Mortgage sistemi ve kurumsal yapi

MORTGAGE SİSTEMİ VE KURUMSAL YAPISI

MORTGAGE VE MORTGAGE SİSTEMİNİN İSLEYİSİ

Mortgage Nedir?

Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluslarinca, konut uzerinden tesis edilecek ipotek karsiliginda 15 ile 30 yil gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanilmasi temeline dayaniyor. Yani ipotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal islemler yoluyla konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve guclendirilmesi icin ipotek teminatli kaynak kullandirilmasi anlamina geliyor. İngilizce'de "mortgage" olarak bilinen, basinda ve halk arasinda "Kira oder gibi uzun vadeli ev satin alma sistemi" olarak bilinen ipotekli konut finans sistemi, gayrimenkul edinmede kullanilan finansman yontemlerinden birini ifade etmek icin kullanilan bir terim. Turk Dil Kurumu (TDK) kelime manasi ''tutu, ipotek, rehin'' anlamina gelen ''mortgage'' kelimesi yerine ''tutulu satis''i oneriyor. Sistemin bir baska tanimi su sekilde de yapilabilir. İpotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal islemler yoluyla konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve guclendirilmesi icin ipotek teminatli kaynak kullandirilmasi anlamina geliyor. Banka, musteri adina musterinin talep ettigi bir gayrimenkulu pesin olarak satin alarak mulkiyeti musteriye devrediyor. Ancak musterinin bankaya borcunun karsiligi olarak mulk ipotek ediliyor. Musteri bankaya borcunu belli bir odeme planina gore, onceden belirlenmis bir vade sonuna dek aylik odemelerle kapatiyor. Yontemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluslarinca, konut uzerinden tesis edilecek ipotek karsiliginda 15-20 yil gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanilmasina dayaniyor. Kredilerden dogan alacaklar, İpotege Dayali Menkul Kiymet Kuruluslari'na devrediliyor ve bu kuruluslar devraldiklari alacaklar karsiliginda ipotek yatirim fonu veya varliga dayali menkul kiymet ihrac ederek, satiyorlar. Sistem kendi kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kiymetlestirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktariliyor ve boylece finans kuruluslari uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar. Banka, musteri adina musterinin talep ettigi bir gayrimenkulu pesin olarak satin alarak mulkiyeti musteriye devrediyor. Ancak musterinin bankaya borcunun karsiligi olarak mulk ipotek ediliyor. Musteri bankaya borcunu belli bir odeme planina gore, onceden belirlenmis bir vade sonuna dek aylik odemelerle kapatiyor. Turkiye'de yaygin olarak uygulanan banka konut finansman kredileri arasinda pek bir fark yok. Bugun de finans kuruluslari 48 veya 60 aya varan vadelerle ipotek teminatli konut finansmani yapiyor. "Mortgage" sistemi cok daha uzun vadelere yayiliyor. Genellikle 20 ila 30 yillik vadeler soz konusu oluyor ve bu sayede aylik odemeler de kira mertebelerine iniyor.

Mortgage Sisteminin İsleyisi İpotekli konut finansman sisteminin nasil isleyecegi sorusuna cevap olarak;
• Vatandas odeme gucune gore bir daire bulacak.
• Dairenin degerinin yuzde 25'i vatandasin cebinde olacak. Vatandas kalan tutar icin kredi talep edebiliyor olacak. İleride bu pesinat icin de kredi alinabilecek.
• Ev kredisi talep eden kisi, taksitleri odeyememe ihtimaline karsin sigorta yaptiracak ve 2 - 3 ay boyunca bu taksitleri odeyecek. Boylece taksitler garantiye alinacak. Odenecek taksitlerin icerisinde bu sigortadan yararlanabilmek icin prim de olacak. Sigorta 3 - 4 ay bu taksitleri oder ve kisinin durumu duzelmezse yani sorun devam ederse konut nakde cevrilecek. Ayni zamanda hayat sigortasi da yaptiracak.
• Vatandasin kendisinin buldugu ve almayi planladigi konutla ilgili bir degerlendirme de yapilacak. Bu degerlendirmeyi yapabilecek bir sirket kurulacak ve evin degeri o sirket tarafindan belirlenecek. Vatandas tarafindan muteahhite evin tespit edilen degerinin asgari olarak dortte biri pesin odenecek. Banka, evin degerinin geri kalan ucte birlik kismini ipotekli konut kredisi olarak vatandasa odeyecek. Vatandas da aldigi parayi muteahhite ya da konutunu satmak isteyen mal sahibine goturup odeyecek. Boylece kredi veren kuruma uzun vadeli olarak borclanmis, banka ise verdigi uzun vadeli kredi karsiliginda evi ipotek etmis olacak. Ardindan banka isterse bu konutu kendi bunyesinde tutabilecek ve kendisi sermaye piyasalarina menkul kiymetlestirme yoluyla bunu arz edebilecek. İsterse banka yeni kurulacak ipotek finans kurulusuna bunu goturup satacak ya da devredecek.
• Vefat halinde mirascilar devam ettirebilecek
• Yeni ya da eski ev alinabilecek. Yenisi bitmis olmali.
• Satin alinan daire icin Dogal Afet Sigortasi yaptirilacak.
• Sistemde herhangi bir kisitlama yok. 2 eve kadar alinacak bu tur kredilerle ilgili odenecek faizlerin vergi matrahindan dusurulmesi ile ilgili tesvik mekanizmasi getirilecek. İstenirse 100 bin YTL'lik bir konut da alinabilecek, istenirse 500 bin YTL'lik bir konut.
• Kamuya ait lojmanlar da bu sisteme dahil olabilecek.
• Bankalar aldiklari ipotegi, İpotek Finans Kurulusu'na (İFK) devredecek. İFK'nin yuzde 49'u devlet (kamu bankalari ve TOKİ), yuzde 51'i ozel sektore (yerli ve yabanci bankalar ya da ozel finans kuruluslari) ait olacak. İFK, stokunda yer alan ipotekleri menkul kiymete donusturecek. İpotek fon katilma belgesi,varliga dayali menkul kiymet veya borc senedi ihrac edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak saglayacak. İpotekli konut finansman sisteminde iki tip piyasa vardir. Bunlar birincil piyasa ve ikincil piyasadir. İpotekli konut finansmanini, bankalarin vermis oldugu konut kredisinden ayiran ozellik de ipotekli konut finansman sisteminin ikincil piyasaya sahip olmasidir.

Birincil Piyasa Birincil piyasa, finans kuruluslarinin kisilere verdigi kredilerden olusmaktadir. Burada teminat olarak cogunlukla tuketicinin odeme gucu ve almak istedigi konut dikkate alinir. Yurtdisinda finans kuruluslarina yardimci olan servis saglayici firmalar mevcuttur ancak henuz bu yapi Turkiye'de oturmamistir.

