Tutsat ya da Mortgage Yasası

Tutsat olarak da bilinen Mortgage sistemi 21.02.2007 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi oturmu ile yasallaştı. Kira öder gibi ev sahibi olmayı kolaylaştıran Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Yasalarda Değişiklik Yapan Yasa Tasarısı (mortgage) TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi. K abul edilen yasaya göre, göre tüketici kredi kullanırken, sabit veya değişken faizi tercih edebilecek, borcunu erken kapatmak isteyene ana para üzerinden yüzde 2 oranında erken kapatma cezası uygulanacak. Vergi teşviği yok Bakanlar arasında tartışma konusu olan ve 100 bin YTL'ye kadar alınacak kredilerin faizinin ücretlilerin gelir vergisi matrahından düşülmesine yönelik düzenleme ise yasa metninden çıkarıldı. Gerekçede, kapsamlı bir Gelir Vergisi Reformuna ilişkin çalışmaların Maliye Bakanlığı tarafından yürütüldüğü belirtilerek, "Bu kapsamda Gelir Vergisine ilişkin olarak öngörülen bu düzenlemenin yürütülen çalışmalarda, sistem bütünlüğünün korunması ve reformun sıhhati açısından Gelir Vergisi Reformu'na ilişkin hazırlıklarla birlikte değerlendirilmesi daha uygun olacaktır" denildi. Yasa ile vatandaşın daha uzun vadeyle ve daha iyi şartlarda konut alabilmesi için, İpotek Finansmanı Kuruluşları oluşturulacak. Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek. Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek. Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, Konut Finansmanı Fonu oluşturulacak. Değişken ve sabit faiz seçeneği Yasaya göre, konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek. Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak. Değişken faizle borç verilmesi sonucunda, bankaların risk yönetiminin yanı sıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak. Faiz oranının sabit belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek. Arsasına ev yapacaklara kredi Yasa, Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamındaki konutlar ve kooperatifler ile TOKİ'nin yapacağı konutlar da mortgage sistemi içinde değerlendirilmesini öngörüyor. Ayrıca, kendi arsasına konut yapacak olanların da sistemden yararlanarak konut kredisi kullanabilecek. Mevcut kredilerin durumu Mevcut konut kredileri yasa çıktıktan sonra otomatikman sisteme dahil olacak. Mortgage sistemine geçmek istemeyen tüketiciler kanunun yayımından itibaren 3 ay içinde başvurmaları halinde avantaj durumuna göre isterlerse sisteme dahil olmayacaklar. Sözleşme öncesi bilgi formu Konut finansmanı kuruluşlarının, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermesi zorunlu olacak. Tüketici bu teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak. Borcunu peşin kapatana ceza Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage sistemine dahil olacak. Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak. 2 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini banka satma hakkına sahip olacak. Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyecek. Zorunlu hayat sigortası Mortgage sisteminde finansör kuruluşa da sorumluluk yükleyen yasa sayesinde, finansörler inşaatın her aşamasını denetleyecek. Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecek. Uzman diplomalı ve eğitimli olacak. Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek. Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar. Finansman kuruluşlarının sorumlulukları Aynı kanunun ayıplı mal hususunu düzenleyen maddesinde yapılan değişiklikle, konut finansmanı kuruluşu imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ile ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süreyle, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının zamanında yapılmaması durumunda kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, bayi, acenta, ithalatçı, kullandırdığı kredi miktarı kadar sorumlu olacak. Kredilerin devronulması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. Konut finansmanı kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleriyle ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak. Borcunu ödememe durumu Borçlunun temerrüde düşmesi (borcunu ödememesi) halinde konut finansmanı kuruluşu, borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek. Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1 ay süre vererek muacceliyet (hemen ödenmeli) uyarısında bulunması gerekecek. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek. Değerleme Birliği kurulacak Kanunla, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği statüsünün oluşturulmasına ilişkin esaslar da belirleniyor. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, kamu kurumu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorunda olacak. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının tebliğinden sonra 3 ay içinde gerekli başvuruyu yapacak. Birliğin statüsü, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl içinde yürürlüğe konulacak. Yetkileri kaldırılan ipotek finansmanı kuruluşlarının tedrici tasfiyelerine karar verilecek tasfiye işlemi Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yürütülecek. Hakkında tedrici tasfiye kararı verilen ipotek finansmanı kuruluşunun ödemeleri duracak. Teminat değeri Yapı kullanma izni alınmış konutlar üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların, ilgili konutun değerinin yüzde 75'ini, yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ise ilgili gayrimenkulün değerinin yüzde 50'sini aşan kısmı teminat değerinin hesaplanmasında dikkate alınmayacak. İpotek teminatlı menkul kıymetler ile varlık teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek. İpotek ve varlık teminatlı menkul kıymetler teminat havuzunun, konut finansmanı fonunun, varlık finansmanı fonunun ve yatırım fonunun 3'er aylık dönemlerin son iş gününde, net varlık değerlerinin yüz binde 5'ini aşmamak üzere hesaplanacak kayda alma ücreti, 10 iş günü içerisinde özel hesaba yatırılacak. Sözleşmede neler var? Sözleşmelerde kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak. Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüde düşülmesi durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde yer bulacak. Kiracı, finansal kiralama işlemlerinde, kiracılık sıfatını veya sözleşmeden doğan haklarını, kiralayandan yazılı izin alarak devredebilecek. TOKİ'nin konut satışından kaynaklanan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşlarınca devredilebilecek. Yüksek krediler revize edilecek Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, kanunla bitmiş, tamamlanmış, kullanma izni olan konutların satın alımında kredilendirmeye imkan sağlanacağını söyledi. Kanunla, tamamlanmış konutların finansal kiralanmasına imkan sağlanacağını, proje ve inşaat halindeki konutların da bu sistemden yararlanacağını ifade eden Abdüllatif Şener, şöyle devam etti: "Konut sahibi olan kişilerin konutlarını yenilemek ve güçlendirmek ihtiyacı duymaları halinde, sahip oldukları konutu teminat göstermek suretiyle krediye ulaşacaklar. Ülkemizde depreme dayanıklı konut sorunu vardır. Mevcut konutların depreme dayanıklı hale getirme sorunu vardır. Buna önemli ölçüde finansman sağlayacak bir mekanizma devreye konuldu. Yeniden finansman kredileri söz konusudur. Bir konutu alırken kredi alan, daha sonraki yıllarda faiz oranlarının düşmesiyle önceki aldığı yüksek faizli krediyi ödemek istemeyenler, yeniden kredi alabilecek, eski kredilerini kapatabilecek." Kamunun altyapı yatırımları Kanunun yürürlüğe girmesinden önce açılmış olan konut kredilerini ilgililerin, tutsat kredisine göre yenileyebileceğini dile getiren Şener, "Konut finansman sistemi tanımında bulunmamakla birlikte kanunun Resmi Gazete'de yayınlanmasından sonra menkul kıymetlendirme yapılabilecek başka krediler de var. Örneğin ticari amaçlı gayrimenkullere verilen krediler, o işyeri teminat gösterilmek suretiyle menkul kıymetleştirmeye konu olacaktır" dedi. Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Şener, kamunun altyapı yatırımlarına verilen kredilerin de aynı şekilde menkul kıymete dönüştürülmek suretiyle borsada işlem görebileceğini ifade ederek, böylece kamu yatırımlarına yeni bir finansman imkanının, bu kanunla birlikte ortaya çıkacağını bildirdi. Hiç parası olmayan konut alamayacak Kanun ile birlikte konut edinmenin kolaylaşacağını belirten Şener, "Ev sahibi olmayan, konutu bulunmayan veya bulunduğu halde yeni konut sahibi olmak isteyen insanlar, bu sistemle konut sahibi olabilecek" dedi. Tasarının görüşülmesi sırasında söz alan muhalefet milletvekillerinin, "Dar gelirliler konut sahibi olabilecek mi?" diye sorular sorduğunu hatırlatan Bakan Şener, şunları söyledi: "TOKİ'nin yaptığı konutlarla, hiç imkan sahibi olmayan vatandaşlarımız da ev sahibi haline dönüştürülüyor. Hükümet buna da öncelik ve önem vermektedir. Halen bu projeler de yürümektedir. Ancak Mortgage sistemi ile birlikte hiç parası olmayanlar veya çok az parası olanlar (bunun miktarını koymayalım elbette) konut sahibi olamayacak. Ama şunu da bilmemiz lazım ki belli bir gelir düzeyine sahip olanlar, konut alabilecek. Birikimi olmayanlar ve bu nedenle sürekli kira ödemeye mahkum olan birtakım vatandaşlarımız, bu sistemden yararlanmak suretiyle hiç umut edemez durumda oldukları halde konut sahibi olacaklardır. Bu sistemle birlikte borçluluk artımı olacağı değerlendirmeleri yapıldı. Buna da katılmak mümkün değil. Çünkü borçsuz ve umutsuz yaşamaktansa, borçsuz veya heyecansız yaşamaktansa, borçlu ve umutlu olmak, daha fazla tercih edilecek bir durum." Çürük binalar, mortgage kredisiyle desteklenmeyecek Bakan Şener, ruhsatlı, depreme dayanıklı konut üretiminin artmasının, planlı kentleşmenin desteklenmesinin, bu kanunla birlikte ortaya çıkacağını belirterek, bu sistemden yararlanmak için inşaatların imar planlarına uygun olması gerektiğini vurguladı. Şener, "Çürük binalar, mortgage kredisiyle desteklenmeyecek" dedi. Yeni Mortgage Yasası Nasıl Etkileyecek? Şu anda Türkiyede konut kredileri konusunda tüketiciye esneklik sağlayacak bazı özellikler (değişken faizler ipotekli satış şartları v.s.) gibi konularda belirsizlik yaşanmaktadır. Bu nedenle 2006 da çıkması beklenen Mortgage Yasasının hem krediyi kullananlara hem de bankalara yarar sağlayacak şu özellikleri taşıması beklenmektedir. Yasa mecliste onaylanana dek bu konular kesinlik kazanmayacaktır. > Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlencektir. Uzman diplomalı ve eğitimli bir uzman olacaktır. Uzman raporu sonucunda konutun, oturulabilir ve sağlam nitelikte ve yapı güveliğinde olması garanti edilecektir. > Sistemden imarlı binalar yararlanacaktır. Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage'a dahil olacaktır. Sistemde, taşınmaz mal ile ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacaktır. > Konut, hem alıcısı hem de satıcısı için güvenli bir şekilde el değiştirecektir. > Yeni sistemde taksitlerini aksatanlara üç ay süre verilecektir. Tüketicinin üçüncü ay sonunda da taksitini ödememesi halinde banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahip olacaktır. > Bankalar sözleşme yapmadan önce müşteriye bilgi formu verecek ve masrafları açıklamak durumunda kalacaklardır. Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 faiz ödeyecektir (Erken Ödeme Cezası). > Kredide vade ve faizler serbest piyasada belirlenecektir. Sabit faiz ve değişken faizli kredi olmak üzere iki faiz seçeneği sunulacaktır. - Sabit faizi seçen tüketiciler ilk taksitte ne ödüyorsa, vade sonunda da aynı taksiti ödeyecek. Dolayısıyla aradaki dalgalanmalardan etkilenmeyecek. - Değişken faizde ise kredi faiz oranlarının dalgalanması belli aralıkları geçerse, banka da faizini buna göre ayarlayacak. Bu seçenek kredi verenin risk yönetimini kolaylaştıracağı için daha uzun vade ve daha düşük faiz oranı seçenekleri sunulabilecektir. Mortgage Sisteminin Faiz ve Masrafları Mortgage alırken birçok vatandaş yanlış yapmakta, yalnızca bankaların reklam olarak ilan ettiği faiz oranlarını karşılaştırarak karar vermektedir. Oysa, faiz ödeyeceğiniz tek masraf değildir. Mortgage masrafları 4 ana kalemden oluşur; 1. Faiz 2. Alım ve satım masrafları > Banka kredi kullandırma ücreti > Ekspertiz Ücreti > Banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV) > Diğer: Dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı 3- Sigortalar > Bireysel Yaşam Sigortası > DASK (Doğal Afet Sigortası) > Konut Sigortası 4- Taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer vergi ve aidatlar Faiz: Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlar. Faiz oranlarındaki küçük farklılıklar ödeyeceğiniz miktar üzerinde büyük oynamalara neden olur. Örneğin 30 yıllık 100.000 YTL lik mortgage faiz oranı aylık yüzde 1’den yüzde 1,5'a çıkarsa toplam 172.250 YTL daha fazla faiz ödemiş olursunuz. Yalnızca yüzde 0,5 oranında küçük bir artışın nasıl bu kadar fark yarattığını kafadan hesaplamak mümkün değildir; hesaplayıcıları kullanmanız gerekir. Alım ve Satım Masrafları: Ayrıca, mortgage ile taşınmaz mal almanın aşağıda belirtilen alım ve satım masrafları vardır. - Banka kredi kullandırma ücreti bankadan bankaya değişmekte olup yüzde 0,5 – yüzde 2 civarındadır. Bu ücret bazı bankalarda pazarlığa tabidir. Bazı bankalar bu miktara ek olarak müşteriden banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV), dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı da istemektedirler. - Emlakçı komisyonu da alıcı ve satıcıdan yüzde 1- yüzde 2 oranında alınır ve genellikle pazarlığa tabidir. - Eksper raporu genellikle 200-500 YTL arasında bir rakamdır. - Alım satım vergileri ve tapu masrafları yaklaşık yüzde 0,15 dir ve en az belediyenin tayin ettiği değer üzerinden alınır. Sigortalar: Bankanız taşınmaz mala Konut Sigortası ve DASK (Doğal Afet Sigortası) ve ayrıca size Bireysel Yaşam Sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir. Ek masrafları kaleminde en önemli etkenlerden biri bu sigorta primleridir. Bireysel Yaşam Sigortası, DASK ve Konut Sigortası yıllık olarak tahsil edilr, sigorta primleri yaşa, gelir seviyesine, konutun bulunduğu bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlarına göre değişir. Her yıl yenilenmesi gereken bu sigorta, yıllık yaklaşık 200-250 YTL'lik ödeme anlamına gelmektedir. Mortgage alırken yaptırılacak Konut, DASK ve Bireysel Yaşam sigortaları için maalesef gereksiz prim ödemeleri söz konusu olabilir. Devlet tarafından belirlenmeyen sigorta primleri sigorta şirketlerince, serbest piyasada özgürce belirlenmektedir. Bu nedenle, sigorta almadan karşılaştırma yapmalı ve yalnızca bankanızın önerdiği sigorta şirketiyle yetinmemelisiniz. Vergi ve Aidatlar: Mortgage ile de alsanız peşin de alsanız taşınmaz mal sahibi olduktan sonra da belli aidatlar ve vergiler ödemeniz gerekebilir. Aidatlar değişmekte olup, bina bakım ve