Değişken Faizde Nelere Dikkat Etmek Gerekir?

Değişken faizli kredi alanların, sözleşmelerinin tüm ayrıntılarına dikkat etmeleri gerekecek. Değişken faizli kredilerin sözleşmelerinde başlangıç faiz oranı ile azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanacak borç tutarları olacak. Değişken faizli uzun vadeli konut kredilerinin sözleşmelerinde yer alması gerekenler bu tasarıda ayrıntılarıyla belirtilmiş durumda. Bunlar; -Tüketici kredisi tutarı, -Yıllık bazda başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı, -Baz alınan endeks ve faiz oranındaki değişmenin hesaplanma yöntemi, -Başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı için ayrı ayrı gösterilmek üzere ödeme tarihleri, ana para, faiz, fon ve diğer masrafların ayrı ayrı belirtildiği ödeme planı, -İstenecek teminatlar, -Başlangıç faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı, -Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları, -Kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar, - Kredinin yabancı para birimi cinsinden kullandırılması durumunda, geri ödemeye ilişkin taksitlerin ve toplam kredi tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkatine alınacağına ilişkin şartlar, şeklinde sıralanıyor. Özellikle değişken faizi veya döviz üzerinden krediyi tercih edecek tüketicilerin sözleşmede bütün bu bilgileri kredi veren kuruluşlardan talep etmesi gerekiyor. Değişken faizli kredide vade uzadıkça belirlenen azami faiz oranı artacak. Dünyadan örnekler, vade süresi arttıkça başlangıç faizi ile azami faiz arasındaki makasın açıldığını gösteriyor. Bu yüzden uzun vadeli kredi alanların bu makasa dikkat etmesi gerekecek. Türkiye’de Mortgage yasa tasarısı esnek faiz oranlarına kredi sözleşmesi yapılmadan azami oran getirilmesini ön görüyor. Faizler, kredi ödenme süresi boyunca belirlenen azami oranın üstüne çıkmayacak. Yasaya göre hem günlük değişecek olan değişken faizin oranını hem de azami faiz oranını Merkez Bankası belirleyecek. Dr. Feyzullah Yetkin faizlerin belirlenmesinde Merkez bankasının referans alınmasının hem kredi verenler hem de alanlar için güvence olduğu görüşünde : “Merkez Bankasının faizleri ve üst sınır faizleri belirleme yetkisi kredi alanlar olduğu için kredi verenler içinde sisteme getirilen bir güvence. Çünkü faizlerin yükselmesi sonucu kredi alanların borçlarını ödeyememesi, kredi verenlerin için çok ciddi bir risk ve operasyonel maliyet anlamına geliyor. Merkez Bankası'nın sistemde referans olması her iki taraf için de ciddi bir güvence.” Mortgage’ın istikrarlı biçimde uygulandığı piyasalarda tavan oran değişken faiz oranının ne kadar üstünde gerçekleşiyor sorusu bir örnekle yanıtlanabilir. Hareketli bir piyasaya sahip olan ABD’de tavan oran 5 yıl ve altında vadeli krediler için sözleşme tarihinde ki faiz oranının yüzde 1 ile 2 üstünde seyrediyor. Ancak 5 yıldan uzun vadeli krediler için sözleşme tarihinde ki faiz oranının yüzde 5 üstü olarak belirlenebiliyor. Eğer kredi kartı canavarıysanız Mortgage kredisi almanız zorlaşacak. Dünya da Mortgage kredisi alanların kredi geçmişi didik didik ediliyor. Türkiye’de bankaların yoğun çalışması ile kişilerin kredi geçmişinin takibi gün geçtikçe kolaylaşıyor. Yurtdışında Mortgage kredisi alacak kişinin kredi geçmişi ve buna bağlı olarak kredi notu Mortgage kredi alımlarında önemli bir biçimde rol oynuyor ve bankalar tarafından dikkatli bir biçimde araştırılıyor. Kredi kartları bu açıdan ilginç bir konuyu oluşturuyor çünkü kredi kartı borçları kişinin kredi notunu önemli derecede etkiliyor. ABD’de kredi kartına bağlı kredi skorunun “iyi” olarak nitelendirilmesi için kişinin maksimum 4 kredi kartına sahip olması, son 2 yıl içinde borçlu konuma düşmemiş olması ve yine son iki