Yapılacak ilk reform

Doğu Avrupa ülkeleri AB'ye girer girmez, onlara ilk yaptırılan reform mortgage sisteminin getirilmesi. Sistemin tümü AB standartlarına göre kuruldu. Kredi piyasası öyle geliştirildi ki, 3 ay önce sistemin oturtulduğu Romanya'da bankalara 30 bin mortgage kredisi başvurusu yapıldı. Sistemler, uluslararası alanda kendilerini kanıtlamış firmalara anahtar teslimi kurduruldu. Sistem kurulduğundan beri yabancılar Romanya'da ayda 400 milyon dolarlık mülk alıyor. Mortgage kredileri de yabancı yatırımcılar tarafından sağlanmaya başlandı. Bulgaristan ve Polonya'da da aynı gelişme olacak. Gayrimenkule bağlanmış kaynakları ekonomiye kazandıran mortgage sistemi sayesinde ekonomik atılımlar gerçekleşecek. Bizde, özelleştirmeler başarıyla yapılıyor, enflasyon düştü, inşallah büyüme de olacak derken; bir de bakacağız bizim komşular bizden fersah fersah ileriye gitmiş. Çünkü, biz mortgage sistemini de kendimize göre şekillendiriyor, uluslararası uygulamaları hiçe sayıyoruz. AB'ye ilk adım Geçen hafta, Çek Cumhuriyeti'nde, mortgage konulu bir seminere katıldım. Orada da, AB'ye girer girmez ilk başlatılan reform mortgage sistemi"olmuş. Sistem bütün yönleriyle yerleştirilmiş. Gayrimenkul alırken kendinizi Amerika'da sanıyorsunuz. Kredi değerlemeden, tapu garantisine, gayrimenkul değerlemeden, mortgage piyasasına kadar her şey oturmuş. Tapu garantisi veren kurumların yıllık kârları 1 milyon doları aşmış. Bu yıllık asgari 1 milyar dolarlık tapu garantisi verildiği anlamına geliyor. ABD'de krizi yendi ABD'de 1929 Buhranı'ndan çıkış önemli ölçüde mortgage sistemi sayesinde başarıldı. Hareketsiz kaynakların ekonomiye kazandırılması amaçlanıyordu. O zamanlar piyasa mekanizması tam bilinmediğinden, şimdi bizde kurulmaya çalışılan "devlet eliyle" sisteminin çalıştırılması yolu seçildi. Getirilen "new deal" politikasının bir parçasıydı. Devlet destekli "Fannie Mae" ve "Freddie Mac", mortgage kredilerini bankalardan ve diğer mali kurumlardan satın aldı. Böylelikle, bankaların sürekli mortgage kredisi verecek fonları oldu. Bu kurumlar vergiden muaf tutuldu. Amaç, düşük riskli, devlet garantili, yüksek getirili mortgage senetleri oluşturup piyasada satmaktı. Hedefe ulaşıldı. Birçok düşünüre göre, Amerikan rüyasının esası mortgage sistemine dayanıyor. Bizde, mortgage yasası çıksa bile, bizim yapacağımız çok şey var. Çünkü, hazırlanan yasa, uluslararası prensipleri içinde barındırmıyor. En önemli eksiklik de, vergi muafiyet ve istisnalarından vazgeçilmesi. O zaman da, sisteme yabancıların ilgisi kalmıyor. "Ülke riski" denilen şey, zaten bütün bu hataların bir bileşkesi. Mortgage Nasıl Geliyor? Bugünlerde literatürde yeni bir terim herkesin dilinde dolaşıyor. Mortgage; yani bir başka deyişle ipotekli konut kredisi. Nedir bu mortgage, neden bu kadar popüler oldu, hayatımıza ne farklılık getirecek? Mortgage aslında halen ülkemizde verilmekte olan konut kredilerinden hiçbir farkı olmayan bir finansal enstrüman. Konut kredisi = Mortgage. Mortgage in kelime anlamı