tamir masrafları v.s. gibi kalemlerden oluşur. Ayrıca taşınmazların belediyelere ve maliyeye ödenmesi gereken yıllık vergileri vardır. Bu vergi ve aidatları yaklaşık olarak hesaplamalı ve ödeme gücünüzün yettiğine emin olmalısınız. Mortgage Kredisi İle Mi? Yoksa Peşin Mi Almak Daha Karlıdır? Elinizde nakit paranız varsa, ister nakit paranızı kullanarak peşinen, isterseniz de mortgage kullanarak krediyle taşınmaz mal sahibi olabilirsiniz. Bu iki seçeneğin hangisinin size daha uygun olacağını anlamak için şu noktaları göz önünde bulundurun: Mortgage Başvurunuzun Onaylanması: Peşin paranızın olması bankanızın mortgage başvurusunu onaylayacağı anlamına gelmez. > Bankalar şu anda sadece bazı tip taşınmaz mallara mortgage vermektedirler. Örneğin, birçok banka kullanılabilir durumda mesken tipi konutlara mortgage verirken, arsa ve diğer taşınmaz mallara mortgage vermemektedir. > Bankalar, mortgage verirken, düzenli gelir, temiz kredi özgeçmişi ve yüksek kredi notu gibi kriterlere bakarlar. Nakit Paraya Gereksiniminiz: Elinizdeki nakite gereksiniminiz var mı? Acil bir ihtiyaç ya da diğer bir nedenle nakit ihtiyacınız varsa ya da olacaksa, mortgage düşünebilirsiniz. Nakit Yatırım Getiriniz: Mortgage faiz oranları su anda aylık yüzde 1-1,5 oranlarındadır. Eğer siz nakit paranızı yatırım yaparak işlettiğinizde, net olarak, bu orandan fazla kazanabiliyorsanız, mortgage almanız karlı olacaktır. Eğer nakit paranız repo v.s. gibi düşük getirili bir hesapta yatacaksa, mortgage alarak para kaybedersiniz. Taşınmaz mal alırken seçeneklerinizin ya yüzde 100 peşin ya da yüzde 100 mortgage olarak sınırlı olduğunu düşünmeyin. Elinizdeki nakitin hepsini taşınmaz mala yatırmak istemiyorsanız, mortgage alıp elinizdeki nakitin istediğiniz kadarını peşinat olarak kullanabilirsiniz. Ne kadar çok peşinat verirseniz, aylık ödemelerinizi ve ödeyeceğiniz faizi o kadar azaltabilirsiniz. Kredi Notu Nedir? Kredi notu bankaların size kredi verip vermemekte karar vermek için kullandığı bir kriterdir. Kredi almak için başvurduğunuz zaman, bankalar sizin ödemelerinizi zamanında yapıp yapamayacağınızı tahmin etmek isterler. Bunun için de hem şu andaki net gelir hem de geçmiş kredi (mortgage, tüketici kredisi, kredi kartı v.s.) bilgilerinizi kullanarak matematiksel bir şekilde hesaplanan kredi notunuza bakarlar. > Sizin kredi kartı faturalarını düzenli ödeyip ödemediğiniz, kaç adet ve tipte banka hesabınız olduğu, gecikmiş ödemeleriniz, karşılıksız çekleriniz ve batık kredileriniz, bankanız ile kaç yıldır çalıştığınız, şu andaki toplam borç miktarınız gibi bilgiler kredi notunuzu belirler. > Türkiye'de hakkınızdaki kredi bilgileri Kredi Kayıt Bürosunda tutulur. Karşılıksız çek ve batık kredi bilgileri de Kara Liste olarak T.C Merkez Bankasında tutulur. Kredi Kayıt Bürosu ve Merkez Bankası aracılığıyla hemen hemen butun bankalar hakkınızdaki bu bilgilere erişebilirler. > Bankalar bu bilgileri Amerikan şirketlerinden (Fair Isaac, Experian, v.s.) lisans hakkını aldıkları istatistik programlarını kullanarak kredi notuna dönüstürürler ve sizin profilinizdeki diğer tüketicilerin geri ödeme riskleriyle bağdastırırlar. > Her banka aynı bilgiye erişebilmesine rağmen, bu bilgiyi değişik olarak kullanıp değişik kararlar verebilir. Bir banka size mortgage vermeyi redderken diğer banka kabul edebilir. Bu yüzden, mortgage alırken birden fazla bankaya başvurmanız avantajlıdır. > Yurt dışında tüketiciye uygulanan faiz oranları da kredi notuna bağlıdır. Örneğin, kredi notu yüksek bir kimse aylık yüzde 0,5 faiz ile kredi alabilirken, kredi notu düşük bir kimse aynı tip krediyi ancak yüzde 1,5 aylık faizle alabilmektedir. Türkiye'ye bu uygulama henüz gelmemiştir; faiz