yıl içinde yeni kredi kartı alması gerekiyor. İki yıl içinde birçok kez “borçlu” düşmek ve son bir ayda birden fazla kart başvurusu yapmak ise en kötü kredi skorunu ifade ediyor. Türkiye’de bankaların ve diğer finans kuruluşlarının kişi ve kurumların kredi geçmişlerini tek bir merkezde toplama yönünde önemli çalışmalar yaptıklarını hatırlatan Dr, Feyzullah Yetkin, Türkiye’de kayıt dışı problemin sağlıklı kredi notu değerlendirmelerini olumsuz etkilediğini belirtiyor: “Türkiye’de derin bir kayıt dışı havuzun olması sağlıklı kredi notu değerlendirmelerini olanaksız kılıyor. Bu yapısal sorun birçok kişinin yanlış gelir beyan edebilmesine zemin hazırlıyor.” Mortgage’nin Uzun Vadeli Konut Kredisinden Farklılıkları > Sabit faizli kredinin yanında değişken faizli kredi kullanabilme olanağı doğacak ve faizlerdeki yukarı yöndeki aşırı dalgalanma riskine karşı bireyler korunacaktır. > Mortgage veren kuruluşlar, kredi karşısında imzalattıkları sözleşmeleri menkulleştirip bir yatırım aracı olarak yatırımcılara satarak likidite sorunu çözebileceklerdir. > Bireylerin gelir kaynağını belgelemesi ve satın alınacak konutun ipotekleşmesinin dışında, başka bir şeyin ipotek olarak gösterilmesine gerek yoktur. > Tüketiciler ilk aldıkları mortgage’i kolayca ve kısa sürede kapatıp, başka bir kuruluştan daha iyi şartlarda yeni mortgage alma fırsatına kavuşacaklardır. Klasik bankaların dışında Mortgage üzerine yoğunlaşmış Mortgage bankaları oluşmasıyla mortgage veren kuruluş sayısı artacak ve bireyler için mortgage alternatifleri artacaktır. Mortgage’ın Faydaları, Avantajları * Sistem konut sahibi olmak isteyen kişi açısından en mantıklı faiz oranını ve en makul geri ödeme koşullarını mümkün kıldığı için, geri ödeme vadeleri ve miktarları kişinin durumuna göre ayarlanabilir olduğu için, dar gelirli ya da orta sınıf mensuplarına konut sahibi olma imkanı verecek. * Aylık ödemeler çok uzun döneme yayıldığı için oldukça düşük olacak. Bu nedenle pek çok kişi sistemden yararlanabilecek. Kira öder gibi aylık çok cüzi rakamlarla konut sahibi olunacak. * Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek, böylece risklere karşı harcanan emek sigortalanmış olacak. Konut sigortalı olduğu için doğal afetlerde zarar sigorta şirketi tarafından ödenecek. * Emlak piyasası ve inşaat sektörü canlanacak. * Konutların bedeli tarafsız kuruluşlarca belirlenecek. * Sadece iskan sahibi yasal konutlar bu sistemde yer alacak bu nedenle sistemde inşaat kalitesi yükselecek. Binalar doğal afetlere karşı dayanıklı olacak. * Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar. * Konut sahibi olmaya çalışan vatandaş aynı anda hem konut kredisine hem de kiraya ödeme yapmayacak. Oturduğu eve kira öder gibi sahip olabilecek. Vatandaş böylelikle kooperatif sisteminden de kurtulmuş olacak. Türkiye’de Tasarlanan Mortgage Sistemi Türkiye, gayrimenkul piyasasının son derece canlı olduğu ülkelerden birisidir. Gayrimenkul uzun zamandan beri en popüler yatırım aracı olmasına rağmen, yatırımcı sayısı sınırlı kalmıştır. Bunun başlıca sebebi, Türkiye’de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasıdır. Türk insanının yaşam kalitesinin yükselmesi ve konut talebinin karşılanması, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasına bağlıdır. Bugüne dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata geçirilmesini engelleyen yüksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenler artık ortadan kalkmaya başlamıştır. Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte özellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin Türkiye şartlarına adapte edilerek uygulanması tartışılmaya başlanmıştır. Kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmanı sağlayacak, hem de Türk insanına uluslararası standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkanı verecektir. Merkez Bankası’nın 17 Aralık 2004 tarihinde açıkladığı verilere göre toplam tüketici kredileri 9 milyar USD, konut kredileri ise 1,8 milyar USD mertebesindedir. Tüketici kredileri toplamı Gayri Safi Milli Hasıla’nın yüzde 3,4’ünü oluşturmaktadır. Konut kredileri ise tüketici kredilerinin yüzde 20’si seviyesindedir. Konut kredisi konusunda, gerekli finansman araçları sunularak yeni düzenlemeler yapılması halinde, büyük bir potansiyel bulunmaktadır. Bu durumu keşfeden yurt içi ve yurt dışındaki kuruluşlar şimdiden hazırlıklara başlamışlardır. 2003 yılı yaz aylarında faizlerin ve enflasyonun düşmesiyle başlayan olumlu hava sayesinde tüketici kredilerinde ciddi bir artış gözlenmiş ve vadeler uzamıştır. Konut kredilerinin ekonomide olması gereken seviyeye ulaşması için yeni düzenlemelerin yapılması ve yurtdışında başarıyla uygulanmakta olan ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye şartlarına adapte edilmesi gerekmektedir. Bu amaçla Maliye Bakanlığı ve SPK tarafından ortak yürütülen çalışmalar tamamlanmış ve tasarı Hükümet’in incelemesine sunulmuştur. Türkiye’de konut kredilerinin az olmasının başlıca 3 ana sebebi bulunmaktadır. Birincisi; Hazine bonolarının faiz oranının yüksek olması ve bütçe açığı yüzünden bankalar gayrimenkul yatırımına fon tahsis etmeyerek hükümete borç vermektedir. İkincisi; Emlak Bankası’nın tasfiye sürecine girmesi neticesinde, kamu tarafından konut kredilerine gereğince destek verilememektedir. Üçüncüsü de; büyük özel sektör bankaları, halen endüstriyel holdinglerin birer parçası ve diğer faaliyetleri finanse ettikleri için şu anda uzun vadeli ipotek işine girmek istememektedirler. Bu nedenle mevcut şartlar altında ancak ön ödeme için hazır nakit parası olanlar veya değişik yollardan borç para bulanlar konut sahibi olabilmektedir. Bu bağlamda, Türkiye pazarı ipoteğe dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele sahip durumdadır. Risklerin iyi bir şekilde kontrol altına alınacağı hükümet destekli bir finansman modeli kurulduğunda yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan sisteme büyük destek sağlanacaktır. Şu an piyasada özel sektör açısından güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek girişimi için benzersiz fırsatlar bulunmaktadır. Sistemin kurulmasıyla birlikte kısa sürede 2 milyar dolarlık bir yabancı sermayenin Türkiye’ye gelmesi beklenmektedir. Türkiye Bankalar Birliği’nin verilerine göre konut kredilerinin takipteki kısmı, toplam stokun yaklaşık yüzde 0,02’sini oluşturmaktadır. Kredilerdeki temerrüt oranının bu denli düşük olmasının başlıca iki sebebi vardır: birincisi Türk insanının karakter olarak borcuna sadık bireylerden oluşması, ikincisi de bankaların müşteri seçiminde çok dikkatli davranması ve gerekli teminatları almasıdır. Bu yapı ipoteğe dayalı finansman sisteminin Türkiye’de başarılı olacağının önemli bir göstergesidir. İngilizce "Mortgage" olarak ifade edilen finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki uygulama tekniğini bilmek gerekir. ABD’de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu üzerinde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satıp nakde dönerler, bu nedenle de düşük faizli kredi sunma imkanı vardır. İkincil pazardaki kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar. İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın alırlar; krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu içerisine düşerse, kendilerine öncelik tanınır. Orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalılar’ın yaklaşık yüzde 65’i ev sahibi olmuştur. Türk Lirası konut kredilerinde uygulanan aylık faiz oranları