Mortgage nedir?

Mortgage nedir? Sozcuk anlami ipotek olan "mortgage", konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluslarinca konut uzerinden tesis edilecek ipotek karsiliginda 15 - 20 gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanilmasini ongoren bir tur gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek icin kullaniliyor. Turk Dil Kurumu "mortgage" sozcugu icin "tutulu satis" ifadesini oneriyor. Bir malin kendisinin guvence olarak gosterilerek, odunc alinan parayla satin alinmasi anlamina gelen iktisadi terim. İpotekli satis, ya da Mortgage'li satis olarak da adlandirilir. Tutulu satis genellikle tasinmaz mal (cogunlukla da yapi) satinalimlarinda kullanilir. Bu gibi satislarda, parasal kurumlar odunc verdikleri tutar (kredi) geri odenene dek, tasinmaz mala el koyabilme yetkisini ellerinde tutarlar. Bu tutu, parasal kurumlarin odunc verdikleri para icin bir guvence niteligindedir. Bu yontem, ozel ya da tuzel kisilerin, bir tasinmaz malin ederi kadar paralari baslangicta olmasa da, mali alip, genellikle 15-30 yillik sure icerisinde parca parca odemelerini ve sonunda da tumuyle sahip olmalarini saglar. Odeme tamamlandiginda, tutu durumu ortadan kalkar. Odunc verilen tutar, odunc isteyenin geri odeme kapasitesine (genellikle aylik gelirinden giderleri cikarildiktan sonra hesaplanir) ve satin alinmak istenen tasinmaz malin "Hemen Paraya Cevrilebilir Degeri"ne (HPCD) baglidir. HPCD genellikle malin degerinin %75'i ile %90'i arasinda olur ve borcun odenememesi durumunda malin parasal kurumca hemen satilabilecegi tutara denk gelir. Tutu yontemiyle alinan mallar, borcun odenememesi durumunda, parasal kurumca, genellikle ederinin biraz altinda beklemeden satilirlar. Tutu yontemiyle odunc alinan tutarin geri odenmesinde, genellikle o ulkedeki vergi yasalarina ve odunc alanin alabilecegi rizikolara bagli olarak degisik parasal yapilar kullanilir. Ornegin borc faizlerinin vergiden dusulebildigi ulkelerde, geri odemelerin sanki hepsi faiz odemesiymis gibi yapilandirilir. Ya da, odunc alinan tutarin degisik oranlardaki bolumu (odunc alanin riziko secimine gore) borsa fonlarina yatirilarak odemeler oradan gelen gelirle yapilir. Bircok ulkede, ozellikle de gelismis ekonomilerde, ev, isyeri satinalimlarinin tutu yontemiyle yapilmasi cok olagandir.