oranları krediyi alan kişiye göre değişmemektedir. Mortgage Konut Sorununu Çözer mi? Uzun yıllardan bu yana dünyanın gelişmiş ülkelerinde uygulanmakta olan, önümüzdeki 2-3 yıl içinde Türkiye'de de hayata geçirilmesi planlanan Mortgage (ipoteğe dayalı gayrimenkul finansman modeli) sistemi, konut sorununa çözüm olabilecek mi? İzmir Ticaret Odası Yönetim Kurulu Başkan Vekili Akın KAZANÇOĞLU, Türkiye'de bundan önce uygulanan konut edindirme sistemlerinin başarısız olmalarının ardında, ekonomik istikrarsızlık, döviz kurundaki istikrarsızlık ve ev sahibi olmak isteyenlerin gelirlerinin enflasyon karşısında eriyip taksitlerini ödeyemeyez duruma gelmesinin bulunduğunu söyledi. Mortgage sisteminde bir teminat havuzu oluşturulduğu, buradan tüketiciye ucuz, fiks veya değişken faizli, uzun vadeli konut kredisi verildiğini belirten KAZANÇOĞLU, şöyle konuştu: "Bu sistemde risk, neredeyse sıfırdır. ABD'deki Mortgage sisteminin işlerliğini kolaylaştıran en önemli prensip, ipotek senetlerinin kolay el değiştirmeleri oluşturmaktadır. Türkiye'nin bağlı bulunduğu Roma-Germen hukukunda senetlerin el değiştirmesi o kadar kolay değildir, bu da Mortgage sisteminin işleyişi konusunda bir takım zorluklara yol açmaktadır. Mortgage sisteminin başarılı, sürdürülebilir ve sorunsuz işlemesi için Türkiye'de kurumsallaşma gerçekleştirilememiştir. Türk insanı hiçbir zaman uzun vadede kira öder gibi ev sahibi olma olanağına sahip olmamıştır. Türkiye'de başarılı bir Mortgage uygulaması için gerekli iktisadi, mali, hukuki ve teknik şartlar oluşturulması gerekir." Kaliteli ve dayanıklı gayrimenkul için daha fazla kaynak gerekiyorsa, mutlaka uzun vadeli gayrimenkul finansman modelinin oluşturulması gerektiğini ifade eden Akın KAZANÇOĞLU, "Bunun hayata geçebilmesi için önemli noktalardan birisi enflasyonun yüzde 15'in altına çekilmesi olarak gösterilmektedir. Bu nedenle ipoteğe dayalı finansman modelleri ile vergi avantajı yaratılmalı ve yatırım olarak teşvik edilmelidir" diye konuştu. Mortgage, Gayrimenkul Yatırımlarını Canlandırır KAZANÇOĞLU, Türkiye'deki Bankalar Kanunu ve uygulamasının, mortgage konusunda bir engel olarak görüldüğünü, ipoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemi yaşanmaması için, bir kredinin sigorta ettirilmesinin ve reasüre edilmesi gerektiğini söyledi. Türkiye'de henüz mortgage sisteminin bir hükümet stratejisi olmadığını, ipoteğe dayalı gayrimenkul finansman modelinin önümüzdeki 2-3 yıllık dönem içinde Türkiye'de hayata geçirilebilmesi ihtimalinin yüksek olduğunu vurgulayan Kazançoğlu, sözlerini şöyle tamamladı: "Mortgage sisteminin gayrimenkul ile ilgili yatırımları canlandıracaktır. Bu sistemin sağlıklı bir şekilde işleyebilmesi için uzun vadeli fonların yaratılması, ipoteklerin alınıp-satıldığı bir ikinci el piyasasının oluşturulması ve bu suretle de nakit akışının sağlanması gerekir." Mortgage Yerine Konut Seferberliği Egekent Konut Üretim Yapı Kooperatifleri Birliği (Ege Koop) Genel Başkanı Hüseyin ASLAN da Mortgage sisteminde uygulamaya ne zaman ve hangi şartlarda geçileceğinin belli olmamasının konut ve kira fiyatlarını artırdığını söyledi. ASLAN, "Bu sistem, konut edinmek isteyen dar ve orta gelirli vatandaşların konut sahibi olmasında herhangi bir kolaylık getirmeyecektir. Ekonomik krizle birlikte geliri sürekli düşen orta gelir grubundaki vatandaşlara yönelik konut seferberliğinin başlatılması daha uygun olacaktır." Özellikle bazı kooperatiflerin, mortgage sistemi henüz uygulanmaya başlamadan, sanki bu kredi devam eden inşaatlarda kullanılacakmış gibi daha şimdiden kamuoyunu yanılttıklarını ifade eden Hüseyin ASLAN, "Oysa Mortgage sistemi, oturma raporu ve tapusu olan bitmiş konutlara