yüzde 1,95-2,55 arasında iken son zamanlarda piyasada artan rekabet ortamında yüzde 1,33’lere kadar gerilemiştir ve maksimum vade 15-20 yıldır. USD veya EURO’ya endeksli kredilerde ise aylık faiz oranları yüzde 0,69 ile 1,05 arasında değişmektedir ve maksimum vade 15 yıldır. Bu oranlar, ABD ile kıyaslandığında bir hayli yüksektir. ABD’de Mortgage faizleri 15 yıl için yıllık yüzde 4.75, 30 yıl için yüzde 5.33 düzeyindedir. Türkiye’de kurulacak ipoteğe dayalı finansman sisteminde uygun risk mekanizmalarının kurulmasıyla ve gerekli teşviklerin sağlanmasıyla kredi faizleri daha aşağılara çekilebilecektir. Türkiye’de halen konut kredisi sigortası yapılmamaktadır ve açılan kredileri menkul kıymetleştirmek için bir mekanizma yoktur. 10 hatta 15 yıllık vadelerle konut kredisi vermeye başlayan bankalar kredi riskini kendileri üstlenmektedirler. Türkiye’de yakın bir zamanda kurulacak olan Mortgage sisteminde menkul kıymetleştirmek amacıyla bankalar konut kredisi portföyleri oluşturmaya başlamışlardır. Sistem çalışmaya başladığında hazır portföyü olan kurumlar öncü rol üstlenerek avantajlı hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni kredi açmak için kısa sürede ikincil piyasalardan finansman temin edebileceklerdir. Bu konuda özellikle yeni kurulmuş olan bireysel emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satın alarak önemli katkı sağlayacaktır. Kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda da müteahhitlerin ve proje geliştiricilerin üzerindeki finansman yükünü de azaltacaktır. SPK ile Maliye Bakanlığı’nın ortak olarak tasarladıkları modelde, uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye piyasaları yoluyla satacak bir ’İpotekli Konut Finansmanı Kuruluşu’ oluşturulması düşünülmektedir. Bu konuda da Toplu Konut İdaresi’nin yeni fonksiyonlar üstlenmesi gündeme gelmektedir. Piyasada halen işlemekte olan konut kredisi sisteminde, krediye konu olan gayrimenkul risklere (deprem, sel, yangın, terör saldırısı, fırtına, kar, vb.) karşı sigorta ettirilmekte, kredi başvurusu yapan kişiye de hayat sigortası veya ferdi kaza sigortası yaptırılmaktadır. Sigorta ve ipotek masrafları dahil kredi ile ilgili masraflar müşteri tarafından karşılanmaktadır. Bazı bankalar uzun vadeli konut kredisinin geri ödemelerini garanti altına almak için bir kefil ile yetinmeyerek iki tane müteselsil kefil istemektedir. Bankalar verdiği kredilerde, risklerin büyük bir kısmını kendileri yüklenmeleri sebebiyle, çok sağlam güvenceler almaktadırlar. Konut kredilerinde önemli bir role sahip "tapu sigortası" Türkiye’de yenidir ve şu an sadece bir Amerikan şirketi bunun uygulamasını yapmaktadır. Tapu sigortası, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde karşılaşılabilecek tüm sorunları aşmayı garanti eden bir sigorta çeşididir. Kurulacak yeni ipoteğe dayalı finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta şirketleri de tapu sigortası için poliçe düzenlemeye başlayacaklardır. Türkiye için uygun bir finansman modelinin bulunması konusunda, mevcut Bankalar Kanunu ve uygulaması "Mortgage" konusunda gerçek bir engel oluşturmaktadır. Zira Mortgage kredisi, bir banka kredisi olarak kabul edildiğinde, taksidini ödeme güçlüğü çeken kişi veya kuruluşun bütün kredisi faiziyle birlikte geri çağrılması kaçınılmaz hale gelmektedir. İpoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemleri yaşanmaması için, krediler sigorta ettirilmektedir. Borçlunun temerrüte düşmesi durumunu kapsayan sigorta poliçeleri zenginleştirilerek sisteme dahil edilmelidir. İpoteğe dayalı finansman kredileri, tüketicinin korunması hakkındaki kanun kapsamına alınarak düzenlenmelidir. Temerrüte düşen kişi evini kaybettiği gibi bütün mal varlığını da kaybetme riskine