zaten ipotekli konut kredisi. Her anlamıyla ülkemizdeki konut kredisi ile tamamen aynı. Dolayısıyla yeni bir şey değil. Gelişmiş ülkelerde konut kredisi ve mortgage diye ayrı kavramlar yok, ipotekli konut kredilerinin adı mortgage dir. Konut kredileri mortgage denen finansal araçlar aynı hazine bonolarında olduğu gibi ikincil piyasalarda el değiştirebilen menkul kıymetlerdir. Şöyle ki; bir banka çeşitli kaynaklardan elde ettiği (mevduat, sendikasyon kredileri v.b) tasarrufları ve uygun fiyatla elde ettiği kredileri konut sahibi olmak isteyenlere kredi olarak veriyor. Bu krediye ait pazarlama, gayrimenkul değerleme (ekspertiz) , ipotek tesisi, sigorta ve ödeme gibi hizmetler bankaca müşteriye veriliyor. Banka bu müşteri gibi birçok başka müşterisine de konut kredisi veriyor. Banka tüm bu müşterilerine verdiği bahsi geçen konut kredilerinin teminatını teşkil etmek üzere aldığı ipotekleri menkulleştirerek (yani sermaye piyasalarında işlem görebilecek tahviller haline getirerek) ülkemizde de kurulması planlanan Merkezi İpotek Kuruluşu gibi kuruluşlara (Alman Pfandbrief sistemi) üzerine bir miktar kar marjı ile satıyor. Ülkemizdeki konut kredileri ile mortgage arasındaki tek ve en önemli ana fark Türkiye de konut kredilerine dayalı olarak çıkarılacak tahvillerin henüz ikincil piyasa işlemlerinde alınıp satılamıyor olmasıdır. Olaya banka açısından baktığımızda, banka vermiş olduğu kredilerin vadesinin dolmasını beklemeden ikincil piyasada değerlendirmiş oluyor. Bu nedenle piyasaya yeniden kredi olarak vermek üzere bir nakite sahip oluyor. Örneğin banka yıllık yüzde 30 faizle konut kredisi veriyor. Bu şekilde verdiği kredilerden sözgelişi 1000 adedini tahvil haline getirerek Merkezi İpotek Kuruluşuna yüzde 28 faizle satıyor, Merkezi İpotek Kuruluşu da elinde biriken portföyleri uzun vadeli fonlara para yatırmaya müsait kuruluşlara yüzde 27 faizle satıyor. Kimdir bu kuruluşlar? Emeklilik fonları, Sosyal Güvenlik Kuruluşları (Oyak gibi) Bu kuruluşlar neden bu fonlara yatırım yaparlar? Emeklilik kuruluşları ve Sosyal Güvenlik Kuruluşlarının aktiflerinde bulunan nakdi, DİBS (Devlet İç Borçlanma Senetleri) ile değerlendirmektedirler. Bugünkü koşullarda en yüksek DİBS faizi yüzde 24 olduğunu kabul edersek bu kuruluşlar ellerindeki nakit fonları yüksek faizle değerlendirebilecekleri bir enstrümana sahip oluyorlar. Bu tip şirket ve kuruluşlar ileriye dönük bu tip uzun vadeli fonlarını halihazırda değerlendirme olanağı kısıtlı olduğundan gelecek getiri oranlarını ancak tahmini verilere dayalı olarak verebilmektedirler. Ancak, 20 yıl vadeli finansal araçlara yatırım yaptıklarında ve bu enstrümanlara ait faiz oranları da baştan belli olduğundan bu tip yatırımcılar için bu fonlar kaçırılmayacak yatırım araçlarıdır. Ayrıca bu tip fonlara ipoteklerinin sağlam olması kaydıyla yabancı kuruluşların da ilgi göstermesi kaçınılmazdır. Gelişmiş ülkelerdeki konut kredisi enstrümanları ve faizleri daha detaylı incelendiğinde ülkemizde halihazırda uygulanan hazine bonosu faiz oranları gibi değişkenlik göstermektedir. Bu durumda müşteriler faiz oranları düştüğünde kredilerini kapatıp, yeniden (re-financing) daha düşük faizli konut kredisi alabilmektedirler. Ancak ülkemizdeki hukuk sistemi içerisinde borcunu ödemeyenlerin evinin haczedilip paraya çevrilmesi işlemi uzun bir süreç aldığından, ayrıca konut kredisi kullanmak için gerekli bürokratik işlemlerin fazlalığı halihazırda değişken faiz uygulamasının ani olarak hayata geçirilmesini engelleyecektir. Yine de SPK tarafından hazırlanan İpotekli Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı Taslağında bu problemlerin önünün açılmasına gayret gösterilmiştir. Her ne kadar bu tip yasa ve yönetmelikler çıksa da ülkemizde reel faizlerin yüksek seyretmesi bu sistemin uygulamaya geçilmesindeki ön önemli engeldir. Çünkü; matematiksel olarak aylık kredi faizlerin yüzde 1 in, hatta yüzde 0,5 in çok altında bulunması ana gerekliliktir. Bunu şöyle açıklayabiliriz. Örneğin; aşağıdaki tabloda değişik vadeler ve faiz oranlarına göre aylık taksit ödemeleri sunulmuştur. Tablonun incelenmesinden anlaşılacağı üzere faiz oranının yüksek olduğu durumda vadenin artmasının tüketiciye hiçbir avantajı olmadığı gibi tam aksine boş yere uzun vadeli taksit ödemeye mahkum olmaktadır. Dolayısıyla günümüz kredi faizi koşullarında bu uzun vadeli krediden söz etmek mümkün değildir. Yani başka bir deyişle, 100 yıl vadeli kredi almak ile 10 yıllık kredi almak arasındaki yegane fark boş yere 90 yıl daha taksit ödemektir. Basında lanse edilen ve yıllık yüzde 6,5 (aylık yüzde yarım) gibi oranlara göre hesaplanarak yansıtılan ödeme planları bugünkü ve hükümetin ileriki yıllarda öngördüğü enflasyon hedeflerinin tutması durumunda dahi yakalanamayacak oranlardır.(Mortgage kredilerinin çoğunlukla kullanıldığı Amerika Birleşik Devletlerinde şu anda en elverişli oranlar 30 yıllık sabit ödemeli bir kredi için yıllık yüzde 5,625 dir.) Bu koşullarda, reel faizlerde bir azalma olmaksızın bu sistemden bahsetmek hiçbir şey ifade etmemektedir. Ayrıca reel faizlerde yaşanacak düşme , ülkemiz gibi gayet kırılgan ekonomiye sahip ülkeler için reel faizlerin yeniden yükselme ihtimalini de hemen ortadan kaldırmamaktadır. O zaman, reel faizin düşmesi ve bu durumun birkaç yıl istikrarlı halde sürdürülmesi bu tip uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasını cazip kılacaktır. Konuya ayrıca vade uyumsuzluğu tarafından bakıldığında da halen ülkemizdeki tasarruf mevduatı ve diğer mevduatın vade ortalamasının 1-3 ay arasında olduğu ve bu şekilde elde edilen fonların 20-30 yıl gibi uzun vadeli krediler için kullandırılması mümkün değildir. Vadenin uzaması yukarıda bahsettiğim gibi ancak ekonomideki iyi görünümün istikrarlı olarak devamı ile mümkün olabilecektir. Son günlerde basında gördüğümüz ve kira öder gibi ev sahibi olma hayali yukarıda açıklanmaya çalışılan matematiksel veriler ışığında bugünkü şartlar dahilinde önümüzdeki birkaç yıl için mümkün görülmemektedir. Feza VARLIK Gayrimenkul Değerleme Uzmanı