Birincil Piyasa Oyunculari

Basvuru Yeri Tuketicilerin konut kredisinden faydalanmak amaciyla basvuru yaptigi ilk yerdir. Bu yer ulkemizdeki emlakcilarla hemen hemen ayni statu icerisindedir. Konut satin almak isteyen kisi basvuru icin hangi islem gerekiyorsa burada da o islemler gerceklestirilir. Turkiye’de bu islem bankalar tarafindan gerceklestirilmektedir. Konut kredisi almak isteyen kisi burada basvuru formunu doldurur ve bu yerdeki isi sona erer.

Kredi Onayi Burada yapilan islem ise konut kredisi icin basvuru yapan kisinin, konut kredisi almak icin uygun olup olmadigina karar verilir. Eger uygunluk soz konusu ise hangi kosullarda almasi gerektigine karar verilir. Ulkemizde bu islem bankalar tarafindan yerine getirilir.

Finansor Kredi onayinin verilmesinden sonra, konut kredisi almak isteyen kisiye kaynagi temin eden kurulustur. Bu fonksiyon da ulkemizde kredi birlikleri, yatirim ve emeklilik fonlari, ticari bankalar, yardimlasma sandiklari, sirketler, ozel amacli kamu kuruluslari ve bireysel yatirimcilar tarafindan yerine getirilir. Gelismis ulkelere baktigimizda, modern risk yonetiminin prensipleri geregi bilancolarinda bulunan bu alacaklari ikincil piyasalarda satmakta, boylece sermaye piyasasindan gelen kaynak fonlarini yeni krediler vermek icin kullanmaktadirlar. Zaten konut kredisini mortgage sisteminden ayiran en onemli ozellik de budur.

Araci Burada aracinin yapmis oldugu gorev, krediyi veren kurulustan nakit parayi temin etmek ve konut kredisi almaya hak kazanan kisiye bu kaynagin verilmesini saglamaktir. Ayrica aracilar sadece kaynagin verilmesinde aracilik yapmayip; odemenin gecikmesi durumunu ve borclularla olan her turlu iletisim ve islemleri de takip etmektedir. Her nasil Finansor kuruluslari bilancolarindaki alacaklari satiyorlarsa, bazi gelismis ulkelerdeki aracilar da belirli bir kâr karsiliginda ellerinde bulunan hizmet sozlesmelerini satabilirler.

Bireysel Risk Derecelendirme Bu hizmet ulkemizde Kredi Kayit Burosu tarafindan gerceklestirilmektedir. Burada konut kredisi almak isteyen kisinin riskleri hesaplanir ve olusan bu veriler kredi onaylayicisina sunulur. Kredi onaylayicisinin verecegi karara etki eder. Herkese verilen kredi faizi ayni degildir. Daha yuksek pesinat yatiran, gecmise bakildiginda kredi notu olumlu olan, aylik kredi odeme tutarinin, aylik hane halki gelirine gore orani dusuk olan bir basvuru sahibi ile bu ozellikleri tasimayan bir kisinin ayni faiz oranlari ile kredi almalari tabi ki mumkun degildir. Buraya kadar anlatilmaya calisilan birincil piyasa oyunculari ulkemizde mevcuttur. Ancak ileride olusturulmasi gereken ve gelismis ulkelerde de var olan diger birincil piyasa oyunculari sunlardir :

Mortgage Sigortasi Bu sigorta konuta yonelik hasar sigortasi veya ferdi can sigortasi olmayip, kredi riski yuksek alicilarin, yani kredi notu dusuk olan ve gerekli pesinat oranini yatiramayan kisiler icin, bunlarla ilgili risklerin teminati amaciyla yaptirilmasi istenen sigorta cesitidir. Bu sigortanin prim odemeleri, ek maliyet olarak kredi faizinin uzerinde eklenmekte ve vadeye yayilarak aliciya yuklenmektedir.

Mulkiyet (Tapu) Sigortasi Krediye teminat olarak gosterilen gayrimenkulun tapusunda, gelecekte olusabilecek her turlu hukuki ihtilafi garanti altina alan bir tur garantorluk hizmetidir. Bu husus ozellikle uluslar arasi menkul kiymet ihraci gibi islemlerde bir tur garanti mekanizmasi olup, maliyetlerin oldukca hassasiyetle ulkemizde olusturulacak olan ikincil piyasaya yonelik olarak ancak orta vadede ihtiyac duyulabilecek bir hizmettir. Konut kredilerinde onemli bir role sahip "tapu sigortasi" Turkiye'de yenidir ve su an sadece bir Amerikan sirketi bunun uygulamasini yapmaktadir. Tapu sigortasi, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde karsilasilabilecek tum sorunlari asmayi garanti eden bir sigorta cesididir. Kurulacak yeni ipotege dayali finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta sirketleri de tapu sigortasi icin police duzenlemeye baslayacaklardir.

Lisansli Gayrimenkul Degerleme Kurulusu Burada gayrimenkulun degerinin tespiti yapilmaktadir. Ulkemizde bu isi genellikle bankalar ozel eleman veya uzman istihdam ederek gerceklestirmektedirler. Ancak yapilan bu degerlemeler genelde piyasa degerinin altinda hesaplanmaktadir. Diger taraftan gayrimenkul degerleme hizmetlerini, disardan, lisansli veya lisanssiz degerleme kuruluslarindan alan bankalar, piyasa degerine yakin kredi / konut degeri oranini kullanmaktadirlar. Bunun neticesinde de genel manâda bir standart mevcut degildir. Ulkemizde, gelecekte menkul kiymetlestirilmesinden soz edecegimiz konut kredilerinin likiditesini saglayacak olan esas unsur, ipotekli tapu belgesinin ifade ettigi nakit degerdir. Bu nakit deger ise, gayrimenkul degerleme islemi ile tespit edilen degerdir. Ulkemizde sistemin ihtiyacini karsilayacak duzeyde lisansli uzman kisi veya kuruluslar tam manâsiyla yeterli degildir.

Birincil Piyasalarda Kullanilan İpotek Cesitleri

Geleneksel İpotek Kredisi En cok kullanilan kredi turlerindendir. Kredi kullanan kisi belirli bir vade sonuna kadar hem anaparayi hem de krediyi esit aylik taksitler halinde oder. Dolayisiyla vade sonunda kredinin tamami odenmis olmaktadir.

Artan Geri Odemeli İpotek Kredisi Bazi kredi kullanicilari ilerleyen yillar icerisinde, gelirlerinde artis olacagini dusunebilirler. Boyle bir durumda da artan geri odemeli ipotek kredisini kullanabilirler. Bu kredi turunde faiz orani ve kredi suresi sabittir. Ancak ilk yillarda odeme miktari az olmasina karsin sonraki yillarda gittikce artan odeme plani vardir. Vade sonunda ise kendini amorti eder.

Degisken Oranli veya Ayarlanabilir İpotek Kredisi Yuksek faiz ortaminda, bir cok finansal kurumun varliklari ile yukumlulukleri arasinda uyumsuzluk olabilir. Yani kisa vadeli pasif yapiyla uzun vadeli ipotek kredilerinin finansmani yuksek risk tasimaktadir. İste bu uyumsuzlugu en aza indirgemek icin genellikle belirli bir zaman sonra, belirli bir endeks faiz oranina bagli olarak degistirilir. Genellikle endeks, faiz oraninin uzerine belirli bir fark eklenerek hesaplanir. Bu fark, piyasanin belirledigi bir oran, fonlama maliyeti veya diger giderler eklenerek hesaplanabilir. Bankalar, kredi kullanan kisileri degisken faizli kredilere yoneltmek icin genellikle ilk doneme ait degisken ipotek faiz oranini, sabit odemeli ipotek faizlerine gore daha dusuk tutar.

Enflasyonun Nakit Akimlari Uzerindeki Olumsuz Etkilerini Giderici İpotek Turleri

Fiyat Duzeyine Gore Ayarlanan İpotek Kredisi Kredi veren kurumlarin vade uyumsuzlugu sonucu ortaya cikabilecek faiz orani riskine karsi koruyan bir ipotek kredisidir. Krediye uygulanan faiz orani belirli donemlerde degisebilir. Dolayisiyla fonksiyon itibariyle kredi veren kurumu faiz orani riskine karsi korur. Bu yonuyle degisken oranli ipoteklere, diger taraftan da aylik geri odeme tutarlari bakimindan sabit tutarlar olarak yerine getirildiginden geleneksel ipotek kredisine benzemektedir.

İki Oranli İpotek Kredileri Bir cok bakimdan fiyat duzeyine gore ayarlanan ipotek kredisine benzer. Ancak geri odeme tutarlari, kredi almis olan kisilerin gelir duzeyine gore hesaplanir.

Diger İpotek Kredisi Turleri

Yuksek Odemeli İpotek Kredisi Sabit faizli ve kendini 30 yil icinde amorti eden kredilerdir. Ancak 5 – 7 yilda da odeme yapilabilir. Bu kredinin cazip yani, sabit faizli kredilere gore faizi daha dusuktur. İpotege dayali menkul kiymet yatirimcilari acisindan, yuksek odemeli ipotek kredilerinden olusan dusuk vadeli havuzlar, geri odeme riskini azalttigi icin oldukca caziptir. Bu kredi turunde, finansman kurumlarinca istenen on odeme tutarlari oldukca dusuk tutuldugundan, kisilerin krediyi elde etme imkanlari arttirilmaktadir.

İki Asamali İpotek Kredisi Bu kredi turunde de 5 – 7 yil icin sabit faizli odeme plâni vardir. Ancak sonraki donemde ise faiz orani o andaki piyasa sartlarina gore yeniden belirlenir. İkinci asamada faiz oranini belirlerken anlasmaya bagli kalinmadan, o zaman ki piyasa sartlarina gore faiz orani yeniden belirlenir.

Karma (Degisken ve Sabit) Faizli İpotek Kredisi Bu ipotek kredisinde, sabit faizli ve degisken faizli ipotek kredilerinin karisimi soz konusudur. Genelde 3,5,7 veya 10 yil sabit faizli, daha sonraki donemlerde ise bakiyeyi yeniden sekillendirecek degisken faizli kredi turudur. Ornegin ilk 8 yil sabit faizli, daha sonraki 17 yil icin her 6 ayda bir enflasyon orani baz alinarak hesaplanan bir kredi olabilir. Bu tur krediler yapilandirilirken, musterinin istekleri dogrultusunda sinirsiz secenekler sunulabilir.

Sabit Oranli veya Basamakli Odemeli İpotek Kredileri On odeme tutari cok dusuktur. Vadesi 30 yila kadar olabilir ama genellikle 15 yil vadeli olarak duzenlenmektedir. Kredi faiz oranlari, kredi sozlesmesinde belirlenen endeks baz alinarak, sozlesmede belirlenen donemlerde degisir. Kredinin baslangic faiz oranlari piyasadaki faiz oranlarina oranla daha dusuktur. Faiz orani yilda en fazla bir kez belirlenebilir. Faiz oraninin asgari veya azami faiz oranlari sozlesmede onceden belirlenmektedir.

İkincil Piyasa İkincil piyasada ise finans kuruluslari veya kurumlar, bu kredileri satin alip, yurtdisindan veya yurticinden ikincil yatirimcilara satmaktadir. Burada farkli metotlar uygulansa da cogunlukla finans kuruluslari tahvil veya hisse senedi cikarip satarlar. Ozunde varliga dayali menkul kiymet ihraci yapilmaktadir. Burada alicilar, zenginler, emeklilik fonlari, sigortalar, direkt musteri ile iliski halinde olmayan toptan piyasadan kisilerden olusur. İkinci el piyasasi finans kuruluslarinin likidite sorunu yasamasini engeller ve verdigi kredilerin teminatini cabuk geri almasinda yardimci olur. İstikrar, sistemin anlamli bir sekilde calismasi icin gerekli sartlardan sadece bir tanesidir. Cok daha onemli bir sart da, finans kuruluslarinin veya konut finansman sirketlerinin ellerinde biriken kredi alacaklarini bir sekilde satilabilir kiymete cevirebilmeleri imkâna sahip olabilmeleridir. Finanscilarin genel bir ifade ile "menkullestirme" adini verdikleri bu yontem, ipotege dayali bir menkul kiymet kâgidinin ikincil bir pazarda alinip satilabilmesini gerektirir. Bu sayede, menkul kâgida temel teskil eden mulkun mulkiyeti el degistirmedigi halde, taksitler uzerinde hak sahibi olan kolaylikla degisebilir. Dahasi, mulkun kullanici tarafindan satilmasi, baska bir ipotekli mulkle takasi gibi islemler de sistem icerisinde hizla ve guvenle yapilabilir. Boylece kredi ile satin aldiginiz bir mulku, geri odemeler bitmeden elden cikarabilir ve daha fazla hosunuza giden bir baska mulku satin alabilirsiniz. Bu arada gecmiste yapilan odemeler de yeni alinan mulk icin edindiginiz krediden dusmektedir.

İkincil Piyasa Oyunculari

İpotekli Konut Finansman Kurulusu (İKFK) İpotek finansmani kuruluslari ulke genelinde konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve gelistirilmesi konularinda finansman imkânlarinin artirilmasi ve vadelerin uzamasi yoluyla bireylerin konut sahipliginin desteklenmesi amaciyla kurulan, sermaye piyasasi kurumu niteligine haiz anonim ortakliklardir. Konut finansmani; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal islemler yoluyla konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve guclendirilmesi icin kaynak kullandirilmasidir. Bu kaynaklari dogrudan tuketiciye saglayan kurumlar konut finansmani kuruluslaridir. İpotek finansmani kuruluslarinin faaliyet konulari sunlardir;

a) Konut finansmani kuruluslarina kaynak temini,
b) Konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin devralinmasi ve devredilmesi,
c) Devralinan alacaklardan olusan portfoyun yonetilmesi,
d) Konut finansmani fonu kurulmasi ve bu yolla konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin menkul kiymetlestirilmesi,
e) Varliga dayali menkul kiymetler de dahil olmak uzere her turlu sermaye piyasasi araci ihraci,
f) Diger ihraccilarin konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarina dayali sermaye piyasasi araclarina garanti verilmesi,
g) Konut finansmanindan kaynaklanan borclarin geri odemelerinin kismen veya tamamen garanti edilmesi ya da garanti edilmesine aracilik edilmesi, h) Faaliyetlerinin gerektirdigi risk yonetimi amacli islemlerin yurutulmesi, i) Kurulca uygun gorulen diger faaliyet konulari. İpotek finansmani kuruluslarinin kurulus ve faaliyet izni almak uzere Kurula basvurmasi sarttir.

İkincil Piyasa Enstrumanlari

İpotege Dayali Menkul Kiymetler İpotek kredilerinin bir araya getirilmesiyle olusturulan havuza dayali olarak ihrac edilen menkul kiymetlerdir. İpotege dayali menkul kiymet turleri kisaca soyledir : - İpotege Dayali Tahviller : Normal bir tahvilin butun ozelliklerine ilaveten, ipotek kredilerinden olusan teminata sahiptir. - Teminat İpotek Yukumlulukleri : İpotege dayali menkul kiymetlerin vadelerindeki belirsizlikten dolayi olusacak erken odeme risklerini azaltmak icin ipotege dayali menkul kiymetlerin portfoyune dayali olarak ihrac edilen menkul kiymettir. - İpotekten Gecen Menkul Kiymetler : Finansal kurumlar tarafindan verilmis gayrimenkul ipotek kredilerinin bir araya getirilmesiyle olusturulan, likiditesi yuksek ve merkezi hukumetce tesvik edilen bir menkul kiymet turudur. - Getirisi Ayrilan İpotege Dayali Menkul Kiymetler : İpotek kredilerinin bir araya gelmesiyle olusturulan ipotek gruplarina dayali olarak ihrac edilen, dayandigi ipotek grubundan sagladigi nakit akimlarini, ihrac edilen menkul kiymetlerin satis asamasinda olusan niteligine gore dagitan menkul kiymet turudur.

MORTGAGE SİSTEMİNİN TURKİYE’DEKİ UYGULAMASI

Turkiye’de Mortgage Sistemi Turkiye, gayrimenkul piyasasinin son derece canli oldugu ulkelerden birisidir. Gayrimenkul uzun zamandan beri en populer yatirim araci olmasina ragmen, yatirimci sayisi sinirli kalmistir. Bunun baslica sebebi, Turkiye'de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasidir. Turk insaninin yasam kalitesinin yukselmesi ve konut talebinin karsilanmasi, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasina baglidir. Bugune dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata gecirilmesini engelleyen, yuksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenlerdir. Ekonomideki olumlu gelismelerle birlikte ozellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir suredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin Turkiye sartlarina adapte edilerek uygulanmasi tartisilmaya baslanmistir. Kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmani saglayacak, hem de Turk insanina uluslararasi standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkani verecektir. Konut kredilerinin ekonomide olmasi gereken seviyeye ulasmasi icin yeni duzenlemelerin yapilmasi ve yurtdisinda basariyla uygulanmakta olan ipotege dayali finansman sisteminin Turkiye sartlarina adapte edilmesi gerekmektedir.

İstatistiklere baktigimizda Turkiye’deki konut finansman sistemi asagidaki gibidir;

1. Toplam konutlarin %55'i ruhsatsiz / izinsizdir.
2. Ev sahipligi orani %60'lar seviyesindedir. (Uygunsuz yapilasma dahil)
3. Her yil 300.000 yeni konut ihtiyaci ortaya cikmaktadir.
4. Konut stokunun %60'ini 20 yasin ustundeki konutlar olusturmaktadir.
5. Konutlarin %40'inin tadilata ihtiyaci bulunmaktadir.

Turkiye’deki mevcut konut finansmanina baktigimizda;
1. Konut alimlarinin %1'den daha azi finansman sistemi yoluyla alinmaktadir.
2. 2004 Eylul itibariyle konut kredisi kullanan kisi sayisi 98.000’dir.
3. Konut kredilerinin GSYİH'ya orani %0,5'dir.
4. Bu oran ABD'de %53 olup, AB uyesi ulkelerin ortalamasi yaklasik %39'dur. Gelismekte olan ulkelerde ise %5 - 15 arasindadir.

Turkiye'de konut kredilerinin az olmasinin baslica uc ana sebebi bulunmaktadir. Birincisi; Hazine bonolarinin faiz oraninin yuksek olmasi ve butce acigi yuzunden bankalar gayrimenkul yatirimina fon tahsis etmeyerek hukumete borc vermektedir. İkincisi; Emlak Bankasi'nin tasfiye surecine girmesi neticesinde, kamu tarafindan konut kredilerine geregince destek verilememektedir. Ucuncusu de; buyuk ozel sektor bankalari, halen endustriyel holdinglerin birer parcasi ve diger faaliyetleri finanse ettikleri icin su anda uzun vadeli ipotek isine girmek istememektedirler. Bu nedenle mevcut sartlar altinda ancak on odeme icin hazir nakit parasi olanlar veya degisik yollardan borc para bulanlar konut sahibi olabilmektedir. Turkiye Bankalar Birligi'nin verilerine gore konut kredilerinin takipteki kismi, toplam stokun yaklasik %0,02'sini olusturmaktadir. Kredilerdeki temerrut oraninin bu denli dusuk olmasinin baslica iki sebebi vardir: birincisi Turk insaninin karakter olarak borcuna sadik bireylerden olusmasi, ikincisi de bankalarin musteri seciminde cok dikkatli davranmasi ve gerekli teminatlari almasidir. Bu yapi ipotege dayali finansman sisteminin Turkiye'de basarili olacaginin onemli bir gostergesidir. Turk Lirasi konut kredilerinde uygulanan aylik faiz oranlari yuzde 1,95-2,55 arasinda iken son zamanlarda piyasada artan rekabet ortaminda yuzde 1,33'lere kadar gerilemistir ve maksimum vade 15-20 yildir. USD veya Euro'ya endeksli kredilerde ise aylik faiz oranlari yuzde 0,69 ile 1,05 arasinda degismektedir ve maksimum vade 15 yildir. Bu oranlar, ABD ile kiyaslandiginda bir hayli yuksektir. ABD'de Mortgage faizleri 15 yil icin yillik yuzde 4.75, 30 yil icin yuzde 5.33 duzeyindedir. Turkiye'de kurulacak ipotege dayali finansman sisteminde uygun risk mekanizmalarinin kurulmasiyla ve gerekli tesviklerin saglanmasiyla kredi faizleri daha asagilara cekilebilecektir. Turkiye'de halen konut kredisi sigortasi yapilmamaktadir ve acilan kredileri menkul kiymetlestirmek icin bir mekanizma yoktur. 10 hatta 15 yillik vadelerle konut kredisi vermeye baslayan bankalar kredi riskini kendileri ustlenmektedirler. Turkiye'de yakin bir zamanda kurulacak olan Mortgage sisteminde menkul kiymetlestirmek amaciyla bankalar konut kredisi portfoyleri olusturmaya baslamislardir. Sistem calismaya basladiginda hazir portfoyu olan kurumlar oncu rol ustlenerek avantajli hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni kredi acmak icin kisa surede ikincil piyasalardan finansman temin edebileceklerdir. Bu konuda ozellikle yeni kurulmus olan bireysel emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satin alarak onemli katki saglayacaktir. Kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacini karsilarken, ayni zamanda da muteahhitlerin ve proje gelistiricilerin uzerindeki finansman yukunu de azaltacaktir. Turkiye icin uygun bir finansman modelinin bulunmasi konusunda, mevcut Bankalar Kanunu ve uygulamasi "Mortgage" konusunda gercek bir engel olusturmaktadir. Zira, Mortgage kredisi, bir banka kredisi olarak kabul edildiginde, taksitini odeme guclugu ceken kisi veya kurulusun butun kredisi faiziyle birlikte geri cagrilmasi kacinilmaz hale gelmektedir. İpotege dayali finansman modelinde bu tur kredi problemleri yasanmamasi icin, krediler sigorta ettirilmektedir. Borclunun temerrude dusmesi durumunu kapsayan sigorta policeleri zenginlestirilerek sisteme dahil edilmelidir. İpotege dayali finansman kredileri, tuketicinin korunmasi hakkindaki kanun kapsamina alinarak duzenlenmelidir. Temerrude dusen kisi evini kaybettigi gibi butun mal varligini da kaybetme riskine girmemelidir. Kredi veren ile konut saticisi arasindaki anlasma geregi, sozlesme feshedilince temerrude dusen alicidan ev geri alinmali, konutun satisa cikarilmasi sonucu yeni alicinin odedigi bedelden, kisinin oturdugu muddet kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parasi iade edilmelidir. İpotege dayali finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi icin, enflasyonun tek haneli rakamlarda tutulmasi ve ekonomik istikrarin surdurulmesi gerekmektedir. Zira yabanci para cinsinden yapilan uygulamalar sadece kisitli bir kesime ulasmakta, doviz kurlarindaki dalgalanma ve devaluasyonlar, konut alicilarini sikintiya sokabilmektedir. Mortgage sisteminin Turkiye'deki uygulamasinda karsilasilacak problemleri asmak icin ozel ihtisas mahkemeleri kurulmali, yargi ve ipotegin paraya cevrilmesi sureci hizlandirilmali ve ipotege dayali finansmanla ilgili kanunlarda gerekli duzenlemeler yapilmalidir. Ozellikle Medeni Kanun, İcra ve İflas Kanunu, tapu sicili mevzuati ve vergi mevzuatinda degisiklikler yapilmasi gerekmektedir. Mevcut sistemde ipotegin paraya cevrilmesi sureci kredi veren kurumlar icin cok sikintili ve zaman alan bir surectir. İpotege dayali finansman sisteminin basarili olmasi icin hukumet tarafindan saglanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi tesvikler hayati onem tasimaktadir. Turkiye'de ipotege dayali finansman uygulamasinin, kredi sigortasi sistemiyle birlikte, Mortgage GYO'lar (Gayrimenkul Yatirim Ortakligi) veya bu konuda ihtisaslasan ozel sirketler vasitasiyla icra edilmeye baslanmasi uygundur. Mevcut kurumsallasmis ve seffaf yapilariyla GYO'lar ipotege dayali finansman araclari sunmak ve bunlari menkul kiymetlestirmek icin en uygun sirket turudur. Halen % 18 olan KDV'nin konut yapi kooperatiflerinde oldugu gibi % 1 olarak uygulanmasi ve tapu harclarinin daha dusuk belirlenmesi gibi tesviklerle GYO'larin ipotege dayali finansman sisteminde oncu rol ustlenmesi saglanabilir. İpotege dayali finansman sistemi, hem uretim ve yeni is olanaklari acarak, hem ciddi vergi geliri saglayarak, hem de istihdami artirarak ekonomiyi canlandiracaktir. Sistemin islemesi icin gerekli is gucu, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ulkemizde zaten mevcuttur. Kurulacak konut finansmani sisteminin halkin asgari %60'ini kapsamasi hedeflenmektedir. Aylik odemeler aylik gelirin %25-30 unu gecmemeli, kredi tutarinin evin degerine orani ise %70'e kadar ulasabilmelidir. Etkili bir konut finansman sistemi, hem bireylerin konut ihtiyacinin karsilanmasi hem de insaat ve finans sektorleri ile bunlarla iliskili sektorlerin saglikli gelisimi acisindan kilit oneme sahiptir. Konut finansmani sorununun cagdas finansal yontemlerle cozumu, konut sahipliginin artirilmasinin getirdigi olumlu sosyal etkilerin yani sira, ekonomik kalkinmaya ve planli kentlesmeye de olumlu etkilerde bulunacaktir. Ulkemizde kacak yapilasma, niteliksiz konut uretimi, plansiz kentlesme, kayit disilik, kiralarin yuksekligi gibi konular gayrimenkul sektoru ile ilgili olarak yasanan onemli sorunlardir. Ulkemizde mevcut konut stokunun yarisindan fazlasi ruhsatsiz konutlardan olusmaktadir. Suregelen ic gocler sonucunda buyuk sehirlerde kacak yapilasma ve plansiz kentlesme onemli bir sorun haline gelmistir. Konutlarin cogunlugunun kacak olmasinin yani sira yaklasik yuzde kirkinin tadilat ve tamire ihtiyaci bulunmaktadir. Ozellikle deprem tehlikesinin getirdigi riskler dikkate alindiginda, zayif durumdaki konutlarin guclendirilmesi onemli bir ihtiyac olarak karsimiza cikmaktadir. Diger yandan kisilerin konut sahibi olabilmeleri icin kullandiklari finansman kaynaklari incelendiginde, ulkemizde toplam konutlarin ancak yuzde ucunun kurumsal finansman yontemleri ile finanse edildigi, bunun disinda konut sahibi olmak isteyen kisilerin ya kendi kaynaklariyla ya da yakinlardan odunc almak gibi kurumsal olmayan finansman yontemleriyle konut alimlarini finanse ettikleri gorulmektedir. Ulkemizde bankalarin kullandirdiklari konut kredilerinin gayri safi milli hasilamiza orani sifira yakinken, bu oran Latin Amerika ulkelerinde % 4 – 12, Orta Dogu ulkelerinde % 1 – 22 ve Dogu ve Guneydogu Asya ulkelerinde % 2 – 59 arasinda degismekte olup, Amerika Birlesik Devletlerinde % 53, Avrupa Birligi uyesi ulkeler ortalamasinda ise % 43’tur. Ulkemizde banka konut kredilerinin vadeleri yirmi yila kadar uzamakla birlikte, yillik bilesik maliyetleri yuksek oranlara ulasabilmekte, konut kredisi kullananlar cok yuksek oranda reel faiz odemek zorunda kalmaktadir. Nitekim, konut kredilerinin hacminin diger ulkelere gore son derece dusuk olmasinin nedeni, vadelerin kisa ve geri odeme taksitlerinin yuksek olmasinin yani sira, bu derece yuksek reel faizin ancak ust gelir gruplarinca karsilanabilmesi ve konut kredilerinin orta ve alt duzey gelir grubunun odeme gucune hitap edememesidir. Ote yandan gerek yurt icinde gerekse yurt disinda, konut kredisi kullanan kisilere, mevcut durumda ulasabildiklerinden daha dusuk faiz oranlari ile ve daha uzun vadelerde kaynak saglayabilecek tasarruf sahipleri mevcuttur. Tum dunyada buyuk miktarda tasarruflar, sermaye piyasalari araciligiyla konut sahibi olmak isteyen kisilere aktarilmaktadir. Ancak, ulkemizde tasarruf sahipleri ile konut kredisi kullanicilarini eslestirebilecek bir konut finansmani sisteminin bulunmamasi, ulkemizle benzer ekonomik kosullara sahip diger gelismekte olan ulkelerin dahi ulasabildikleri uluslararasi fonlarin, ulkemiz konut alicilarina ulastirilmasini engellemektedir. Ulkemizde olusturulacak konut finansman sistemi tasarruf sahipleri ile konut alicilari arasinda kopru vazifesi gorerek, konut alicilarinin daha yaygin bir sekilde ve daha uygun kosullarla borclanabilmesini saglayacaktir. Bu temel fonksiyonunun yani sira, gelistirilecek konut finansman sistemi gayrimenkul sektoru ile ilgili olarak yasanan ve yukarida siralanan sorunlarin cozumune yardimci olacak, finansal piyasalarin gelismesini ve insaat sektorunun canlanmasini saglayarak, ekonomik kalkinmaya katkida bulunacaktir. Konut finansman sisteminin hayata gecmesi ile birlikte konut talebinde olusacak artis ile insaat sektorunde ve ilgili sektorlerde canlanma yasanmasi beklenmektedir. İnsaat sektoru ve bagli sektorler canlanirken, ayni zamanda bu sektorlerde gerceklesen kayit disiligin onune gecilmesine de yardimci olacaktir. Finans kurumlarinin kaydi altinda gerceklesecek konut alimlari, arz tarafini olusturan insaat sirketlerini ve muteahhitleri de kayitli bir sekilde faaliyet gostermeye zorlayabilecektir.

Konut Finansman Sistemine İliskin Kanun Degisiklikleri

Gayrimenkul Degerleme Faaliyetini Yurutecek Kisi ve Kurumlarin Duzenlenmesi ve Sektorun Gelisiminin Desteklenmesi Kapsaminda Yapilan Degisiklikler : Gayrimenkul degerlemesi konut finansman sistemine iki farkli surecte ihtiyac duyulan bir hizmettir. İlk olarak kredinin acilmasi asamasinda ilgili gayrimenkulun degerinin dogru bir sekilde tespit edilmesi buyuk onem tasimaktadir. Sonucta, kredinin odenmemesi halinde ilgili gayrimenkul satilarak alacak tahsil edilmektedir. Gayrimenkul degerinin dogru belirlenmesi, odenmeme riskinde kredi verenin elindeki teminata guvenebilmesi ve alacagini tahsil edebileceginden emin olabilmesi icin buyuk onem tasimaktadir. Gayrimenkul degerlemesine ihtiyac duyulan ikinci surec ise takip asamasidir. Odenmeyen ve takibe gecilen bir kredide ilgili gayrimenkulun satisi icin ihaleye cikilmasi oncesinde degerleme yapilmakta ve bu degerin dogru belirlenmesi ihale ve satis surecinde buyuk onem tasimaktadir. Gayrimenkulun tespit edilen degeri İcra ve İflas Kanunu uyarinca satista ulasilmasi gereken asgari tutari belirlemekte, ayrica bu degerin dogru belirlenmemesine karsi borcluya taninan sikâyet hakki yeniden degerleme yapilmasina yol acarak sureci uzatabilmektedir. Taslak ile, bolgesel ve ulke genelinde gayrimenkul degerleri konusunda istatistikler olusturulmasi ve yayinlanmasi, Turkiye Degerleme Uzmanlari Birliginin gorevleri arasina eklenmistir. Bu dogrultuda, konut finansmani kapsaminda yapilan degerlemelere iliskin bilgilerin, Birlik tarafindan belirlenecek usul ve esaslara gore Birlige iletilmesi zorunlu tutulmustur. Taslak ile ayrica, Turkiye Sermaye Piyasasi Araci Kuruluslari Birligindeki uygulamaya benzer sekilde, Turkiye Degerleme Uzmanlari Birliginin statusune ve Birlikce alinan kararlara uymayan uyeler hakkinda da benzer sekilde Birlik tarafindan 1.000 YTL’den 5.000 YTL’ye kadar para ceza uygulanabilecegi yonunde bir hukum eklenmistir.

Konut Finansmani Kullanan Tuketicilerin Korunmasina Yonelik Esaslarin Belirlenmesi Kapsaminda Yapilan Degisiklikler :

Taslak ile Tuketicilerin Korunmasi Hakkinda Kanunda yapilan degisikliklerle;

a) Degisken faizli konut kredilerine imkan taninmasi,
b) Sabit faizli konut kredilerinde kredi veren tarafindan erken odeme ucreti alinabilmesine imkan taninmasi,
c) Tuketicilere konut finansmani saglamaya yonelik finansal kiralama islemlerinin 4077 sayili Tuketicilerin Korunmasi Hakkinda Kanun kapsamina alinmasi ve finansal kiralama ile konut finansmani saglayan tuketicilerin de kredi kullanan tuketicilere benzer duzenlemelere tabi tutulmasi amaclanmis olup, bunlara ek olarak konut finansman kuruluslarina tuketicilere sozlesme oncesinde kredi veya finansal kiralama islemleri ile ilgili genel bilgiler veren ve tuketiciye teklif edilen kredi veya finansal kiralama sozlesmesinin kosullarini iceren “Sozlesme Oncesi Bilgi Formu” vermesi zorunlulugu getirilmistir. Bu sayede tuketicilerin, konut finansman kuruluslari tarafindan bilgilendirilmesi belirli standartlara bagli olacak ve tuketicinin yaniltilmasi olasiligi azaltilacaktir. Bu forma iliskin standartlarin Sanayi ve Ticaret Bakanligi tarafindan belirlemesi ongorulmustur. Taslakta, borclunun temerrude dusmesi halinde konut finansmani kurulusunun borcluya temerrut tarihinden itibaren bes isgunu icerisinde iadeli taahhutlu posta yoluyla bildirimde bulunmakla yukumlu oldugu ve geri odemelerin yapilmamasi halinde kalan borcun tumunun ifasini talep etme hakkini sakli tutmus oldugu durumlarda, bu hakkin ancak tuketicinin birbirini izleyen en az iki odemede temerrude dusmesi halinde kullanilabilecegi ve bu hakkini kullanabilmesi icin en az bir ay sure verilerek muacceliyet uyarisinda bulunulmasi gerektigi duzenlenmistir. Taslakta konut finansmani kuruluslarinin, konut finansmani kapsaminda verdikleri kredilerde, konutun ayipli olmasina karsin, tuketiciye karsi satici ve diger sorumlular ile birlikte, teslim tarihinden itibaren 1 yil sure ile kullandirilan kredi miktari kadar muteselsil sorumlu olmalari hukmu yer almaktadir. Bu sayede konut finansmani kuruluslarinin sorumluluk duzeylerini kullandirdiklari kredi miktari gibi somut bir miktar ile olcebilmeleri, dolayisiyla risklerini azaltabilmeleri saglanmistir. Taslakta ayrica, konut finansmani kapsamindaki kredilerde, kredi veren konut finansmani kurulusunun krediyi belirli bir konutun satin alinmasi ya da belirli bir satici ile yapilacak satis sozlesmesi sarti ile vermesi durumunda, konutun zamaninda ya da hic teslim edilmemesi halinde, tuketiciye karsi satici ile birlikte, kullandirilan kredi miktari kadar muteselsil sorumlu olacagi hukmu getirilerek, konut finansmani kuruluslarinin proje halindeki konutlara kaynak kullandirmasini tesvik edici, dolayisiyla konut arzinin artmasinda faydali olacagi dusunulen bir madde yer almaktadir. Diger yandan, kampanyali satislara iliskin olarak taslakta yer alan fikra ile, kampanyali satislara yonelik olarak, konut finansmani kapsamindaki kredilerde, konut finansmani kurulusunun, krediyi belirli bir konutun satin alinmasi ya da belirli bir satici ile yapilacak satis sozlesmesi sarti ile vermesi durumunda, ilan ve taahhut edilen konutun teslimatinin hic, geregi gibi ya da zamaninda yapilmamasi halinde, tuketiciye karsi satici ve diger sorumlular ile birlikte, kullandirilan kredi miktari kadar muteselsil sorumlu olacagi hukmu getirilerek, tuketicinin korunmasi amaclanmistir.

İpotekli Sermaye Piyasasi Araclarinin Duzenlenmesi : Taslak ile, Sermaye Piyasasi Kanununda ipotekli sermaye piyasasi araclari; “İpotek teminatli menkul kiymetler, ipotege dayali menkul kiymetler, ipotek finansmani kuruluslari tarafindan ihrac edilen hisse senedi disindaki sermaye piyasasi araclari ve konut finansmanindan kaynaklanan alacaklara dayali olarak veya bu alacaklarin teminati altinda ihrac edilen diger sermaye piyasasi araclari” olarak tanimlanmistir. duzenleme yapilmistir. Siklikla Kita Avrupasi’nda kullanilan ve “Covered Bond” olarak adlandirilan ipotek teminatli menkul kiymetlerin en onemli ozellikleri, menkul kiymetlestirilen konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin ihraccinin bilancosu icinde kalmasi ve menkul kiymetlere teminat gosterilen varliklarin kesin bir sekilde diger varliklardan ayrilabilmesidir. Oyle ki, teminat havuzundaki varliklar, kamu alacaklari da dahil olmak uzere ihraccilarin diger alacaklilari tarafindan her hangi bir sekilde haczedilemeyecektir. İpotek teminatli menkul kiymetler, varlik teminatli menkul kiymetlerin ozel bir turu olup; varlik teminatli menkul kiymetler araciligi ile menkul kiymetlestirilen varliklar, konut finansmani tanimi disindaki alacaklar ve diger varliklardir. Diger bir ipotekli sermaye piyasasi araci olan konut finansmani fonlarina iliskin maddeler de ayrintili bir bicimde duzenlenmis ve konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin menkul kiymetlere baglanarak sermaye piyasalarindan fon saglanmasinin mumkun olmasi ongorulmustur. Konut finansman fonlarinin ihrac edecekleri ve olusturulan fon portfoyunde pay hakki verecek olan ipotege dayali menkul kiymetlerinin kolayca alinip satilabilmesi likidite saglayacak ve nihai olarak konut finansmani icin saglanan kaynagin maliyetini dusurecektir. Konut finansman fonlarinin olusturulmasinin diger bir amaci, ilgili varliklarin kurucunun malvarligindan ayrilmasi ve bu sekilde kurucunun iflasi gibi bir durumda bu varliklarin korunmasidir. Boyle bir durumda, ilgili varliklar kurucunun bilancosundan cikmis olacagindan, ucuncu kisiler bu varliklar uzerinde hak iddia edemeyecek ve bu varliklar sadece ilgili konut finansman fonunun ihrac ettigi ipotege dayali menkul kiymetlere yatirim yapan yatirimcilarin haklarinin odenmesi icin kullanilacaktir.

İpotek Finansmani Kuruluslarinin Duzenlenmesi : Ulkemizde kurumsal bir konut finansmani sistemi olusturulmasina yonelik olarak yurutulen calismalar kapsaminda, basta bankalar olmak uzere tuketicilere dogrudan finansman saglayan birincil finansman kuruluslarina kaynak saglayacak “ipotek finansmani kurulusu” adi altinda sermaye piyasasi kurumu niteliginde ikincil piyasa kuruluslar duzenlenmektedir.

Cesitli Vergi Tesvikleri ile Sistemin Desteklenmesi Kapsaminda Yapilan Degisiklikler : Tasarruf sahiplerinden saglanan kaynaklarin konut alicilarina aktarilmasina kadar olan asamalarda ortaya cikabilecek her bir maliyet unsuru, tasarruf sahiplerinden saglanan kaynagin maliyetine eklenecek ve konut alicisi tarafindan karsilanmak zorunda kalacaktir. Taslakta getirilen hukumlerle ekonomik kalkinmadan, kacak yapilasmanin onlenmesine bircok olumlu etki yapacak bu sistemin tesvik edilmesi amaciyla ipotek finansmani kuruluslarina yonelik tesvikler getirilmekte, konut finansman fonlarinin vergisel saydamligi saglanmaktadir. Hazirlanan taslak esas itibariyle konut piyasasinin talep tarafini ele almakta, konut almak isteyen tuketicilerin ihtiyac duydugu miktarda ve uygun kosullarla fon temin edebilmesini saglayacak bir sistem olusturulmaya calisilmaktadir. Ancak, hazirlanan taslakla yapilacak yasa degisikliklerinin yani sira, bir takim ikincil duzenlemelere de ihtiyac bulunmaktadir. Bu kapsamda, Kanunla verilen gorev ve yetkiler ile sistemin saglikli bir sekilde hayata gecirilebilmesi, tum unsurlariyla bir butunluk icerisinde isleyebilmesi ve etkinliginin artirilabilmesi amaciyla yapilmasi gereken duzenlemeler cercevesinde;
1) Sermaye Piyasasi Kurulu tarafindan ipotek finansmani kuruluslarinin, faaliyet izin esaslarina, tabi olacaklari yukumluluklere iliskin esaslarin, ipotek ve varlik teminatli menkul kiymetlere iliskin usul ve esaslarin, konut ve varlik finansmani fonlarina iliskin usul ve esaslar ile konut finansmani sisteminde degerleme hizmeti verecek kurum ve uzmanlara iliskin sartlarin duzenlenmesi,
2) Bankacilik Duzenleme ve Denetleme Kurumu tarafindan; konut finansmani kuruluslari arasinda sayilan finansal kiralama sirketleri ve finansman sirketlerinin, banka ve ozel finans kurumlari (katilim bankalari) ile aralarindaki hâlihazirda mevcut olan duzenleme arbitrajinin giderilmesinden sonra sistemde yer almalari konusunda calisma yapilmasi ve Bankalarin Sermaye Yeterliliginin Olculmesine ve Degerlendirilmesine İliskin Yonetmelikte yer alan gayrimenkullerin ipotegine karsi verilen kredilerin risk agirliklari ile ilgili duzenlemede degisiklik yapilmasi,
3) Hazine Mustesarligi tarafindan, konut finansmani islemlerinin gerektirdigi sigorta sozlesmeleri ile ilgili usul ve esaslarin duzenlenmesi,
4) Turkiye Cumhuriyet Merkez Bankasi tarafindan, degisken faizli konut finansmani sozlesmelerinde kullanilacak endekslere iliskin usul ve esaslarin duzenlenmesi ve Umumi Disponibilite Hakkinda Teblig ve Zorunlu Karsiliklar Hakkinda Teblig’de duzenlenen konut finansmani saglayan banka ve ozel finans kurumlarinin (katilim bankalari) zorunlu karsilik ve disponibilite yukumluluklerinin gozden gecirilmesi,
5) Sanayi ve Ticaret Bakanligi tarafindan,
a) Konut finansmani kapsamindaki kredi veya finansal kiralama sozlesmeleri ile ilgili olarak tuketicilere verilecek sozlesme oncesi bilgi formunun standartlarinin belirlenmesi,
b) Konut finansmanina yonelik kredilerde ve finansal kiralama islemlerinde faiz oraninin degisken olarak belirlenmesi halinde, bu yontemin olasi etkileri ve kullanilan endeksler konusunda tuketicilerin bilgilendirilme yontemlerine iliskin usul ve esaslarin duzenlenmesi,
c) Konut finansmani kapsamindaki kredilerin yeniden finansmanina iliskin usul ve esaslarin duzenlenmesi,
d) Konut finansmanina yonelik islemlerde vadesinden once yapilan odemeler icin gerekli faiz indiriminin ve yillik maliyet oraninin hesaplanmasinda Sanayi ve Ticaret Bakanligi tarafindan cikartilan ilgili yonetmelik hukumlerinin uygulanacaginin belirtildigi dikkate alinarak; ilgili yonetmeligin gozden gecirilmesi ve gerekli gorulmesi halinde ilgili degisikliklerin yapilmasi,
6) Tapu Kadastro Genel Mudurlugu tarafindan; ihtiyac duyulan bolgelerde kadastro guncellemelerinin yapilmasi, ihrac edilecek ipotekli sermaye piyasasi araclarinin teminati olan ipoteklerin devrinin kolay hale getirilmesi amaciyla, tapu kayitlarinin merkezilestirilmesi ve farkli bolgelerdeki konutlarin uzerindeki ipotek kayitlarinin bir merkezden degistirilebilmesi yonunde calismalar yapilmasi,
7) Bayindirlik ve İskan Bakanligi tarafindan; yapi kullanma izni alinmasi sirasinda yasanan problemlerin giderilmesi icin yerel yonetimlerin de katiliminin saglandigi bir calisma baslatilmasi,
8) Toplu Konut İdaresi Baskanligi, belediyeler ve Maliye Bakanligi Milli Emlak Genel Mudurlugu tarafindan; arsa maliyetlerini azaltmak uzere kamu arazilerinin kullanima sunularak arsa stokunun artirilmasina yonelik calismalar yapilmasi;
9) Milli Emlak Genel Mudurlugu tarafindan; Toplu Konut İdari Baskanligi ve belediyelere iliskin mevzuat hukumleri cercevesinde, konut yapiminda kullanilmak uzere Hazine arazilerinin devredilmesi yonunde calismalar yapilmasi,
10) İcisleri Bakanligi tarafindan; konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin takibinde ve konut finansmani kuruluslari tarafindan tuketicilere kaynak kullandirilmasi asamasinda ilgili tasinmaz icin degerleme yapacak olan kisi ve kurumlarin, bu faaliyetleri ile ilgili islemlerde mahalli idarelerden talep edecekleri bilgilerin hizli ve guvenilir bir sekilde saglanmasinda etkinligi artirici yonde duzenlemeler yapilmasi gerekmektedir. 3. DUNYADA MORTGAGE SİSTEMİNE GENEL BİR BAKIS İngilizce "Mortgage" olarak ifade edilen finansman modelini daha iyi analiz edebilmek icin yurtdisindaki uygulama teknigini bilmek gerekir. ABD'de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu uzerinde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satip nakde donerler, bu nedenle de dusuk faizli kredi sunma imkani vardir. İkincil pazardaki kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluslariyla birlikte bir havuz olusturarak yatirimcilara hisse satarlar. İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satin alirlar; krediyi alan kisi veya kurulus odeme zorlugu icerisine duserse, kendilerine oncelik taninir. Orta sinif tuketiciyi hedef alan, 20-30 yila yayilan kira oder gibi dusuk taksitler sunan bu sistemle, Amerikalilarin yaklasik %65'i ev sahibi olmustur.

Dunyada uygulanan konut finansman sistemleri incelendiginde temel olarak iki model karsimiza cikmaktadir:
• Konut finansmaninin ipotege dayali menkul kiymetlerle finanse edildigi Amerikan modeli ve
• Ozellikle Almanya ve Danimarka'da basarili bir sekilde uygulanan ipotek bankalari modelidir. Temel olarak bu iki modelden soz etmek mumkun olmakla birlikte, hicbir ulkenin konut finansman sistemi, bir diger ulke ile bire bir ortusmemektedir. Her ulke uygulamakta oldugu modeli kendi ihtiyaclari dogrultusunda sekillendirmistir. Hatta detaylara inildiginde, konut finansmanina yonelik olarak ulke sayisi kadar model oldugunu da soyleyebiliriz.