verilecek olan kredidir" dedi. "Emlakçılık Gözde Meslek Olacak" İzmir Emlakçılar ve Emlak Müşavirleri Derneği Genel Müdürü Rıdvan AKGÜN, hükümetin yıl sonuna kadar banka faizlerini yüzde 1'in altına çekecek tedbirleri almaya ve buna uygun gerekli düzenlemeleri yapmaya çalışması gerektiğini söyledi. Konut satışlarının artmasıyla emlakçılığın son yılların en gözde mesleği haline geleceğini belirten AKGÜN, "Emlakçılar için 2005 yılı gümüş ise 2006 yılı altın yıl olacaktır" dedi. Mortgage sisteminde hiç konutu olmayanların konut ediniminde birinci sıraya alınmasına dikkat edilmesi gerektiğini ifade etti. Sabit Faizde Nelere Dikkat Etmek Gerekir? Sabit faizde Mortgage kredisi alan kişi vadeden önce ödeme yaptığında yüzde 2 ceza payı ödemek durumunda kalacak. Meclis’te ki yasa tasarısına göre faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda kredi veren kuruluş tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilecek. Bu ücret kalan borç miktarının en fazla yüzde 2’si olabilecek. Bu hakkın sözleşmede belirtilmesi gerekecek. Değişken faizli Mortgage kredisinde ise önceden kapatılan borç için herhangi bir ücret alınmayacak. Mortgage kredisi alanlar değişken faizi sabitlerken gelecek odaklı düşünmek zorunda kalacak. Mortgage yasa tasarısına göre değişken faizin sabitlenmesi kredi alan ve verenin ortak rızasına bağlı olacak. Her iki tarafta farklı beklentilerle kredi faizinin sabitlenmesini isteyebilir. Basitçe kredi veren gelecekte faizlerin daha da düşmesini, alan ise çıkacağını öngörür. Bu yüzden kredi alanların Merkez Bankasının günden güne değiştireceği faizleri iyi takip edip gelecek yorumlaması yapmaları gerekecek. Değişken faizi sabitlerken kredi verenden mutlaka yazılı beyanat istemek gerekecek. Mortgage Broker’ı kavramı Türkiye’de ki yasa tasarısında ön görülmüyor. Ancak uzmanların ön görüsü Mortgage Broker kurumunun kısa sürede oluşacağı yönünde. ABD gibi nüfusu fazla ve Mortgage sistemi karmaşık olan bir ülkede broker’lar önemli broker’ler önemli bir rol oynuyor. Ancak bu ülkede ki Mortgage broker’ı vasıtasıyla kredi alan tüketiciler zaman zaman mağdur durumlara düşebiliyorlar. Örneğin kredi alan değişken faizli kredinin faizini sabitlemek istediğinde, broker’ın sözlü beyanatına dayandığından çoğu kez aslında faiz oranının sabitlenmediğini görebiliyor. Bu yüzden kredi veren kuruluştan gerek direkt gerekse broker vasıtasıyla yapılan başvuruda, sabitlenen faiz oranını ve süresini belirten yazılı bir beyanat istenmesi kaçınılmaz olacak. Risklerini ve şartlarını enine boyuna ölçüp biçmeden kredi alanların başları çok ağrıyacak. Kredi alanlar için, kredi alırken uyulması gereken birinci kural- vade sonuna kadar ödeme planı yapılması- mortgage kredilerinde de geçerli. Çünkü uzun vadeli bir kredi alındığında kredi alan kendisini kredi veren bankaya bağlamış oluyor. Örneğin 30 yıl vadeli krediyi 15 yıla çevirmek istediğinde yine aynı bankanın sunduğu şartları kabul etmek zorunda kalacak ki bu banka 30 yıl vade de en iyi imkanı verebilir ancak 15 yılda aynı avantajları sağlamayabilir. Emlak GYO Genel Müdürü Dr. Feyzullah Yetgin, mortgage kredisi alacak kişilerin mutlaka uzun vade de planlama yapmaları ve bütün risk faktörlerini değerlendirerek kredi almaları gerektiğinin altını çiziyor: “30 yıl çok uzun bir vade. Kredi alacakların vade süresi ile değişken veya sabit faizin bütçelerine getireceği sonuçları iyice ölçüp biçmesi gerekir.” ABD Pennsylvania Üniversitesi finans profesörü, mortgage alanında bu ülkenin en tanınmış uzmanlarından birisi Jack Guttenburg ABD’de şartları daha sonradan değiştirilmiş mortgage kredilerinin birçoğunun geri ödeme zorluklarıyla sonuçlandığının altını önemle çiziyor.