girmemelidir. Kredi veren ile konut satıcısı arasındaki anlaşma gereği, sözleşme feshedilince temerrüte düşen alıcıdan ev geri alınmalı, konutun satışa çıkarılması sonucu yeni alıcının ödediği bedelden, kişinin oturduğu müddet kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parası iade edilmelidir. Kredi alan tarafından borcun tamamı ödeninceye kadar evin tapusu belirli bir ücret karşılığında yediemin (Trustee) şirketi üzerinde durabilir. İpoteğe dayalı finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi için, enflasyonun tek haneli rakamlarda tutulması ve ekonomik istikrarın sürdürülmesi gerekmektedir. Zira yabancı para cinsinden yapılan uygulamalar sadece kısıtlı bir kesime ulaşmakta, döviz kurlarındaki dalgalanma ve devalüasyonlarda konut alıcılarını sıkıntıya sokabilmektedir. Mortgage sisteminin Türkiye’deki uygulamasında karşılaşılacak problemleri aşmak için özel ihtisas mahkemeleri kurulmalı, yargı ve ipoteğin paraya çevrilmesi süreci hızlandırılmalı ve ipoteğe dayalı finansmanla ilgili kanunlarda gerekli düzenlemeler yapılmalıdır. Özellikle Medeni Kanun, İcra ve İflas Kanunu, tapu sicili mevzuatı ve vergi mevzuatında değişiklikler yapılması gerekmektedir. Mevcut sistemde ipoteğin paraya çevrilmesi süreci kredi veren kurumlar için çok sıkıntılı ve zaman alan bir süreçtir. Konut kredisi portföylerinin menkul kıymetleştirilmesini kolaylaştırmak amacıyla özellikle bireysel emeklilik sistemi ve yabancı sermaye teşvik edilmelidir. Kalite güvence ve standardizasyon konusunda ortak bir platform oluşturularak kullandırılan kredilerde homojenlik sağlanmalıdır. İpoteğe dayalı finansman sisteminin başarılı olması için hükümet tarafından sağlanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi teşvikler hayati önem taşımaktadır. Türkiye’de ipoteğe dayalı finansman uygulamasının, kredi sigortası sistemiyle birlikte, Mortgage GYO’lar (Gayrimenkul Yatirim Ortaklığı) veya bu konuda ihtisaslaşan özel şirketler vasıtasıyla icra edilmeye başlanması uygundur. Mevcut kurumsallaşmış ve şeffaf yapılarıyla GYO’lar ipoteğe dayalı finansman araçları sunmak ve bunları menkul kıymetleştirmek için en uygun şirket türüdür. Halen yüzde 18 olan KDV’nin konut yapı kooperatiflerinde olduğu gibi yüzde 1 olarak uygulanması ve tapu harçlarının daha düşük belirlenmesi gibi teşviklerle GYO’ların ipoteğe dayalı finansman sisteminde öncü rol üstlenmesi sağlanabilir. Ipoteğe dayalı finansman sistemi, hem üretim ve yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak, hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracaktır. Sistemin işlemesi için gerekli iş gücü, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ülkemizde zaten mevcuttur. Gerekli düzenleme ve mevzuatın en kısa sürede tamamlanarak, AB kapısında gün sayan Türkiye’mizin değerli insanlarının konut sahibi yapılarak kaliteli yaşam standartlarına kavuşturulması gayrimenkul sektörünün tüm katılımcılarının öncelikli hedefidir. Mortgage Sözleşmesinde Neler Olacak? > Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı. > Konuta ilişkin bilgiler. > Yıllık bazda faiz oranı. > Toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı. > Değişken faizli sözleşmelerde baz alınan endeks ve faiz oranındaki değişmenin hesaplanma yöntemi. > İlk yıl için aylık, kalan yıllar için yıllık hazırlanan, anapara, faiz, diğer giderler, kalan anapara, dönemler için geri ödeme tutarının yer aldığı ödeme planı. > Geri ödeme sayısı, ödeme tarihlerinin her ayın kaçıncı günü yapılacağı, belirlenen aylık ödeme gününü resmi tatile gelmesi durumunda ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri. > Ödemelerin yapılamaması halinde, akdi faiz oranının % 30 fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı.