17 Nisan 2007 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 26496
Maliye Bakanlığından :
GİDER VERGİLERİ GENEL TEBLİĞİ
SERİ NO: 84
21/02/2007 tarihli ve 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun1 ile 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun2 29 uncu maddesinde yapılan değişiklikler uyarınca konut finansmanı sistemi kapsamında yapılacak işlemlerde, banka ve sigorta muameleleri vergisi (B.S.M.V) istisnası uygulanmasına ilişkin açıklamalar bu Tebliğin konusunu oluşturmaktadır.
Bu Tebliğde yer alan;
a) Konut finansmanı, 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun3 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanını,
b) Konut finansmanı kuruluşları, 2499 sayılı Kanunun 38/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kuruluşlarını,
c) Konut finansmanı fonu, 2499 sayılı Kanunun 38/B maddesinde tanımlanan konut finansmanı fonunu,
d) İpotek finansmanı kuruluşları, 2499 sayılı Kanunun 39/A maddesinde tanımlanan ipotek finansmanı kuruluşlarını,
e) Tüketici, 23/02/1995 tarihli ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun4 3 üncü maddesinin (e) bendinde tanımlanan tüketiciyi,
ifade etmektedir.
1- 5582 sayılı Kanun ile 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununda Yapılan Düzenlemeler ve İstisna Uygulamaları
5582 sayılı Kanunun 6/3/2007 tarihinde yürürlüğe giren 30 uncu maddesi ile 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun �İstisnalar� başlıklı 29 uncu maddesinin (i) ve (u) bentleri değiştirilmiş ve maddeye (y) bendi eklenmiştir. Söz konusu bentlerde yapılan düzenlemelere ilişkin açıklamalar aşağıda yer almaktadır.
a) 6802 Sayılı Kanunun 29/i Maddesinde Düzenlenen İstisna
6802 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin 5582 sayılı Kanunun 30 uncu maddesi ile değiştirilen (i) bendinde; �Emeklilik sözleşmeleri, hayat sigortaları (hayat sigortalarında ferdi kaza, hastalık sonucu maluliyet ve tehlikeli hastalıklar teminatlarının da ek teminat olarak verildiği sözleşmeler dahil) ve sağlık sigortaları ile ihracata ait nakliyat sigortalarında ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kapsamında yapılan sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar� hükmü yer almaktadır.
Maddede yapılan düzenleme gereğince, sigorta şirketleri tarafından konut finansmanı kapsamında yapılacak sigorta sözleşme ve poliçeleri dolayısıyla lehe alınan paralar, 6/3/2007 tarihinden itibaren B.S.M.V�den istisna olacaktır.
b) 6802 Sayılı Kanunun 29/u Maddesinde Düzenlenen İstisna
6802 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin 5582 sayılı Kanunun 30 uncu maddesi ile değiştirilen (u) bendinde; �Bankalar, sigorta şirketleri, emeklilik şirketleri ve ipotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları hisse senetlerinin itibarî değerlerinin üzerinde elden çıkarılması sonucu kendi lehlerine kalan paralar� hükmü yer almaktadır.
Bu bentte yapılan düzenlemeyle, ipotek finansmanı kuruluşlarının, kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları hisse senetlerinin itibarî değerlerinin üzerinde elden çıkarılması sonucu lehlerine kalan paralar, 6/3/2007 tarihinden itibaren B.S.M.V�den istisna olacaktır.
c) 6802 Sayılı Kanunun 29/y Maddesinde Düzenlenen İstisna
6802 sayılı Kanunun 29 uncu maddesine 5582 sayılı Kanunun 30 uncu maddesiyle eklenen (y) bendinde; �İpotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehe alınan paralar� hükmü yer almaktadır.
Bu bent hükmü uyarınca, ipotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının, konut finansmanı kapsamında yaptıkları işlemler dolayısıyla lehe alacakları paralar (krediyi kullanandan alınan erken ödeme, istihbarat, ekspertiz ücretleri vb. dahil), 6/3/2007 tarihinden itibaren B.S.M.V�den istisna olacaktır.
5582 sayılı Kanunun 20 nci maddesi ile 2499 sayılı Kanuna eklenen 38/A maddesinin birinci fıkrasında; �Konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılmasıdır. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır.� hükmü ile konut finansmanı tanımlanmıştır. Ayrıca, aynı maddenin ikinci fıkrasında konut finansmanı kuruluşları belirtilmiştir. Buna göre; konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir.
2499 sayılı Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan tüketiciler ifadesi, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3 üncü maddesinin (e) bendinde; bir mal veya hizmeti ticari veya mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan veya yararlanan gerçek ya da tüzel kişiler şeklinde tanımlanmıştır.
Bu hükümlere göre 6802 sayılı Kanunun 29/y maddesinde yer alan istisna hükmünün, konut finansmanı kuruluşlarının yukarıda tanımı bulunan tüketici kapsamına giren kişilerle, konut finansmanı kapsamında yaptıkları işlemler dolayısıyla lehe aldıkları paralara uygulanması gerekmektedir. Ticari veya mesleki amaçlarla edinilen bir konuta ilişkin olarak kullandırılan krediler dolayısıyla lehe kalan paralara, konut teminatlı olarak verilen bir kredinin kısmen veya tamamen mesleki ya da ticari amaçla kullanılması halinde bu kredi dolayısıyla lehe kalan paralara, B.S.M.V istisnası uygulanması mümkün değildir.
Yukarıda yer alan hükümler ve açıklamalar çerçevesinde ;
- kurumlar vergisinden muaf olsun olmasın kazançları kurumlar vergisinin konusuna giren mükelleflerin, ticaret şirketlerinin veya ticari amaçla kurulmuş ortaklık ya da işletmelerin; gerek konut edinme amacıyla kullandığı krediler gerekse sahip olduğu konutu teminat göstermek suretiyle kullandığı krediler dolayısıyla lehe kalan paralara,
- gerçek kişilerin; mesleki veya ticari amaçla kullanacağı konutları edinmek için aldığı krediler, sahip olduğu konutu teminat göstererek aldığı ve kısmen veya tamamen mesleki ya da ticari amaçla kullandığı krediler dolayısıyla lehe kalan paralara,
6802 sayılı Kanunun 29/y maddesindeki istisna hükmünün uygulanması mümkün değildir.
2499 sayılı Kanunun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı kapsamında, B.S.M.V istisnası uygulanması gereken işlemler aşağıda yer almaktadır.
- Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması
Konut finansmanı kuruluşları tarafından tüketicilere, konut edinmeleri amacıyla, konut finansmanı kapsamında kullandırılan kredilere ilişkin lehe alınan paralar, B.S.M.V�den istisnadır.
Örnek 1
(X) Bankası tarafından konut edinimi amacıyla bayan (C)�ye 120.000-YTL tutarında 120 ay vadeli ipotekli konut kredisi kullandırılmıştır. Bu kredinin taksit tutarı 1.500-YTL olarak belirlenmiştir. (X) Bankasının, taksit dönemlerinde faiz, komisyon ve benzeri adlarla lehe aldığı paranın 500-YTL olması halinde, bu tutarın tamamı B.S.M.V�den istisna olacaktır.
Ancak bayan (C) konut finansmanı kapsamında kullandığı kredi ile sahip olduğu konutu, mesleki ya da ticari bir amaçla kullanırsa, bu krediye ilişkin (X) bankasının lehe aldığı 500-YTL, B.S.M.V�ye tabi olacaktır.
- Sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması
Konut finansmanı kuruluşları tarafından tüketicilere, sahip oldukları konutların teminatı altında kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar, B.S.M.V�den istisnadır. Ancak, tüketicinin kendisinin sahip olmadığı konutların teminatı altında kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralara B.S.M.V istisnası uygulanması mümkün değildir.
Öte yandan, tüketicilerin ortak mülkiyet şeklinde sahip olduğu bir konuttaki hissesinin konut finansmanı kapsamında, ilgili yasal düzenlemeler çerçevesinde �konut olarak� teminat gösterilebilmesinin mümkün olması halinde, B.S.M.V istisnası uygulanacaktır.
2499 sayılı Kanunun 38/A maddesinde belirtilen �sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması� işleminde; 6802 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin (y) bendi kapsamında uygulanacak istisnaya ilişkin tutarın (krediyi kullanandan alınan erken ödeme, istihbarat, ekspertiz ücretleri vb. dahil) hesaplanmasında, kullandırılan toplam kredinin, teminat olarak gösterilen konut değerine isabet eden kısmının dikkate alınması gerekmektedir. Konut değerinin hesaplamaya dahil edilecek tutarında, kredi kullandırılan tüketicinin konuttaki hisse payı dikkate alınır. Söz konusu istisna tutarının hesaplanmasına ilişkin örnek aşağıda yer almaktadır.
Örnek 2
5582 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra (Y) Bankası tarafından tüketici bay (X)�e, tamamına sahip olduğu konutun teminatı altında konut edinme amacı dışında kredi kullandırılmıştır. Bay (X)�in sahip olduğu ve teminat olarak gösterdiği konutun değeri 100.000-YTL, toplam kredi tutarı 150.000-YTL, kredinin vadesi 240 ay ve taksit tutarı 1.250-YTL olarak belirlenmiştir. (Y) Bankasının, taksit dönemlerinde faiz, komisyon ve benzeri adlarla lehe aldığı paranın 600-YTL olması halinde, bu tutarın aşağıda belirtilen şekilde tespit edilen 2/3 oranındaki kısmına B.S.M.V istisnası uygulanacaktır.
Konutun Değeri / Toplam Kredi = 100.000/150.000 = 2/3
Bu durumda, (Y) Bankasının taksit dönemlerinde lehe alacağı 600-YTL�nin (600x2/3=) 400-YTL�lik kısmı, 6802 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin (y) bendi hükmü uyarınca B.S.M.V�den istisna olacak, kalan (600-400=) 200-YTL�lik kısmı ise B.S.M.V�ye tabi olacaktır.
Öte yandan bay (X)�in teminat olarak gösterdiği konutun % 50 oranında hissesine sahip olması halinde, istisnaya tabi olacak/olmayacak lehe alınan paralar aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
Konutun Değeri / Toplam Kredi = (100.000x0,50=) 50.000/150.000 = 1/3
B.S.M.V�den İstisna Olacak Lehe Alınan Para Tutarı = 600 x 1/3 = 200-YTL
B.S.M.V�ye Tabi Olacak Lehe Alınan Para Tutarı = 600-200 = 400-YTL
Bay (X)�in, (Y) Bankasından aldığı 150.000-YTL�lik kredinin tamamını veya bir kısmını mesleki ya da ticari amaçla kullanması halinde, bu kredi ile ilgili olarak lehe kalan paralara 6802 sayılı Kanunun 29/y maddesinde yer alan istisnanın uygulanması mümkün değildir.
Örnek 3
(K) Limited Şirketi sahip olduğu bir konutu teminat göstermek suretiyle (T) Bankasından 100.000-YTL kredi kullanmıştır. Söz konusu kredi kullanımı nedeniyle (T) Bankası lehine kalan paralara 6802 sayılı Kanunun 29/y maddesinde yer alan istisna uygulanmayacaktır.
2. 2499 sayılı Kanunun Geçici 11 inci Maddesi Kapsamında B.S.M.V İstisnası Uygulaması
5582 sayılı Kanunun 20 nci maddesi ile 2499 sayılı Kanuna eklenen ve 6/3/2007 tarihinde yürürlüğe giren geçici 11 inci maddede; �Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilirler. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri, bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında kabul edilir�� hükümleri yer almaktadır.
2499 sayılı Kanunun geçici 11 inci maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen ve konut finansmanı tanımına uyan kredi sözleşmeleri, 5582 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren konut finansmanı kapsamında kabul edilmektedir. Bu nedenle, konut finansmanı kapsamında kabul edilen kredi sözleşmeleri dolayısıyla 5582 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren tahakkuk ettirilen faiz ve benzeri lehe alınan paraların tamamına, 6802 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin (y) bendi hükmü uyarınca B.S.M.V istisnası uygulanması gerekmektedir.
Buna göre; 6/3/2007 tarihinden önce düzenlenen ve konut finansmanı tanımına uyan kredi sözleşmeleri dolayısıyla bu tarihten itibaren lehe alınan paralar, B.S.M.V�den istisnadır. Ancak, tüketicilerin 6/3/2007 tarihini takip eden üç aylık sürenin sonu itibariyle, söz konusu kredi sözleşmelerinin konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunmuş olmaları halinde, bu sözleşmeler dolayısıyla lehe alınan paralara, B.S.M.V istisnası uygulanması mümkün bulunmamaktadır. Bu nedenle, bu şekilde başvuruda bulunan tüketicilerin kredi sözleşmeleri dolayısıyla bankalar tarafından lehe alınan paralara uygulanan istisnalar nedeniyle beyan olunmayan B.S.M.V tutarları, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri çerçevesinde hesaplanacak ceza ve gecikme faizi ile birlikte krediyi veren mükelleflerden aranacaktır.
Tebliğ olunur.
�����������������������
1 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazete�de yayımlanmıştır.
2 23/7/1956 tarihli ve 9362 sayılı Resmî Gazete�de yayımlanmıştır.
3 30/7/1981 tarihli ve 17416 sayılı Resmî Gazete�de yayımlanmıştır.
4 8/3/1995 tarihli ve 22221 sayılı Resmî Gazete�de yayımlanmıştır.
24 Mayıs 2007 Perşembe
DEĞİŞKEN FAİZLİ KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE
05 Mayıs 2007 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 26513
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasından:
DEĞİŞKEN FAİZLİ KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE
KULLANILABİLECEK REFERANS FAİZLER VE
ENDEKSLERE DAİR TEBLİĞ
(SAYI: 2007/1)
Amaç ve kapsam
MADDE 1 � (1) Bu Tebliğin amacı, konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranının değişken olarak belirlenmesi halinde kullanılabilecek referans faizleri ve endeksleri belirlemektir.
Dayanak
MADDE 2 � (1) Bu Tebliğ, 23/2/1995 tarihli ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10/B maddesinin onikinci fıkrasına dayanılarak hazırlanmıştır.
Referans faizler ve endeksler
MADDE 3 � (1) Değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans endeks Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)' dir.
(2) Değişken faizli konut finansmanı sözleşmeleri düzenlenirken veya sözleşmede belirtilen dönemlerde faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi yıllık yüzde değişim oranı esas alınır.
Referans faizlerin ve endekslerin yayımlanması
MADDE 4 � (1) Bu Tebliğin 3 üncü maddesinde belirlenen referans faizler ve endeksler, verilerin elde edilebilirlik süresine bağlı olarak Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası resmi internet sitesinde yayımlanır.
Yürürlük
MADDE 5 � (1) Bu Tebliğ 1/6/2007 tarihinden geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 6 � (1) Bu Tebliğ hükümlerini Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Başkanı yürütür.
Sayı: 26513
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasından:
DEĞİŞKEN FAİZLİ KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE
KULLANILABİLECEK REFERANS FAİZLER VE
ENDEKSLERE DAİR TEBLİĞ
(SAYI: 2007/1)
Amaç ve kapsam
MADDE 1 � (1) Bu Tebliğin amacı, konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranının değişken olarak belirlenmesi halinde kullanılabilecek referans faizleri ve endeksleri belirlemektir.
Dayanak
MADDE 2 � (1) Bu Tebliğ, 23/2/1995 tarihli ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10/B maddesinin onikinci fıkrasına dayanılarak hazırlanmıştır.
Referans faizler ve endeksler
MADDE 3 � (1) Değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans endeks Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)' dir.
(2) Değişken faizli konut finansmanı sözleşmeleri düzenlenirken veya sözleşmede belirtilen dönemlerde faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi yıllık yüzde değişim oranı esas alınır.
Referans faizlerin ve endekslerin yayımlanması
MADDE 4 � (1) Bu Tebliğin 3 üncü maddesinde belirlenen referans faizler ve endeksler, verilerin elde edilebilirlik süresine bağlı olarak Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası resmi internet sitesinde yayımlanır.
Yürürlük
MADDE 5 � (1) Bu Tebliğ 1/6/2007 tarihinden geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
MADDE 6 � (1) Bu Tebliğ hükümlerini Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Başkanı yürütür.
DEĞİŞKEN FAİZLİ KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE KULLANILABİLECEK REFERANS ENDEKSLER HAKKINDA BASIN DUYURUSU
Sayı : 2007- 15
07 Mayıs 2007
DEĞİŞKEN FAİZLİ KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE KULLANILABİLECEK REFERANS ENDEKSLER HAKKINDA BASIN DUYURUSU
Değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans endeks Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) olarak belirlenmiştir.
06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete�de yayımlanan 21.02.2007 tarih ve 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun�un 24 üncü maddesi ile 4077 sayılı Kanuna eklenen 10/B maddesi ile ipotek teminatlı konut finansmanı sözleşmelerinde değişken faiz oranı uygulanmasına imkan getirilmiş ve değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans faizlerin ve endekslerin Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası�nca belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
05 Mayıs 2007 tarihli ve 26513 sayılı Resmi Gazete�de yayımlanan Değişken Faizli Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Kullanılabilecek Referans Faizler ve Endekslere Dair 2007/1 sayılı Bankamız Tebliği ile 01 Haziran 2007 tarihinden geçerli olmak üzere, değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans endeks Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) olarak belirlenmiştir.
Değişken faizli konut finansmanı sözleşmeleri düzenlenirken veya sözleşmede belirtilen dönemlerde faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi yıllık yüzde değişim oranı esas alınacaktır.
Değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde faiz oranı, referans alınan faizin veya endeksin değişimine belirli bir marjın eklenmesi suretiyle hesaplanmaktadır. Sabit faizli konut kredisinde; kredinin vadesi boyunca krediye uygulanacak faiz oranı değişmemekte ve kredi kullanan tüketici faiz değişimlerinden etkilenmemektedir. Değişken faizli konut kredilerinde ise TÜFE�ye bağlı olarak kredinin vadesi boyunca uygulanacak faiz oranında yukarı veya aşağı yönlü değişimler olabilecek, dolayısıyla kredi kullananlarının ödeyecekleri taksitler değişiklik gösterebilecektir.
İpotekli konut finansmanı piyasasının gelişmesi ve işlerlik kazanmasına paralel olarak, zaman içinde konut finansmanı kuruluşları ile kredi kullanacaklara farklı alternatifler sağlamak üzere, farklı nitelikteki referans faizlerin ve endekslerin de uygulamaya konulmasına izin verilebilecektir.
Kamuoyunun bilgisine sunulur.
07 Mayıs 2007
DEĞİŞKEN FAİZLİ KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİNDE KULLANILABİLECEK REFERANS ENDEKSLER HAKKINDA BASIN DUYURUSU
Değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans endeks Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) olarak belirlenmiştir.
06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete�de yayımlanan 21.02.2007 tarih ve 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun�un 24 üncü maddesi ile 4077 sayılı Kanuna eklenen 10/B maddesi ile ipotek teminatlı konut finansmanı sözleşmelerinde değişken faiz oranı uygulanmasına imkan getirilmiş ve değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans faizlerin ve endekslerin Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası�nca belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
05 Mayıs 2007 tarihli ve 26513 sayılı Resmi Gazete�de yayımlanan Değişken Faizli Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Kullanılabilecek Referans Faizler ve Endekslere Dair 2007/1 sayılı Bankamız Tebliği ile 01 Haziran 2007 tarihinden geçerli olmak üzere, değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılabilecek referans endeks Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) olarak belirlenmiştir.
Değişken faizli konut finansmanı sözleşmeleri düzenlenirken veya sözleşmede belirtilen dönemlerde faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi yıllık yüzde değişim oranı esas alınacaktır.
Değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde faiz oranı, referans alınan faizin veya endeksin değişimine belirli bir marjın eklenmesi suretiyle hesaplanmaktadır. Sabit faizli konut kredisinde; kredinin vadesi boyunca krediye uygulanacak faiz oranı değişmemekte ve kredi kullanan tüketici faiz değişimlerinden etkilenmemektedir. Değişken faizli konut kredilerinde ise TÜFE�ye bağlı olarak kredinin vadesi boyunca uygulanacak faiz oranında yukarı veya aşağı yönlü değişimler olabilecek, dolayısıyla kredi kullananlarının ödeyecekleri taksitler değişiklik gösterebilecektir.
İpotekli konut finansmanı piyasasının gelişmesi ve işlerlik kazanmasına paralel olarak, zaman içinde konut finansmanı kuruluşları ile kredi kullanacaklara farklı alternatifler sağlamak üzere, farklı nitelikteki referans faizlerin ve endekslerin de uygulamaya konulmasına izin verilebilecektir.
Kamuoyunun bilgisine sunulur.
Tüketici Fiyat Endeksi
Değişken Faizli Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Kullanılacak Referans Faizler ve Endeksler
Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)
- 01-30 Haziran 2007 Tarihleri Arasında Kullanılacak Oran: % 10,86
Kaynak: TCMB
Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)
- 01-30 Haziran 2007 Tarihleri Arasında Kullanılacak Oran: % 10,86
Kaynak: TCMB
20 Mayıs 2007 Pazar
Gayrimenkul Değerleme Şirketleri
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ, 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 15/12/1999 tarih ve 4487 sayılı Kanun'la değişik 22'nci maddesinin birinci fıkrasının (r) ve (t) bentlerine dayanılarak hazırlanmıştır. Tebliğ ile sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek şirketlerin Kurulca listeye alınmalarına, listeden çıkarılmalarına, bu şirketlerin ortaklarının, yöneticilerinin ve bu şirketlerde çalışacak değerleme uzmanlarının niteliklerine ilişkin esaslar belirlenmiş ve bu şirketlerin faaliyetlerini sürdürürken uyacakları kurallar düzenlenmiştir. Ancak Kurul'un yetkisi yalnızca sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerlemesi hizmeti verecek şirketler üzerinde olup, bu kapsamın dışındaki gayrimenkul değerleme şirketlerinin Kurul düzenlemelerine uymak gibi bir zorunluluğu bulunmamaktadır.
“Gayrimenkul Değerleme Şirketleri” nin faaliyet konusu, gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin takdir edilmesidir. Şirketler bu faaliyetlerini istihdam edecekleri yeterli bilgi ve tecrübeye sahip “Değerleme Uzmanları” vasıtasıyla yerine getireceklerdir. Değerleme uzmanları, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren inşaat mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, işletme, ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge planlaması gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine “Değerleme Uzmanlığı Lisansı” verilen kişiler olabilecektir. Bu uzmanlar yapacakları değerlemelerde bağımsız ve tarafsız bir şekilde piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde değerleme raporları hazırlayacaklardır.
Aşağıdaki koşulları yerine getiren şirketler, sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuruda bulunabilecektir:
- Anonim şirket olmaları,
- Esas sözleşmelerinin Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,
- Ödenmiş sermayelerinin en az 300 milyar TL olması,
- Ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,
- Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,
- Ödenmiş sermayesinin asgari %20'sinin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,
- Sorumlu değerleme uzmanları dahil en az 5 adet değerleme uzmanının istihdam edilmesi,
- Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması,
zorunludur.
Şirketin ödenmiş sermayesinin asgari %90'ının, kuruldan değerleme Uzmanlığı Lisans Belgesi almış en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması halinde birinci fıkranın (c) bendinde belirtilen asgari ödenmiş sermaye miktarının 75 milyar TL. olması yeterlidir.
Belirtilen asgari ödenmiş sermaye, her yıl Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranı dikkate alınarak Kurulca yeniden belirlenebilir.
Kurulca listeye alınan gayrimenkul değerleme şirketlerinin faaliyetleri esnasında uyacakları esaslar da Tebliğ'de belirlenmiştir. Bu esaslar arasında;
Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme uzmanlarının hazırladıkları değerleme raporları ile ilgili sorumlulukları,
Değerleme uzmanlarının çalışmaları sırasında gözetmeleri gereken bağımsızlık ilkesi ve söz konusu bağımsızlığı ortadan kaldıran durumlar,
Mesleki özen ve titizlik ilkesi,
Şirketlere ve uzmanların çalışmalarına ilişkin yasaklar,
Sır saklama yükümlülüğü,
Müşteriler ile sözleşme yapma zorunluluğu ve sözleşmelerde yer alması gereken unsurlar,
Uluslararası kuruluşlarla bilgi alışverişi yapılması durumunda buna ilişkin yapılacak sözleşmelerin içermesi gereken hususlar,
Değerleme sonucunda yapılan raporlamaya ilişkin standartlar ve raporlarda bulunması gereken bilgiler yer almaktadır.
Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca iki farklı konuda gayrimenkul değerlemesi yapılması gerekmektedir. Bunlardan birincisi gayrimenkul yatırım ortaklıklarının aşağıda sayılan işlemleridir:
- Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı,
- Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,
- Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,
- Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,
- Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi,
- Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi,
- Ortaklık portföyünde yer alan ve yıl içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti.
- Ortaklığa ayni sermaye konulması. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yukarıda sayılan işlemleri dışında, hisse senetleri borsada işlem gören tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin %5'ini aşan gayrimenkul alım ve satımlarında ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete ayni sermaye olarak koymaları halinde değerleme yapılması zorunludur.
“Gayrimenkul Değerleme Şirketleri” nin faaliyet konusu, gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin takdir edilmesidir. Şirketler bu faaliyetlerini istihdam edecekleri yeterli bilgi ve tecrübeye sahip “Değerleme Uzmanları” vasıtasıyla yerine getireceklerdir. Değerleme uzmanları, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren inşaat mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, işletme, ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge planlaması gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine “Değerleme Uzmanlığı Lisansı” verilen kişiler olabilecektir. Bu uzmanlar yapacakları değerlemelerde bağımsız ve tarafsız bir şekilde piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde değerleme raporları hazırlayacaklardır.
Aşağıdaki koşulları yerine getiren şirketler, sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuruda bulunabilecektir:
- Anonim şirket olmaları,
- Esas sözleşmelerinin Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,
- Ödenmiş sermayelerinin en az 300 milyar TL olması,
- Ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,
- Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,
- Ödenmiş sermayesinin asgari %20'sinin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,
- Sorumlu değerleme uzmanları dahil en az 5 adet değerleme uzmanının istihdam edilmesi,
- Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması,
zorunludur.
Şirketin ödenmiş sermayesinin asgari %90'ının, kuruldan değerleme Uzmanlığı Lisans Belgesi almış en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması halinde birinci fıkranın (c) bendinde belirtilen asgari ödenmiş sermaye miktarının 75 milyar TL. olması yeterlidir.
Belirtilen asgari ödenmiş sermaye, her yıl Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranı dikkate alınarak Kurulca yeniden belirlenebilir.
Kurulca listeye alınan gayrimenkul değerleme şirketlerinin faaliyetleri esnasında uyacakları esaslar da Tebliğ'de belirlenmiştir. Bu esaslar arasında;
Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme uzmanlarının hazırladıkları değerleme raporları ile ilgili sorumlulukları,
Değerleme uzmanlarının çalışmaları sırasında gözetmeleri gereken bağımsızlık ilkesi ve söz konusu bağımsızlığı ortadan kaldıran durumlar,
Mesleki özen ve titizlik ilkesi,
Şirketlere ve uzmanların çalışmalarına ilişkin yasaklar,
Sır saklama yükümlülüğü,
Müşteriler ile sözleşme yapma zorunluluğu ve sözleşmelerde yer alması gereken unsurlar,
Uluslararası kuruluşlarla bilgi alışverişi yapılması durumunda buna ilişkin yapılacak sözleşmelerin içermesi gereken hususlar,
Değerleme sonucunda yapılan raporlamaya ilişkin standartlar ve raporlarda bulunması gereken bilgiler yer almaktadır.
Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca iki farklı konuda gayrimenkul değerlemesi yapılması gerekmektedir. Bunlardan birincisi gayrimenkul yatırım ortaklıklarının aşağıda sayılan işlemleridir:
- Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı,
- Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,
- Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,
- Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,
- Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi,
- Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi,
- Ortaklık portföyünde yer alan ve yıl içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti.
- Ortaklığa ayni sermaye konulması. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yukarıda sayılan işlemleri dışında, hisse senetleri borsada işlem gören tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin %5'ini aşan gayrimenkul alım ve satımlarında ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete ayni sermaye olarak koymaları halinde değerleme yapılması zorunludur.
SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE DEĞERLEME
8.2.6. SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLERE VE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ (12 / 08 / 2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.) 1- (12.06.2002 tarihli ve 24783 sayılı R.G.'de; Seri: VIII, No: 36 sayılı Tebliğ değişikliği yayımlanmıştır.) 2-(14.07.2003 tarihli ve 25168 sayılı R.G.’de; Seri : VIII, No:38 sayılı Tebliğ değişikliği yayımlanmıştır.) 3-(09.09.2004 tarihli ve 25578 sayılı R.G.’de; Seri : VIII, No: 43 sayılı Tebliğ değişikliği yayımlanmıştır.) Seri : VIII No : 35 BİRİNCİ BÖLÜM Amaç, Dayanak, Tanım ve Kısaltmalar Amaç Madde 1 – Bu Tebliğin amacı, sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca değerleme yaptırmaları zorunlu tutulan işlemlerine ilişkin olarak değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca listeye alınacak gayrimenkul değerleme şirketlerine ilişkin esasları belirlemektir. Dayanak Madde 2 – Bu Tebliğ, 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 15/12/1999 tarih ve 4487 sayılı Kanunla değişik 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) ve (t) bentlerine dayanılarak hazırlanmıştır. Tanım ve kısaltmalar Madde 3 – Bu Tebliğde geçen; Kanun : 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununu, Kurul : Sermaye Piyasası Kurulunu, Şirket : Gayrimenkul değerleme şirketini, Değerleme : Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini, Gayrimenkul Değerleme Şirketi : Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak 2004/5 8.Bl. –18/2-(11) raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Kanunda ekspertiz kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketini, Değerleme Uzmanı : Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren inşaat mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, işletme, ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge planlaması gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri, Sorumlu Değerleme Uzmanı : Şirket sermayesinde asgari %10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarını, Müşteri : Değerleme yaptırmak üzere şirket ile sözleşme imzalayan ortaklıkları, İfade eder. İKİNCİ BÖLÜM Kurulca Listeye Alınmaya ve Listeden Çıkartılmaya İlişkin Esaslar Başvuru koşulları Madde 4 – Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla kurul listesine alınmak üzere başvuracak şirketlerin; a) Anonim şirket olmaları, b) Esas sözleşmelerinin Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması, c) Ödenmiş sermayelerinin en az 300 milyar TL olması, d) Ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması, e) Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması, f) (Değişik: Seri: VIII, No: 36 sayılı Tebliğ ile) Ödenmiş sermayesinin asgari %20’sinin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması, g) Sorumlu değerleme uzmanları dahil en az 5 adet değerleme uzmanının istihdam edilmesi, h) 8.Bl. –18/2-(12) h) Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması, zorunludur. (İkinci fıkra ek: Seri: VIII, No: 36 sayılı Tebliğ ile) Şirketin ödenmiş sermayesinin asgari %90’ının, kuruldan değerleme Uzmanlığı Lisans Belgesi almış en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması halinde birinci fıkranın (c) bendinde belirtilen asgari ödenmiş sermaye miktarının 75 milyar TL. olması yeterlidir. (Üçüncü fıkra değişik: Seri: VIII, No: 36 sayılı Tebliğ ile) Birinci fıkranın (c) bendi ile ikinci fıkrada belirtilen asgari ödenmiş sermaye, her yıl Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranı dikkate alınarak Kurulca yeniden belirlenebilir. Kurula başvuru Madde 5 – Başvuru dilekçesine; A. Şirkete ilişkin olarak; a) Listeye alınma talebine ilişkin yetkili organ kararının noter onaylı bir suretinin, b) Varsa son 3 yıllık faaliyet raporlarının, c) Son durum itibariyle esas sözleşmenin bir nüshasının, d) Sermayenin ödendiğine ilişkin yeminli mali müşavir raporunun, e) Varsa son 3 yıllık bilanço ve gelir tablolarının, f) Bilgisayar yazılımı ve donanımına ilişkin bilgilerin, g) Organizasyon yapısı ve yöneticiler dışındaki personele ilişkin bilgilerin, h) Varsa son 3 yıl içerisinde gerçekleştirilen değerleme işlemleri ve müşteriler hakkında bilgilerin, ı) Hazırlanan değerleme raporlarında izlenen prosedür, uyulan rapor standartları, kullanılan analiz yöntemleri, standart rapor formları ile takip edilen uluslararası standartları açıklayıcı bilgilerin, i) Değerleme raporlarının yazımı sırasında kullanılan çalışma kağıdı örneklerinin, j) Varsa son 3 yıllık faaliyet dönemi içinde uluslararası standartlara uygun olarak hazırlanmış değerleme raporlarından 5 adet örneğin, k) Şirketin ortaklık yapısı hakkındaki bilgilerin, l) Varsa imzalanan know-how sözleşmelerinin birer örneğinin, B. Ortaklara ilişkin olarak; a) Tüzel kişiler için faaliyetlerine ve ortaklık yapılarına ve yöneticilerine ilişkin bilgilerin, b) Gerçek kişiler için öz geçmişlerinin, c) 7 nci maddede belirtilen belgelerin, d) Varsa yurtdışı ortakları ile işbirliği yaptığı yabancı kuruluşlarla ilgili bilgilerin, e) Varsa iştirak ettikleri ortaklıkların son üç yıllık mali tabloları, ortaklık yapıları ile faaliyet raporlarının, C. Yöneticilere ve denetçilere ilişkin olarak; a) Öz geçmişlerinin, b) 7 nci maddede belirtilen belgelerin, c) Varsa iştirak ettikleri ortaklıkların son üç yıllık mali tabloları, ortaklık yapıları ile faaliyet raporlarının, D. Değerleme uzmanlarına ilişkin olarak, a) Öz geçmişlerinin, b) Değerleme uzmanlığı lisanslarının birer örneğinin, c) 7 nci maddede belirtilen belgelerin, eklenmesi zorunludur . Kurul, başvuruların değerlendirilmesi sırasında, gerekli görülmesi halinde ek bilgi ve belge isteyebilir. 2002/3 8.Bl. –18/2-(13) Kurula yapılacak başvurularda standartları Kurulca belirlenecek formların kullanılması zorunludur. Kurul incelemesi Madde 6 – Gayrimenkul değerleme şirketlerinin listeye alınmaları konusundaki başvurular, Kurulca Tebliğde aranan şartların yerine getirilip getirilmediği hususları gözönüne alınarak incelenir. İnceleme sonucunda uygun görülen şirketler listeye alınır ve Kurulca kamuya duyurulur. Şirketin listeye alınması, sözkonusu şirkete resmi teminat verilmesi anlamına gelmez. Ortakların, yöneticilerin, denetçilerin ve değerleme uzmanlarının nitelikleri Madde 7 – Şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri, değerleme uzmanları ile şirketin tüzel kişi ortaklarının yönetim kurulu üyelerinin; a) 4389 sayılı Bankalar Kanunu, karaparanın aklanmasının önlenmesine dair 4208 sayılı Kanun, ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı hükümlülüklerinin bulunmaması ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış olsalar dahi ağır hapis veya 5 yıldan fazla hapis yahut zimmet, nitelikli zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, inancı kötüye kullanma, dolanlı iflas gibi yüzkızartıcı suçlar ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları; resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı veya vergi kaçakçılığına teşebbüs ya da iştirak suçlarından dolayı hüküm giymemiş olmaları, b) Kendileri veya sınırsız sorumlu ortak oldukları kuruluşlar hakkında iflas kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olması, c) Faaliyet yetki belgelerinden biri veya birden fazlası iptal edilmiş yahut borsa üyeliği iptal edilmiş kuruluşlarda iptalde sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması, d) Kanuna muhalefetten dolayı mahkumiyetlerinin bulunmamış olması, e) Kanunun 46 ncı maddesinin birinci fıkrasının (i) bendi uyarınca işlem yasaklı olmaması, gerekir. İlgililer bu nitelikleri taşıdıklarına dair noterce tasdikli beyanda bulunurlar. Sorumlu değerleme uzmanları birden fazla gayrimenkul değerleme şirketine ortak olamazlar. Pay devirleri Madde 8 – Sorumlu değerleme uzmanlarının sermaye paylarını temsil eden hisse senetlerinin devrine ilişkin olarak Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur. Kurulun uygun görüşü alınmadan yapılan pay devirleri hükümsüzdür ve pay defterine kaydolunamaz. Sorumlu bir değerleme uzmanının herhangi bir nedenle şirketten ayrılması veya lisansının iptal edilmesi nedeniyle tek bir sorumlu değerleme uzmanının kalması ve 6 ay içinde ikinci bir değerleme uzmanının Tebliğde sorumlu değerleme uzmanı için belirtilen koşulları sağlayamaması halinde şirket listeden çıkarılır. Diğer pay devirlerinde yeni ortağın, Tebliğde aranan şartları taşıdığına ilişkin beyan ile birlikte şirket yönetim kurulu tarafından en geç 15 gün içinde Kurula bilgi verilir. (İkinci fıkra ek: Seri: VIII, No: 36 sayılı Tebliğ ile) 4 üncü maddenin ikinci fıkrasına uygun olarak Kurula başvuran ve listeye alınan şirketlerden herhangi bir nedenle anılan fıkradaki koşulları kaybedenler 6 ay içinde belirtilen koşulları yeniden sağlamakla ya da asgari ödenmiş sermayelerini 4 üncü maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen miktara artırmakla yükümlüdürler. Aksi halde listeden çıkarılırlar. 8.Bl. –18/2-(14) Listeden çıkarılma Madde 9 – Aşağıdaki koşulların oluşması halinde şirket Kurul listesinden çıkarılabilir. a) 4 üncü maddede belirtilen koşulların kaybedilmesi, b) Değerlemenin yetkili olmayan kişilerce yapılması, c) Değerleme sırasında yeterli inceleme yapılmaması, değerleme standartları ve değerleme mesleği ile ilgili düzenlemelere uyulmaması, d) Çalışma kağıtlarının raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması, e) Hatalı, eksik, yanıltıcı ve gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi veya bilgi verilmesi, f) Herhangi bir nedenle, şirkette görev yapan değerleme uzmanı sayısının beşin altına düşmesi ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi, g) Kurulca veya Kurulca görevlendirilenlerce istenebilecek her tür bilgi veya belgenin verilmemesi veya geciktirilmesi, h) Tebliğde düzenlenen bağımsızlık ilkesinin ihlali, ı) 8 inci madde hükmüne aykırılık. Birinci fıkrada sayılan şartların dışında, şirketin uymakla yükümlü olduğu mevzuata aykırı iş ve eylemlerinin tespit edilmiş olması ve Kurulca bu konuda yazılı olarak uyarılmış olmasına rağmen, şirketin bu uyarılara uymaması halinde de, şirket Kurul tarafından listeden çıkarılır. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Faaliyet Esasları Sorumluluk Madde 10 – Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan sorumlu değerleme uzmanı hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, yeterli incelemenin yapılmaması, hatalı verilerin kullanılması ve buna benzer nedenlerle kusurlarıyla müşterilerine veya sözkonusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan dolayı müştereken sorumludurlar. Şirketin ortakları, yöneticileri ve çalışanlarının cezai sorumlulukları saklıdır. Bağımsızlık ilkesi Madde 11 – Gayrimenkul değerleme şirketleri ile bu şirketlerde çalışan değerleme uzmanları, değerleme çalışmalarında bağımsız ve objektif olmak zorundadırlar. Bağımsızlık, mesleki faaliyetin dürüst ve tarafsız yürütülmesini sağlayacak bir anlayış ve davranışlar bütünüdür. Değerleme uzmanlarının, değerleme faaliyetleri sırasında, bireysel olarak dürüst ve tarafsız olmaları yanında, bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek durumların da bulunmaması gerekir. Değerleme uzmanları çalışmaları sırasında ortaya çıkabilecek çıkar çatışmalarından uzak kalmak, dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek hiçbir müdahaleye imkan vermemek, inceleme sonucunda ulaştıkları görüşlerini, başkalarının doğrudan veya dolaylı çıkarlarını düşünmeksizin raporlarında açıklamak zorundadırlar. 2001/4 8.Bl. –18/2-(15) Bağımsızlığı ortadan kaldıran durumlar Madde 12 – Gayrimenkul değerleme şirketi veya değerleme uzmanının bağımsızlığının zedelendiğine dair tereddüt oluşması halinde, bağımsızlığın ortadan kalktığı kabul edilir. Aşağıdaki durumlarda bağımsızlık ortadan kalkmış sayılır: a) Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, değerleme uzmanları ve bunların üçüncü dereceye kadar (üçüncü derece dahil) kan ve sıhri hısımları ile eşleri veya gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından; 1) Değerleme sözleşmesinde öngörülenler dışında müşteriden veya müşteri ile ilgili olanlardan, doğrudan veya dolaylı olarak bir menfaat elde edildiğinin veya menfaat sağlanacağı vaadinin ortaya çıkması, 2) Müşteriyle veya müşterinin ortaklarıyla veya müşterinin yönetim, denetim veya sermaye bakımlarından doğrudan ya da dolaylı olarak bağlı bulunduğu veya nüfuzu altında bulundurduğu gerçek veya tüzel kişilerle ortaklık ilişkisine girilmiş olduğunun belirlenmiş olması, 3) Müşteri ile müşterinin sahibi olduğu şirketlerin iştiraklerinde kurucu, yönetim kurulu başkan veya üyesi ya da önemli karar yetki ve sorumluluğu taşıyan başka sıfatlarla görev alınması, 4) Müşteriler veya iştirakleri ile olağan ekonomik ilişkiler dışında borç-alacak ilişkisine girilmiş olması, b) Geçmiş yıllara ilişkin değerleme ücretinin, geçerli bir nedene dayanmaksızın, müşteri tarafından ödenmemesi, c) Değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması veya piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi. Yukarıdaki şartlar şirkete dışarıdan hizmet veren kişi ve kuruluşlar için de geçerlidir. İşin kabulü ve işin devri Madde 13 – Gayrimenkul değerleme şirketleri ve/veya değerleme uzmanları, 12 nci maddede belirtilen bağımsızlığı ortadan kaldıran durumların meydana gelmesi halinde bu ilişkilerde taraf olan müşteriden iş alamazlar. 12 nci maddede sayılan hususlardan herhangi birisinin, işin kabulünden sonra öğrenilmesi halinde, şirket derhal işi sona erdirerek, durumu en geç bir hafta içinde Kurula gerekçeleri ile birlikte bildirmekle yükümlüdür. Bu durumda şirket çalışma notlarını ve gerekli tüm bilgileri, yerine geçecek olan şirkete devreder. Bu bildirim yapılmaksızın durumun tespit edilmesi halinde, Kurul 9 uncu madde hükümleri uyarınca, gerekli tedbirleri almaya yetkilidir. Mesleki özen ve titizlik ilkesi Madde 14 – Gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışan değerleme uzmanları, değerleme görevinin planlanması, yürütülüp sonuçlandırılması ve değerleme raporunun hazırlanması safhalarında gerekli mesleki özen ve titizliği göstermek zorundadırlar. Özen ve titizlik, dikkatli ve basiretli bir değerleme uzmanının aynı koşullar altında ayrıntılara vereceği önemi, göstereceği dikkat ve gayreti ifade eder. 8.Bl. –18/2-(16) Yasaklar Madde 15 – Gayrimenkul değerleme şirketleri, değerleme faaliyeti dışında gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler. Emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar. Değerleme uzmanları ise; a) Aynı anda birden fazla gayrimenkul değerleme şirketinde görev alamazlar, b) Emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamazlar, c) Meslekleri ile ve meslek onurlarıyla bağdaşmayan davranışlarda bulunamazlar, d) Bilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığı işleri kabul edemezler, e) Kendilerine değerleme hizmeti verdikleri ortaklıklarda ve iştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan 2 yıl geçmedikçe görev alamazlar. Sır saklama yükümlülüğü Madde 16 - Değerleme uzmanları, şirketin yöneticileri ve denetçileri, müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamazlar, doğrudan veya dolaylı kendilerine veya üçüncü kişilere menfaat sağlama amacıyla veya başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden ayrılmadan sonra da devam eder. Ancak; a) Müşterilerinin açık onayı veya talebinin olması, b) Mevzuat uyarınca yetkili kamu kuruluşlarınca talep edilmesi, c) İlgili meslek odaları veya derneklerce mesleki amaçlarla talep edilmesi, hallerinde ilgili kişi ve kuruluşlara söz konusu bilgiler verilebilir. Sözleşme zorunluluğu Madde 17 – Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların şirket tarafından değerlemesinin yapılabilmesi için şirket ile müşteri arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen bir değerleme sözleşmesi imzalanması zorunludur. Sözleşmenin asgari olarak; a) Değerlemesi yapılacak gayrimenkule, gayrimenkul projelerine veya gayrimenkule dayalı hak ve faydalara ilişkin bilgileri, b) Sözleşmenin taraflarını tanıtıcı bilgileri, c) Ücretin tesbitine ilişkin esasları, d) Çalışma saatleri ve tahsis edilen personele ilişkin esasları, e) Sözleşmenin süresi, sözleşmeden caymanın veya sona ermesinin şartları, f) Şirketin hukuki ve mali sorumluluğuna ilişkin esasları, içermesi zorunludur. Ücretin tesbiti Madde 18 – Değerleme hizmeti karşılığında alınacak ücret, şirket ve müşteri arasında serbestçe belirlenir ancak bu ücret; a) Önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz. b) Değerleme işleminin tamamlanmasından sonra belirlenemez. c) Ödenmesi şarta bağlı olamaz. 2004/5 8.Bl. –18/2-(17) Know-how sözleşmesi Madde 19 - Şirketin uluslararası değerleme kuruluşları ile know-how sözleşmesi yapması halinde, yapacağı know-how sözleşmesinde aşağıdaki asgari hususların bulunması zorunludur. a) Uluslararası değerleme kuruluşunun unvanı ve adresi, b) Şirketin unvanı ve merkez adresi, c) Uluslararası değerleme kuruluşunun kendi ülkesinde ve uluslararası değerleme uygulamalarında kullandığı yöntemler ve teknikler konusunda değerleme kuruluşuna bilgi aktarımına ilişkin esaslar, d) Şirketin değerleme faaliyetini gerçekleştirirken hazırladığı raporlarda uluslararası değerleme kuruluşunun adını kullanıp kullanmayacağı, e) Uluslararası değerleme kuruluşuna ödenecek ücret, f) Sözleşmenin süresi. Know-how sözleşmesinin bir örneği, imzalanmasını takiben 15 gün içerisinde Kurula gönderilir. Raporlama standartları Madde 20 - Değerleme işlemine ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun bu Tebliğin ekinde belirtilen bilgileri asgari olarak içerecek şekilde yazılı olarak en az 3 nüsha hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur. DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Çeşitli ve Son Hükümler Kurul denetimi Madde 21 - Kurul, listeye almış olduğu gayrimenkul değerleme şirketlerini gerekli gördüğü takdirde denetler, bu şirketlerden her türlü bilgi ve belgeyi isteyebilir. Şirket, değerleme faaliyetleri ile ilgili olarak hazırlanan raporları ve bu raporların dayanağını teşkil eden çalışma belgelerini Kurulca istendiğinde ibraz edilmek üzere değerleme raporu tarihinden itibaren enaz 5 yıl süreyle saklamak zorundadır. Geçici Madde 1- (Değişik: Seri: VIII, No:43 sayılı Tebliğ ile) Bu Tebliğin yayımından önce Kurulca listeye alınmış bulunan şirketler; faaliyetlerine ve organizasyon yapılarına ilişkin şartları Tebliğin yayımını takip eden 2 yıl içinde, Tebliğin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının değişik (f) bendi hükmünde yer alan şartı ise 31/12/2007 tarihine kadar sağlamak zorundadırlar. Geçici Madde 2- Bu Tebliğin yayımından itibaren 2 yıllık geçiş süresi içinde inşaat mühendisliği, harita ve kadastro mühendisliği, işletme, ekonomi, mimarlık, şehir ve bölge planlaması gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu ve gayrimenkul değerlemesi alanında en az 7 yıl tecrübesi olan ve bu durumu belgeleyenlerden Kurulca uygun görülenler Tebliğ kapsamında değerleme uzmanı olarak kabul edilir. 2 yıllık sürenin sonunda, 3 üncü maddede belirtilen lisansı almamış olanların, değerleme uzmanı statüsü sona erer. Yürürlük Madde 22 - Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer. Yürütme Madde23 – Bu Tebliğ hükümlerini Sermaye Piyasası Kurulu yürütür 8.Bl. –18/2-(18) Ek-1 Standart Rapor Bilgileri 1. Rapor bilgileri a) İçindekiler b) Raporun tarihi, c) Raporun numarası, d) Raporun türü, e) Raporu hazırlayanların ad ve soyadları, f) Sorumlu değerleme uzmanının adı soyadı, g) Değerleme tarihi, h) Dayanak sözleşmenin tarih ve numarası. 2. Şirketi ve müşteriyi tanıtıcı bilgiler a) Şirketin unvanı ve adresi, b) Müşteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi, c) Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar. 3. Değerleme konusu hakkında bilgiler a) Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler, b) Tapu, plan, proje, ruhsat, şema vb.. dökümanlar, c) Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri v.b.) ilişkin bilgi, d) Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa sözkonusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş, e) Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındaki görüş, f) Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi. 2001/4 8.Bl. –18/2-(19) 4. Değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizler a) Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler, b) Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler, c) Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler, d) Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri, e) Fiziksel değerlemede baz alınan veriler, f) Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler, g) Değerleme işleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri. h) Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri, ı) Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri, i) Nakit / Gelir akımları analizi, j) Maliyet oluşumları analizi, k) Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların seçilmesinin nedenleri, l) Kira değeri analizi ve kullanılan veriler, m) Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, n) Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar, o) En yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi, p) Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi. 5. Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi a) Farklı değerleme metodlarının ve analizi sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklaması, b) Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri, c) Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş, d) Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş. 6. Sonuç a) Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi, b) Nihai değer takdiri. Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulması şarttır: 1) Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması, 2) Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması, 3) Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi. 8.Bl. –18/2-(20) Rapor Eki a) Değerlemeyi yapan değerleme uzmanı veya uzmanları ile ilgili aşağıdaki hususları bilgiler: içeren 1) İş tecrübesi, 2) Mezun olunan okullar ve tamamlanan eğitim programları, 3) Mesleki ve akademik faaliyetler ile üye olunan mesleki kuruluşlar, 4) Değerleme konusunda alınan lisansı hakkında bilgi, 5) Daha önce gerçekleştirilen son üç değerleme raporu hakkında bilgi. b) Şirketçe rapora ilave olarak verilen fotoğraf, grafik ve benzeri bilgi ve belgeler.
Gayrimenkul Değerleme Şirketleri İrtibat Bilgileri Tüm Liste
info@artidd.com
avrupa@addas.com.tr
gyd@celen.com.tr
ekol@ekolgd.com.tr
gyd@elitgd.com
KADIKÖY İSTANBUL
gyd@gedas.com.tr
bilgi@lotusgd.com
info@platformgd.com.tr
info@reelgd.com
tadem@tadem.com.tr
gyd@tskb.com.tr
gyd@vakifekspertiz.com.tr
info@vektorgd.com
KADIKÖY
Mortgage degerleme uzmanı basvurusu
Mortgage iki iş kolu için büyük avantaj. İki mesleğin yıldızını parlatacak. Bunlar emlakçılık ve değerleme uzmanlığı. İnsanlarda konut edinme hamlesini hızlanması beraberinde emlakçılığı yıldızlaştıracak. Kendi evinin sahibi olma özlemiyle ezelden beri dolu olan halkımızın mortgage ile birlikte uzun vadeli ve düşük faizli geri koşulları sağlandığında, talep artacak. Alım-satım hareketi çoğalacak. Çünkü yılda 500 bin konuta ihtiyaç var. Oysa inşaatların en hızlı olduğu dönemde bile 100 bini ancak geçebiliyor. Kimsenin sokak sokak gezip, proje proje dolaşıp ev alacak vakti yok. Uzman bir aracıdan, emlakçıdan hizmet alması kaçınılmaz. Bu beraberinde emlakçılığın getirisini artıracak. O noktada emlakçı olmak isteyenlerin sayısında önemli bir artış olacak. Değerleme uzmanları açısından ise mortgage kredileri ancak ekspertiz raporları ile verilebildiğinden, piyasada yetişmiş ve lisanslı gayrimenkul uzmanlarına ihtiyaç duyulacak. Dolayısıyla değerleme uzmanlığı öne çıkacak.
Peki nasil degerleme uzmani olacagim? Nasil basvuru yapacagim? mailto: info@mortgage-evim.com
Peki nasil degerleme uzmani olacagim? Nasil basvuru yapacagim? mailto: info@mortgage-evim.com
Değerleme Nedir?
“Değerleme” bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.
Mortgage sistemi ve kurumsal yapi
MORTGAGE SİSTEMİ VE KURUMSAL YAPISI
MORTGAGE VE MORTGAGE SİSTEMİNİN İSLEYİSİ
Mortgage Nedir?
Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluslarinca, konut uzerinden tesis edilecek ipotek karsiliginda 15 ile 30 yil gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanilmasi temeline dayaniyor. Yani ipotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal islemler yoluyla konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve guclendirilmesi icin ipotek teminatli kaynak kullandirilmasi anlamina geliyor. İngilizce'de "mortgage" olarak bilinen, basinda ve halk arasinda "Kira oder gibi uzun vadeli ev satin alma sistemi" olarak bilinen ipotekli konut finans sistemi, gayrimenkul edinmede kullanilan finansman yontemlerinden birini ifade etmek icin kullanilan bir terim. Turk Dil Kurumu (TDK) kelime manasi ''tutu, ipotek, rehin'' anlamina gelen ''mortgage'' kelimesi yerine ''tutulu satis''i oneriyor. Sistemin bir baska tanimi su sekilde de yapilabilir. İpotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal islemler yoluyla konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve guclendirilmesi icin ipotek teminatli kaynak kullandirilmasi anlamina geliyor. Banka, musteri adina musterinin talep ettigi bir gayrimenkulu pesin olarak satin alarak mulkiyeti musteriye devrediyor. Ancak musterinin bankaya borcunun karsiligi olarak mulk ipotek ediliyor. Musteri bankaya borcunu belli bir odeme planina gore, onceden belirlenmis bir vade sonuna dek aylik odemelerle kapatiyor. Yontemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluslarinca, konut uzerinden tesis edilecek ipotek karsiliginda 15-20 yil gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanilmasina dayaniyor. Kredilerden dogan alacaklar, İpotege Dayali Menkul Kiymet Kuruluslari'na devrediliyor ve bu kuruluslar devraldiklari alacaklar karsiliginda ipotek yatirim fonu veya varliga dayali menkul kiymet ihrac ederek, satiyorlar. Sistem kendi kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kiymetlestirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktariliyor ve boylece finans kuruluslari uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar. Banka, musteri adina musterinin talep ettigi bir gayrimenkulu pesin olarak satin alarak mulkiyeti musteriye devrediyor. Ancak musterinin bankaya borcunun karsiligi olarak mulk ipotek ediliyor. Musteri bankaya borcunu belli bir odeme planina gore, onceden belirlenmis bir vade sonuna dek aylik odemelerle kapatiyor. Turkiye'de yaygin olarak uygulanan banka konut finansman kredileri arasinda pek bir fark yok. Bugun de finans kuruluslari 48 veya 60 aya varan vadelerle ipotek teminatli konut finansmani yapiyor. "Mortgage" sistemi cok daha uzun vadelere yayiliyor. Genellikle 20 ila 30 yillik vadeler soz konusu oluyor ve bu sayede aylik odemeler de kira mertebelerine iniyor.
Mortgage Sisteminin İsleyisi İpotekli konut finansman sisteminin nasil isleyecegi sorusuna cevap olarak;
• Vatandas odeme gucune gore bir daire bulacak.
• Dairenin degerinin yuzde 25'i vatandasin cebinde olacak. Vatandas kalan tutar icin kredi talep edebiliyor olacak. İleride bu pesinat icin de kredi alinabilecek.
• Ev kredisi talep eden kisi, taksitleri odeyememe ihtimaline karsin sigorta yaptiracak ve 2 - 3 ay boyunca bu taksitleri odeyecek. Boylece taksitler garantiye alinacak. Odenecek taksitlerin icerisinde bu sigortadan yararlanabilmek icin prim de olacak. Sigorta 3 - 4 ay bu taksitleri oder ve kisinin durumu duzelmezse yani sorun devam ederse konut nakde cevrilecek. Ayni zamanda hayat sigortasi da yaptiracak.
• Vatandasin kendisinin buldugu ve almayi planladigi konutla ilgili bir degerlendirme de yapilacak. Bu degerlendirmeyi yapabilecek bir sirket kurulacak ve evin degeri o sirket tarafindan belirlenecek. Vatandas tarafindan muteahhite evin tespit edilen degerinin asgari olarak dortte biri pesin odenecek. Banka, evin degerinin geri kalan ucte birlik kismini ipotekli konut kredisi olarak vatandasa odeyecek. Vatandas da aldigi parayi muteahhite ya da konutunu satmak isteyen mal sahibine goturup odeyecek. Boylece kredi veren kuruma uzun vadeli olarak borclanmis, banka ise verdigi uzun vadeli kredi karsiliginda evi ipotek etmis olacak. Ardindan banka isterse bu konutu kendi bunyesinde tutabilecek ve kendisi sermaye piyasalarina menkul kiymetlestirme yoluyla bunu arz edebilecek. İsterse banka yeni kurulacak ipotek finans kurulusuna bunu goturup satacak ya da devredecek.
• Vefat halinde mirascilar devam ettirebilecek
• Yeni ya da eski ev alinabilecek. Yenisi bitmis olmali.
• Satin alinan daire icin Dogal Afet Sigortasi yaptirilacak.
• Sistemde herhangi bir kisitlama yok. 2 eve kadar alinacak bu tur kredilerle ilgili odenecek faizlerin vergi matrahindan dusurulmesi ile ilgili tesvik mekanizmasi getirilecek. İstenirse 100 bin YTL'lik bir konut da alinabilecek, istenirse 500 bin YTL'lik bir konut.
• Kamuya ait lojmanlar da bu sisteme dahil olabilecek.
• Bankalar aldiklari ipotegi, İpotek Finans Kurulusu'na (İFK) devredecek. İFK'nin yuzde 49'u devlet (kamu bankalari ve TOKİ), yuzde 51'i ozel sektore (yerli ve yabanci bankalar ya da ozel finans kuruluslari) ait olacak. İFK, stokunda yer alan ipotekleri menkul kiymete donusturecek. İpotek fon katilma belgesi,varliga dayali menkul kiymet veya borc senedi ihrac edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak saglayacak. İpotekli konut finansman sisteminde iki tip piyasa vardir. Bunlar birincil piyasa ve ikincil piyasadir. İpotekli konut finansmanini, bankalarin vermis oldugu konut kredisinden ayiran ozellik de ipotekli konut finansman sisteminin ikincil piyasaya sahip olmasidir.
Birincil Piyasa Birincil piyasa, finans kuruluslarinin kisilere verdigi kredilerden olusmaktadir. Burada teminat olarak cogunlukla tuketicinin odeme gucu ve almak istedigi konut dikkate alinir. Yurtdisinda finans kuruluslarina yardimci olan servis saglayici firmalar mevcuttur ancak henuz bu yapi Turkiye'de oturmamistir.
Birincil Piyasa Oyunculari
Basvuru Yeri Tuketicilerin konut kredisinden faydalanmak amaciyla basvuru yaptigi ilk yerdir. Bu yer ulkemizdeki emlakcilarla hemen hemen ayni statu icerisindedir. Konut satin almak isteyen kisi basvuru icin hangi islem gerekiyorsa burada da o islemler gerceklestirilir. Turkiye’de bu islem bankalar tarafindan gerceklestirilmektedir. Konut kredisi almak isteyen kisi burada basvuru formunu doldurur ve bu yerdeki isi sona erer.
Kredi Onayi Burada yapilan islem ise konut kredisi icin basvuru yapan kisinin, konut kredisi almak icin uygun olup olmadigina karar verilir. Eger uygunluk soz konusu ise hangi kosullarda almasi gerektigine karar verilir. Ulkemizde bu islem bankalar tarafindan yerine getirilir.
Finansor Kredi onayinin verilmesinden sonra, konut kredisi almak isteyen kisiye kaynagi temin eden kurulustur. Bu fonksiyon da ulkemizde kredi birlikleri, yatirim ve emeklilik fonlari, ticari bankalar, yardimlasma sandiklari, sirketler, ozel amacli kamu kuruluslari ve bireysel yatirimcilar tarafindan yerine getirilir. Gelismis ulkelere baktigimizda, modern risk yonetiminin prensipleri geregi bilancolarinda bulunan bu alacaklari ikincil piyasalarda satmakta, boylece sermaye piyasasindan gelen kaynak fonlarini yeni krediler vermek icin kullanmaktadirlar. Zaten konut kredisini mortgage sisteminden ayiran en onemli ozellik de budur.
Araci Burada aracinin yapmis oldugu gorev, krediyi veren kurulustan nakit parayi temin etmek ve konut kredisi almaya hak kazanan kisiye bu kaynagin verilmesini saglamaktir. Ayrica aracilar sadece kaynagin verilmesinde aracilik yapmayip; odemenin gecikmesi durumunu ve borclularla olan her turlu iletisim ve islemleri de takip etmektedir. Her nasil Finansor kuruluslari bilancolarindaki alacaklari satiyorlarsa, bazi gelismis ulkelerdeki aracilar da belirli bir kâr karsiliginda ellerinde bulunan hizmet sozlesmelerini satabilirler.
Bireysel Risk Derecelendirme Bu hizmet ulkemizde Kredi Kayit Burosu tarafindan gerceklestirilmektedir. Burada konut kredisi almak isteyen kisinin riskleri hesaplanir ve olusan bu veriler kredi onaylayicisina sunulur. Kredi onaylayicisinin verecegi karara etki eder. Herkese verilen kredi faizi ayni degildir. Daha yuksek pesinat yatiran, gecmise bakildiginda kredi notu olumlu olan, aylik kredi odeme tutarinin, aylik hane halki gelirine gore orani dusuk olan bir basvuru sahibi ile bu ozellikleri tasimayan bir kisinin ayni faiz oranlari ile kredi almalari tabi ki mumkun degildir. Buraya kadar anlatilmaya calisilan birincil piyasa oyunculari ulkemizde mevcuttur. Ancak ileride olusturulmasi gereken ve gelismis ulkelerde de var olan diger birincil piyasa oyunculari sunlardir :
Mortgage Sigortasi Bu sigorta konuta yonelik hasar sigortasi veya ferdi can sigortasi olmayip, kredi riski yuksek alicilarin, yani kredi notu dusuk olan ve gerekli pesinat oranini yatiramayan kisiler icin, bunlarla ilgili risklerin teminati amaciyla yaptirilmasi istenen sigorta cesitidir. Bu sigortanin prim odemeleri, ek maliyet olarak kredi faizinin uzerinde eklenmekte ve vadeye yayilarak aliciya yuklenmektedir.
Mulkiyet (Tapu) Sigortasi Krediye teminat olarak gosterilen gayrimenkulun tapusunda, gelecekte olusabilecek her turlu hukuki ihtilafi garanti altina alan bir tur garantorluk hizmetidir. Bu husus ozellikle uluslar arasi menkul kiymet ihraci gibi islemlerde bir tur garanti mekanizmasi olup, maliyetlerin oldukca hassasiyetle ulkemizde olusturulacak olan ikincil piyasaya yonelik olarak ancak orta vadede ihtiyac duyulabilecek bir hizmettir. Konut kredilerinde onemli bir role sahip "tapu sigortasi" Turkiye'de yenidir ve su an sadece bir Amerikan sirketi bunun uygulamasini yapmaktadir. Tapu sigortasi, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde karsilasilabilecek tum sorunlari asmayi garanti eden bir sigorta cesididir. Kurulacak yeni ipotege dayali finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta sirketleri de tapu sigortasi icin police duzenlemeye baslayacaklardir.
Lisansli Gayrimenkul Degerleme Kurulusu Burada gayrimenkulun degerinin tespiti yapilmaktadir. Ulkemizde bu isi genellikle bankalar ozel eleman veya uzman istihdam ederek gerceklestirmektedirler. Ancak yapilan bu degerlemeler genelde piyasa degerinin altinda hesaplanmaktadir. Diger taraftan gayrimenkul degerleme hizmetlerini, disardan, lisansli veya lisanssiz degerleme kuruluslarindan alan bankalar, piyasa degerine yakin kredi / konut degeri oranini kullanmaktadirlar. Bunun neticesinde de genel manâda bir standart mevcut degildir. Ulkemizde, gelecekte menkul kiymetlestirilmesinden soz edecegimiz konut kredilerinin likiditesini saglayacak olan esas unsur, ipotekli tapu belgesinin ifade ettigi nakit degerdir. Bu nakit deger ise, gayrimenkul degerleme islemi ile tespit edilen degerdir. Ulkemizde sistemin ihtiyacini karsilayacak duzeyde lisansli uzman kisi veya kuruluslar tam manâsiyla yeterli degildir.
Birincil Piyasalarda Kullanilan İpotek Cesitleri
Geleneksel İpotek Kredisi En cok kullanilan kredi turlerindendir. Kredi kullanan kisi belirli bir vade sonuna kadar hem anaparayi hem de krediyi esit aylik taksitler halinde oder. Dolayisiyla vade sonunda kredinin tamami odenmis olmaktadir.
Artan Geri Odemeli İpotek Kredisi Bazi kredi kullanicilari ilerleyen yillar icerisinde, gelirlerinde artis olacagini dusunebilirler. Boyle bir durumda da artan geri odemeli ipotek kredisini kullanabilirler. Bu kredi turunde faiz orani ve kredi suresi sabittir. Ancak ilk yillarda odeme miktari az olmasina karsin sonraki yillarda gittikce artan odeme plani vardir. Vade sonunda ise kendini amorti eder.
Degisken Oranli veya Ayarlanabilir İpotek Kredisi Yuksek faiz ortaminda, bir cok finansal kurumun varliklari ile yukumlulukleri arasinda uyumsuzluk olabilir. Yani kisa vadeli pasif yapiyla uzun vadeli ipotek kredilerinin finansmani yuksek risk tasimaktadir. İste bu uyumsuzlugu en aza indirgemek icin genellikle belirli bir zaman sonra, belirli bir endeks faiz oranina bagli olarak degistirilir. Genellikle endeks, faiz oraninin uzerine belirli bir fark eklenerek hesaplanir. Bu fark, piyasanin belirledigi bir oran, fonlama maliyeti veya diger giderler eklenerek hesaplanabilir. Bankalar, kredi kullanan kisileri degisken faizli kredilere yoneltmek icin genellikle ilk doneme ait degisken ipotek faiz oranini, sabit odemeli ipotek faizlerine gore daha dusuk tutar.
Enflasyonun Nakit Akimlari Uzerindeki Olumsuz Etkilerini Giderici İpotek Turleri
Fiyat Duzeyine Gore Ayarlanan İpotek Kredisi Kredi veren kurumlarin vade uyumsuzlugu sonucu ortaya cikabilecek faiz orani riskine karsi koruyan bir ipotek kredisidir. Krediye uygulanan faiz orani belirli donemlerde degisebilir. Dolayisiyla fonksiyon itibariyle kredi veren kurumu faiz orani riskine karsi korur. Bu yonuyle degisken oranli ipoteklere, diger taraftan da aylik geri odeme tutarlari bakimindan sabit tutarlar olarak yerine getirildiginden geleneksel ipotek kredisine benzemektedir.
İki Oranli İpotek Kredileri Bir cok bakimdan fiyat duzeyine gore ayarlanan ipotek kredisine benzer. Ancak geri odeme tutarlari, kredi almis olan kisilerin gelir duzeyine gore hesaplanir.
Diger İpotek Kredisi Turleri
Yuksek Odemeli İpotek Kredisi Sabit faizli ve kendini 30 yil icinde amorti eden kredilerdir. Ancak 5 – 7 yilda da odeme yapilabilir. Bu kredinin cazip yani, sabit faizli kredilere gore faizi daha dusuktur. İpotege dayali menkul kiymet yatirimcilari acisindan, yuksek odemeli ipotek kredilerinden olusan dusuk vadeli havuzlar, geri odeme riskini azalttigi icin oldukca caziptir. Bu kredi turunde, finansman kurumlarinca istenen on odeme tutarlari oldukca dusuk tutuldugundan, kisilerin krediyi elde etme imkanlari arttirilmaktadir.
İki Asamali İpotek Kredisi Bu kredi turunde de 5 – 7 yil icin sabit faizli odeme plâni vardir. Ancak sonraki donemde ise faiz orani o andaki piyasa sartlarina gore yeniden belirlenir. İkinci asamada faiz oranini belirlerken anlasmaya bagli kalinmadan, o zaman ki piyasa sartlarina gore faiz orani yeniden belirlenir.
Karma (Degisken ve Sabit) Faizli İpotek Kredisi Bu ipotek kredisinde, sabit faizli ve degisken faizli ipotek kredilerinin karisimi soz konusudur. Genelde 3,5,7 veya 10 yil sabit faizli, daha sonraki donemlerde ise bakiyeyi yeniden sekillendirecek degisken faizli kredi turudur. Ornegin ilk 8 yil sabit faizli, daha sonraki 17 yil icin her 6 ayda bir enflasyon orani baz alinarak hesaplanan bir kredi olabilir. Bu tur krediler yapilandirilirken, musterinin istekleri dogrultusunda sinirsiz secenekler sunulabilir.
Sabit Oranli veya Basamakli Odemeli İpotek Kredileri On odeme tutari cok dusuktur. Vadesi 30 yila kadar olabilir ama genellikle 15 yil vadeli olarak duzenlenmektedir. Kredi faiz oranlari, kredi sozlesmesinde belirlenen endeks baz alinarak, sozlesmede belirlenen donemlerde degisir. Kredinin baslangic faiz oranlari piyasadaki faiz oranlarina oranla daha dusuktur. Faiz orani yilda en fazla bir kez belirlenebilir. Faiz oraninin asgari veya azami faiz oranlari sozlesmede onceden belirlenmektedir.
İkincil Piyasa İkincil piyasada ise finans kuruluslari veya kurumlar, bu kredileri satin alip, yurtdisindan veya yurticinden ikincil yatirimcilara satmaktadir. Burada farkli metotlar uygulansa da cogunlukla finans kuruluslari tahvil veya hisse senedi cikarip satarlar. Ozunde varliga dayali menkul kiymet ihraci yapilmaktadir. Burada alicilar, zenginler, emeklilik fonlari, sigortalar, direkt musteri ile iliski halinde olmayan toptan piyasadan kisilerden olusur. İkinci el piyasasi finans kuruluslarinin likidite sorunu yasamasini engeller ve verdigi kredilerin teminatini cabuk geri almasinda yardimci olur. İstikrar, sistemin anlamli bir sekilde calismasi icin gerekli sartlardan sadece bir tanesidir. Cok daha onemli bir sart da, finans kuruluslarinin veya konut finansman sirketlerinin ellerinde biriken kredi alacaklarini bir sekilde satilabilir kiymete cevirebilmeleri imkâna sahip olabilmeleridir. Finanscilarin genel bir ifade ile "menkullestirme" adini verdikleri bu yontem, ipotege dayali bir menkul kiymet kâgidinin ikincil bir pazarda alinip satilabilmesini gerektirir. Bu sayede, menkul kâgida temel teskil eden mulkun mulkiyeti el degistirmedigi halde, taksitler uzerinde hak sahibi olan kolaylikla degisebilir. Dahasi, mulkun kullanici tarafindan satilmasi, baska bir ipotekli mulkle takasi gibi islemler de sistem icerisinde hizla ve guvenle yapilabilir. Boylece kredi ile satin aldiginiz bir mulku, geri odemeler bitmeden elden cikarabilir ve daha fazla hosunuza giden bir baska mulku satin alabilirsiniz. Bu arada gecmiste yapilan odemeler de yeni alinan mulk icin edindiginiz krediden dusmektedir.
İkincil Piyasa Oyunculari
İpotekli Konut Finansman Kurulusu (İKFK) İpotek finansmani kuruluslari ulke genelinde konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve gelistirilmesi konularinda finansman imkânlarinin artirilmasi ve vadelerin uzamasi yoluyla bireylerin konut sahipliginin desteklenmesi amaciyla kurulan, sermaye piyasasi kurumu niteligine haiz anonim ortakliklardir. Konut finansmani; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal islemler yoluyla konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve guclendirilmesi icin kaynak kullandirilmasidir. Bu kaynaklari dogrudan tuketiciye saglayan kurumlar konut finansmani kuruluslaridir. İpotek finansmani kuruluslarinin faaliyet konulari sunlardir;
a) Konut finansmani kuruluslarina kaynak temini,
b) Konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin devralinmasi ve devredilmesi,
c) Devralinan alacaklardan olusan portfoyun yonetilmesi,
d) Konut finansmani fonu kurulmasi ve bu yolla konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin menkul kiymetlestirilmesi,
e) Varliga dayali menkul kiymetler de dahil olmak uzere her turlu sermaye piyasasi araci ihraci,
f) Diger ihraccilarin konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarina dayali sermaye piyasasi araclarina garanti verilmesi,
g) Konut finansmanindan kaynaklanan borclarin geri odemelerinin kismen veya tamamen garanti edilmesi ya da garanti edilmesine aracilik edilmesi, h) Faaliyetlerinin gerektirdigi risk yonetimi amacli islemlerin yurutulmesi, i) Kurulca uygun gorulen diger faaliyet konulari. İpotek finansmani kuruluslarinin kurulus ve faaliyet izni almak uzere Kurula basvurmasi sarttir.
İkincil Piyasa Enstrumanlari
İpotege Dayali Menkul Kiymetler İpotek kredilerinin bir araya getirilmesiyle olusturulan havuza dayali olarak ihrac edilen menkul kiymetlerdir. İpotege dayali menkul kiymet turleri kisaca soyledir : - İpotege Dayali Tahviller : Normal bir tahvilin butun ozelliklerine ilaveten, ipotek kredilerinden olusan teminata sahiptir. - Teminat İpotek Yukumlulukleri : İpotege dayali menkul kiymetlerin vadelerindeki belirsizlikten dolayi olusacak erken odeme risklerini azaltmak icin ipotege dayali menkul kiymetlerin portfoyune dayali olarak ihrac edilen menkul kiymettir. - İpotekten Gecen Menkul Kiymetler : Finansal kurumlar tarafindan verilmis gayrimenkul ipotek kredilerinin bir araya getirilmesiyle olusturulan, likiditesi yuksek ve merkezi hukumetce tesvik edilen bir menkul kiymet turudur. - Getirisi Ayrilan İpotege Dayali Menkul Kiymetler : İpotek kredilerinin bir araya gelmesiyle olusturulan ipotek gruplarina dayali olarak ihrac edilen, dayandigi ipotek grubundan sagladigi nakit akimlarini, ihrac edilen menkul kiymetlerin satis asamasinda olusan niteligine gore dagitan menkul kiymet turudur.
MORTGAGE SİSTEMİNİN TURKİYE’DEKİ UYGULAMASI
Turkiye’de Mortgage Sistemi Turkiye, gayrimenkul piyasasinin son derece canli oldugu ulkelerden birisidir. Gayrimenkul uzun zamandan beri en populer yatirim araci olmasina ragmen, yatirimci sayisi sinirli kalmistir. Bunun baslica sebebi, Turkiye'de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasidir. Turk insaninin yasam kalitesinin yukselmesi ve konut talebinin karsilanmasi, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasina baglidir. Bugune dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata gecirilmesini engelleyen, yuksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenlerdir. Ekonomideki olumlu gelismelerle birlikte ozellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir suredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin Turkiye sartlarina adapte edilerek uygulanmasi tartisilmaya baslanmistir. Kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmani saglayacak, hem de Turk insanina uluslararasi standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkani verecektir. Konut kredilerinin ekonomide olmasi gereken seviyeye ulasmasi icin yeni duzenlemelerin yapilmasi ve yurtdisinda basariyla uygulanmakta olan ipotege dayali finansman sisteminin Turkiye sartlarina adapte edilmesi gerekmektedir.
İstatistiklere baktigimizda Turkiye’deki konut finansman sistemi asagidaki gibidir;
1. Toplam konutlarin %55'i ruhsatsiz / izinsizdir.
2. Ev sahipligi orani %60'lar seviyesindedir. (Uygunsuz yapilasma dahil)
3. Her yil 300.000 yeni konut ihtiyaci ortaya cikmaktadir.
4. Konut stokunun %60'ini 20 yasin ustundeki konutlar olusturmaktadir.
5. Konutlarin %40'inin tadilata ihtiyaci bulunmaktadir.
Turkiye’deki mevcut konut finansmanina baktigimizda;
1. Konut alimlarinin %1'den daha azi finansman sistemi yoluyla alinmaktadir.
2. 2004 Eylul itibariyle konut kredisi kullanan kisi sayisi 98.000’dir.
3. Konut kredilerinin GSYİH'ya orani %0,5'dir.
4. Bu oran ABD'de %53 olup, AB uyesi ulkelerin ortalamasi yaklasik %39'dur. Gelismekte olan ulkelerde ise %5 - 15 arasindadir.
Turkiye'de konut kredilerinin az olmasinin baslica uc ana sebebi bulunmaktadir. Birincisi; Hazine bonolarinin faiz oraninin yuksek olmasi ve butce acigi yuzunden bankalar gayrimenkul yatirimina fon tahsis etmeyerek hukumete borc vermektedir. İkincisi; Emlak Bankasi'nin tasfiye surecine girmesi neticesinde, kamu tarafindan konut kredilerine geregince destek verilememektedir. Ucuncusu de; buyuk ozel sektor bankalari, halen endustriyel holdinglerin birer parcasi ve diger faaliyetleri finanse ettikleri icin su anda uzun vadeli ipotek isine girmek istememektedirler. Bu nedenle mevcut sartlar altinda ancak on odeme icin hazir nakit parasi olanlar veya degisik yollardan borc para bulanlar konut sahibi olabilmektedir. Turkiye Bankalar Birligi'nin verilerine gore konut kredilerinin takipteki kismi, toplam stokun yaklasik %0,02'sini olusturmaktadir. Kredilerdeki temerrut oraninin bu denli dusuk olmasinin baslica iki sebebi vardir: birincisi Turk insaninin karakter olarak borcuna sadik bireylerden olusmasi, ikincisi de bankalarin musteri seciminde cok dikkatli davranmasi ve gerekli teminatlari almasidir. Bu yapi ipotege dayali finansman sisteminin Turkiye'de basarili olacaginin onemli bir gostergesidir. Turk Lirasi konut kredilerinde uygulanan aylik faiz oranlari yuzde 1,95-2,55 arasinda iken son zamanlarda piyasada artan rekabet ortaminda yuzde 1,33'lere kadar gerilemistir ve maksimum vade 15-20 yildir. USD veya Euro'ya endeksli kredilerde ise aylik faiz oranlari yuzde 0,69 ile 1,05 arasinda degismektedir ve maksimum vade 15 yildir. Bu oranlar, ABD ile kiyaslandiginda bir hayli yuksektir. ABD'de Mortgage faizleri 15 yil icin yillik yuzde 4.75, 30 yil icin yuzde 5.33 duzeyindedir. Turkiye'de kurulacak ipotege dayali finansman sisteminde uygun risk mekanizmalarinin kurulmasiyla ve gerekli tesviklerin saglanmasiyla kredi faizleri daha asagilara cekilebilecektir. Turkiye'de halen konut kredisi sigortasi yapilmamaktadir ve acilan kredileri menkul kiymetlestirmek icin bir mekanizma yoktur. 10 hatta 15 yillik vadelerle konut kredisi vermeye baslayan bankalar kredi riskini kendileri ustlenmektedirler. Turkiye'de yakin bir zamanda kurulacak olan Mortgage sisteminde menkul kiymetlestirmek amaciyla bankalar konut kredisi portfoyleri olusturmaya baslamislardir. Sistem calismaya basladiginda hazir portfoyu olan kurumlar oncu rol ustlenerek avantajli hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni kredi acmak icin kisa surede ikincil piyasalardan finansman temin edebileceklerdir. Bu konuda ozellikle yeni kurulmus olan bireysel emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satin alarak onemli katki saglayacaktir. Kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacini karsilarken, ayni zamanda da muteahhitlerin ve proje gelistiricilerin uzerindeki finansman yukunu de azaltacaktir. Turkiye icin uygun bir finansman modelinin bulunmasi konusunda, mevcut Bankalar Kanunu ve uygulamasi "Mortgage" konusunda gercek bir engel olusturmaktadir. Zira, Mortgage kredisi, bir banka kredisi olarak kabul edildiginde, taksitini odeme guclugu ceken kisi veya kurulusun butun kredisi faiziyle birlikte geri cagrilmasi kacinilmaz hale gelmektedir. İpotege dayali finansman modelinde bu tur kredi problemleri yasanmamasi icin, krediler sigorta ettirilmektedir. Borclunun temerrude dusmesi durumunu kapsayan sigorta policeleri zenginlestirilerek sisteme dahil edilmelidir. İpotege dayali finansman kredileri, tuketicinin korunmasi hakkindaki kanun kapsamina alinarak duzenlenmelidir. Temerrude dusen kisi evini kaybettigi gibi butun mal varligini da kaybetme riskine girmemelidir. Kredi veren ile konut saticisi arasindaki anlasma geregi, sozlesme feshedilince temerrude dusen alicidan ev geri alinmali, konutun satisa cikarilmasi sonucu yeni alicinin odedigi bedelden, kisinin oturdugu muddet kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parasi iade edilmelidir. İpotege dayali finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi icin, enflasyonun tek haneli rakamlarda tutulmasi ve ekonomik istikrarin surdurulmesi gerekmektedir. Zira yabanci para cinsinden yapilan uygulamalar sadece kisitli bir kesime ulasmakta, doviz kurlarindaki dalgalanma ve devaluasyonlar, konut alicilarini sikintiya sokabilmektedir. Mortgage sisteminin Turkiye'deki uygulamasinda karsilasilacak problemleri asmak icin ozel ihtisas mahkemeleri kurulmali, yargi ve ipotegin paraya cevrilmesi sureci hizlandirilmali ve ipotege dayali finansmanla ilgili kanunlarda gerekli duzenlemeler yapilmalidir. Ozellikle Medeni Kanun, İcra ve İflas Kanunu, tapu sicili mevzuati ve vergi mevzuatinda degisiklikler yapilmasi gerekmektedir. Mevcut sistemde ipotegin paraya cevrilmesi sureci kredi veren kurumlar icin cok sikintili ve zaman alan bir surectir. İpotege dayali finansman sisteminin basarili olmasi icin hukumet tarafindan saglanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi tesvikler hayati onem tasimaktadir. Turkiye'de ipotege dayali finansman uygulamasinin, kredi sigortasi sistemiyle birlikte, Mortgage GYO'lar (Gayrimenkul Yatirim Ortakligi) veya bu konuda ihtisaslasan ozel sirketler vasitasiyla icra edilmeye baslanmasi uygundur. Mevcut kurumsallasmis ve seffaf yapilariyla GYO'lar ipotege dayali finansman araclari sunmak ve bunlari menkul kiymetlestirmek icin en uygun sirket turudur. Halen % 18 olan KDV'nin konut yapi kooperatiflerinde oldugu gibi % 1 olarak uygulanmasi ve tapu harclarinin daha dusuk belirlenmesi gibi tesviklerle GYO'larin ipotege dayali finansman sisteminde oncu rol ustlenmesi saglanabilir. İpotege dayali finansman sistemi, hem uretim ve yeni is olanaklari acarak, hem ciddi vergi geliri saglayarak, hem de istihdami artirarak ekonomiyi canlandiracaktir. Sistemin islemesi icin gerekli is gucu, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ulkemizde zaten mevcuttur. Kurulacak konut finansmani sisteminin halkin asgari %60'ini kapsamasi hedeflenmektedir. Aylik odemeler aylik gelirin %25-30 unu gecmemeli, kredi tutarinin evin degerine orani ise %70'e kadar ulasabilmelidir. Etkili bir konut finansman sistemi, hem bireylerin konut ihtiyacinin karsilanmasi hem de insaat ve finans sektorleri ile bunlarla iliskili sektorlerin saglikli gelisimi acisindan kilit oneme sahiptir. Konut finansmani sorununun cagdas finansal yontemlerle cozumu, konut sahipliginin artirilmasinin getirdigi olumlu sosyal etkilerin yani sira, ekonomik kalkinmaya ve planli kentlesmeye de olumlu etkilerde bulunacaktir. Ulkemizde kacak yapilasma, niteliksiz konut uretimi, plansiz kentlesme, kayit disilik, kiralarin yuksekligi gibi konular gayrimenkul sektoru ile ilgili olarak yasanan onemli sorunlardir. Ulkemizde mevcut konut stokunun yarisindan fazlasi ruhsatsiz konutlardan olusmaktadir. Suregelen ic gocler sonucunda buyuk sehirlerde kacak yapilasma ve plansiz kentlesme onemli bir sorun haline gelmistir. Konutlarin cogunlugunun kacak olmasinin yani sira yaklasik yuzde kirkinin tadilat ve tamire ihtiyaci bulunmaktadir. Ozellikle deprem tehlikesinin getirdigi riskler dikkate alindiginda, zayif durumdaki konutlarin guclendirilmesi onemli bir ihtiyac olarak karsimiza cikmaktadir. Diger yandan kisilerin konut sahibi olabilmeleri icin kullandiklari finansman kaynaklari incelendiginde, ulkemizde toplam konutlarin ancak yuzde ucunun kurumsal finansman yontemleri ile finanse edildigi, bunun disinda konut sahibi olmak isteyen kisilerin ya kendi kaynaklariyla ya da yakinlardan odunc almak gibi kurumsal olmayan finansman yontemleriyle konut alimlarini finanse ettikleri gorulmektedir. Ulkemizde bankalarin kullandirdiklari konut kredilerinin gayri safi milli hasilamiza orani sifira yakinken, bu oran Latin Amerika ulkelerinde % 4 – 12, Orta Dogu ulkelerinde % 1 – 22 ve Dogu ve Guneydogu Asya ulkelerinde % 2 – 59 arasinda degismekte olup, Amerika Birlesik Devletlerinde % 53, Avrupa Birligi uyesi ulkeler ortalamasinda ise % 43’tur. Ulkemizde banka konut kredilerinin vadeleri yirmi yila kadar uzamakla birlikte, yillik bilesik maliyetleri yuksek oranlara ulasabilmekte, konut kredisi kullananlar cok yuksek oranda reel faiz odemek zorunda kalmaktadir. Nitekim, konut kredilerinin hacminin diger ulkelere gore son derece dusuk olmasinin nedeni, vadelerin kisa ve geri odeme taksitlerinin yuksek olmasinin yani sira, bu derece yuksek reel faizin ancak ust gelir gruplarinca karsilanabilmesi ve konut kredilerinin orta ve alt duzey gelir grubunun odeme gucune hitap edememesidir. Ote yandan gerek yurt icinde gerekse yurt disinda, konut kredisi kullanan kisilere, mevcut durumda ulasabildiklerinden daha dusuk faiz oranlari ile ve daha uzun vadelerde kaynak saglayabilecek tasarruf sahipleri mevcuttur. Tum dunyada buyuk miktarda tasarruflar, sermaye piyasalari araciligiyla konut sahibi olmak isteyen kisilere aktarilmaktadir. Ancak, ulkemizde tasarruf sahipleri ile konut kredisi kullanicilarini eslestirebilecek bir konut finansmani sisteminin bulunmamasi, ulkemizle benzer ekonomik kosullara sahip diger gelismekte olan ulkelerin dahi ulasabildikleri uluslararasi fonlarin, ulkemiz konut alicilarina ulastirilmasini engellemektedir. Ulkemizde olusturulacak konut finansman sistemi tasarruf sahipleri ile konut alicilari arasinda kopru vazifesi gorerek, konut alicilarinin daha yaygin bir sekilde ve daha uygun kosullarla borclanabilmesini saglayacaktir. Bu temel fonksiyonunun yani sira, gelistirilecek konut finansman sistemi gayrimenkul sektoru ile ilgili olarak yasanan ve yukarida siralanan sorunlarin cozumune yardimci olacak, finansal piyasalarin gelismesini ve insaat sektorunun canlanmasini saglayarak, ekonomik kalkinmaya katkida bulunacaktir. Konut finansman sisteminin hayata gecmesi ile birlikte konut talebinde olusacak artis ile insaat sektorunde ve ilgili sektorlerde canlanma yasanmasi beklenmektedir. İnsaat sektoru ve bagli sektorler canlanirken, ayni zamanda bu sektorlerde gerceklesen kayit disiligin onune gecilmesine de yardimci olacaktir. Finans kurumlarinin kaydi altinda gerceklesecek konut alimlari, arz tarafini olusturan insaat sirketlerini ve muteahhitleri de kayitli bir sekilde faaliyet gostermeye zorlayabilecektir.
Konut Finansman Sistemine İliskin Kanun Degisiklikleri
Gayrimenkul Degerleme Faaliyetini Yurutecek Kisi ve Kurumlarin Duzenlenmesi ve Sektorun Gelisiminin Desteklenmesi Kapsaminda Yapilan Degisiklikler : Gayrimenkul degerlemesi konut finansman sistemine iki farkli surecte ihtiyac duyulan bir hizmettir. İlk olarak kredinin acilmasi asamasinda ilgili gayrimenkulun degerinin dogru bir sekilde tespit edilmesi buyuk onem tasimaktadir. Sonucta, kredinin odenmemesi halinde ilgili gayrimenkul satilarak alacak tahsil edilmektedir. Gayrimenkul degerinin dogru belirlenmesi, odenmeme riskinde kredi verenin elindeki teminata guvenebilmesi ve alacagini tahsil edebileceginden emin olabilmesi icin buyuk onem tasimaktadir. Gayrimenkul degerlemesine ihtiyac duyulan ikinci surec ise takip asamasidir. Odenmeyen ve takibe gecilen bir kredide ilgili gayrimenkulun satisi icin ihaleye cikilmasi oncesinde degerleme yapilmakta ve bu degerin dogru belirlenmesi ihale ve satis surecinde buyuk onem tasimaktadir. Gayrimenkulun tespit edilen degeri İcra ve İflas Kanunu uyarinca satista ulasilmasi gereken asgari tutari belirlemekte, ayrica bu degerin dogru belirlenmemesine karsi borcluya taninan sikâyet hakki yeniden degerleme yapilmasina yol acarak sureci uzatabilmektedir. Taslak ile, bolgesel ve ulke genelinde gayrimenkul degerleri konusunda istatistikler olusturulmasi ve yayinlanmasi, Turkiye Degerleme Uzmanlari Birliginin gorevleri arasina eklenmistir. Bu dogrultuda, konut finansmani kapsaminda yapilan degerlemelere iliskin bilgilerin, Birlik tarafindan belirlenecek usul ve esaslara gore Birlige iletilmesi zorunlu tutulmustur. Taslak ile ayrica, Turkiye Sermaye Piyasasi Araci Kuruluslari Birligindeki uygulamaya benzer sekilde, Turkiye Degerleme Uzmanlari Birliginin statusune ve Birlikce alinan kararlara uymayan uyeler hakkinda da benzer sekilde Birlik tarafindan 1.000 YTL’den 5.000 YTL’ye kadar para ceza uygulanabilecegi yonunde bir hukum eklenmistir.
Konut Finansmani Kullanan Tuketicilerin Korunmasina Yonelik Esaslarin Belirlenmesi Kapsaminda Yapilan Degisiklikler :
Taslak ile Tuketicilerin Korunmasi Hakkinda Kanunda yapilan degisikliklerle;
a) Degisken faizli konut kredilerine imkan taninmasi,
b) Sabit faizli konut kredilerinde kredi veren tarafindan erken odeme ucreti alinabilmesine imkan taninmasi,
c) Tuketicilere konut finansmani saglamaya yonelik finansal kiralama islemlerinin 4077 sayili Tuketicilerin Korunmasi Hakkinda Kanun kapsamina alinmasi ve finansal kiralama ile konut finansmani saglayan tuketicilerin de kredi kullanan tuketicilere benzer duzenlemelere tabi tutulmasi amaclanmis olup, bunlara ek olarak konut finansman kuruluslarina tuketicilere sozlesme oncesinde kredi veya finansal kiralama islemleri ile ilgili genel bilgiler veren ve tuketiciye teklif edilen kredi veya finansal kiralama sozlesmesinin kosullarini iceren “Sozlesme Oncesi Bilgi Formu” vermesi zorunlulugu getirilmistir. Bu sayede tuketicilerin, konut finansman kuruluslari tarafindan bilgilendirilmesi belirli standartlara bagli olacak ve tuketicinin yaniltilmasi olasiligi azaltilacaktir. Bu forma iliskin standartlarin Sanayi ve Ticaret Bakanligi tarafindan belirlemesi ongorulmustur. Taslakta, borclunun temerrude dusmesi halinde konut finansmani kurulusunun borcluya temerrut tarihinden itibaren bes isgunu icerisinde iadeli taahhutlu posta yoluyla bildirimde bulunmakla yukumlu oldugu ve geri odemelerin yapilmamasi halinde kalan borcun tumunun ifasini talep etme hakkini sakli tutmus oldugu durumlarda, bu hakkin ancak tuketicinin birbirini izleyen en az iki odemede temerrude dusmesi halinde kullanilabilecegi ve bu hakkini kullanabilmesi icin en az bir ay sure verilerek muacceliyet uyarisinda bulunulmasi gerektigi duzenlenmistir. Taslakta konut finansmani kuruluslarinin, konut finansmani kapsaminda verdikleri kredilerde, konutun ayipli olmasina karsin, tuketiciye karsi satici ve diger sorumlular ile birlikte, teslim tarihinden itibaren 1 yil sure ile kullandirilan kredi miktari kadar muteselsil sorumlu olmalari hukmu yer almaktadir. Bu sayede konut finansmani kuruluslarinin sorumluluk duzeylerini kullandirdiklari kredi miktari gibi somut bir miktar ile olcebilmeleri, dolayisiyla risklerini azaltabilmeleri saglanmistir. Taslakta ayrica, konut finansmani kapsamindaki kredilerde, kredi veren konut finansmani kurulusunun krediyi belirli bir konutun satin alinmasi ya da belirli bir satici ile yapilacak satis sozlesmesi sarti ile vermesi durumunda, konutun zamaninda ya da hic teslim edilmemesi halinde, tuketiciye karsi satici ile birlikte, kullandirilan kredi miktari kadar muteselsil sorumlu olacagi hukmu getirilerek, konut finansmani kuruluslarinin proje halindeki konutlara kaynak kullandirmasini tesvik edici, dolayisiyla konut arzinin artmasinda faydali olacagi dusunulen bir madde yer almaktadir. Diger yandan, kampanyali satislara iliskin olarak taslakta yer alan fikra ile, kampanyali satislara yonelik olarak, konut finansmani kapsamindaki kredilerde, konut finansmani kurulusunun, krediyi belirli bir konutun satin alinmasi ya da belirli bir satici ile yapilacak satis sozlesmesi sarti ile vermesi durumunda, ilan ve taahhut edilen konutun teslimatinin hic, geregi gibi ya da zamaninda yapilmamasi halinde, tuketiciye karsi satici ve diger sorumlular ile birlikte, kullandirilan kredi miktari kadar muteselsil sorumlu olacagi hukmu getirilerek, tuketicinin korunmasi amaclanmistir.
İpotekli Sermaye Piyasasi Araclarinin Duzenlenmesi : Taslak ile, Sermaye Piyasasi Kanununda ipotekli sermaye piyasasi araclari; “İpotek teminatli menkul kiymetler, ipotege dayali menkul kiymetler, ipotek finansmani kuruluslari tarafindan ihrac edilen hisse senedi disindaki sermaye piyasasi araclari ve konut finansmanindan kaynaklanan alacaklara dayali olarak veya bu alacaklarin teminati altinda ihrac edilen diger sermaye piyasasi araclari” olarak tanimlanmistir. duzenleme yapilmistir. Siklikla Kita Avrupasi’nda kullanilan ve “Covered Bond” olarak adlandirilan ipotek teminatli menkul kiymetlerin en onemli ozellikleri, menkul kiymetlestirilen konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin ihraccinin bilancosu icinde kalmasi ve menkul kiymetlere teminat gosterilen varliklarin kesin bir sekilde diger varliklardan ayrilabilmesidir. Oyle ki, teminat havuzundaki varliklar, kamu alacaklari da dahil olmak uzere ihraccilarin diger alacaklilari tarafindan her hangi bir sekilde haczedilemeyecektir. İpotek teminatli menkul kiymetler, varlik teminatli menkul kiymetlerin ozel bir turu olup; varlik teminatli menkul kiymetler araciligi ile menkul kiymetlestirilen varliklar, konut finansmani tanimi disindaki alacaklar ve diger varliklardir. Diger bir ipotekli sermaye piyasasi araci olan konut finansmani fonlarina iliskin maddeler de ayrintili bir bicimde duzenlenmis ve konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin menkul kiymetlere baglanarak sermaye piyasalarindan fon saglanmasinin mumkun olmasi ongorulmustur. Konut finansman fonlarinin ihrac edecekleri ve olusturulan fon portfoyunde pay hakki verecek olan ipotege dayali menkul kiymetlerinin kolayca alinip satilabilmesi likidite saglayacak ve nihai olarak konut finansmani icin saglanan kaynagin maliyetini dusurecektir. Konut finansman fonlarinin olusturulmasinin diger bir amaci, ilgili varliklarin kurucunun malvarligindan ayrilmasi ve bu sekilde kurucunun iflasi gibi bir durumda bu varliklarin korunmasidir. Boyle bir durumda, ilgili varliklar kurucunun bilancosundan cikmis olacagindan, ucuncu kisiler bu varliklar uzerinde hak iddia edemeyecek ve bu varliklar sadece ilgili konut finansman fonunun ihrac ettigi ipotege dayali menkul kiymetlere yatirim yapan yatirimcilarin haklarinin odenmesi icin kullanilacaktir.
İpotek Finansmani Kuruluslarinin Duzenlenmesi : Ulkemizde kurumsal bir konut finansmani sistemi olusturulmasina yonelik olarak yurutulen calismalar kapsaminda, basta bankalar olmak uzere tuketicilere dogrudan finansman saglayan birincil finansman kuruluslarina kaynak saglayacak “ipotek finansmani kurulusu” adi altinda sermaye piyasasi kurumu niteliginde ikincil piyasa kuruluslar duzenlenmektedir.
Cesitli Vergi Tesvikleri ile Sistemin Desteklenmesi Kapsaminda Yapilan Degisiklikler : Tasarruf sahiplerinden saglanan kaynaklarin konut alicilarina aktarilmasina kadar olan asamalarda ortaya cikabilecek her bir maliyet unsuru, tasarruf sahiplerinden saglanan kaynagin maliyetine eklenecek ve konut alicisi tarafindan karsilanmak zorunda kalacaktir. Taslakta getirilen hukumlerle ekonomik kalkinmadan, kacak yapilasmanin onlenmesine bircok olumlu etki yapacak bu sistemin tesvik edilmesi amaciyla ipotek finansmani kuruluslarina yonelik tesvikler getirilmekte, konut finansman fonlarinin vergisel saydamligi saglanmaktadir. Hazirlanan taslak esas itibariyle konut piyasasinin talep tarafini ele almakta, konut almak isteyen tuketicilerin ihtiyac duydugu miktarda ve uygun kosullarla fon temin edebilmesini saglayacak bir sistem olusturulmaya calisilmaktadir. Ancak, hazirlanan taslakla yapilacak yasa degisikliklerinin yani sira, bir takim ikincil duzenlemelere de ihtiyac bulunmaktadir. Bu kapsamda, Kanunla verilen gorev ve yetkiler ile sistemin saglikli bir sekilde hayata gecirilebilmesi, tum unsurlariyla bir butunluk icerisinde isleyebilmesi ve etkinliginin artirilabilmesi amaciyla yapilmasi gereken duzenlemeler cercevesinde;
1) Sermaye Piyasasi Kurulu tarafindan ipotek finansmani kuruluslarinin, faaliyet izin esaslarina, tabi olacaklari yukumluluklere iliskin esaslarin, ipotek ve varlik teminatli menkul kiymetlere iliskin usul ve esaslarin, konut ve varlik finansmani fonlarina iliskin usul ve esaslar ile konut finansmani sisteminde degerleme hizmeti verecek kurum ve uzmanlara iliskin sartlarin duzenlenmesi,
2) Bankacilik Duzenleme ve Denetleme Kurumu tarafindan; konut finansmani kuruluslari arasinda sayilan finansal kiralama sirketleri ve finansman sirketlerinin, banka ve ozel finans kurumlari (katilim bankalari) ile aralarindaki hâlihazirda mevcut olan duzenleme arbitrajinin giderilmesinden sonra sistemde yer almalari konusunda calisma yapilmasi ve Bankalarin Sermaye Yeterliliginin Olculmesine ve Degerlendirilmesine İliskin Yonetmelikte yer alan gayrimenkullerin ipotegine karsi verilen kredilerin risk agirliklari ile ilgili duzenlemede degisiklik yapilmasi,
3) Hazine Mustesarligi tarafindan, konut finansmani islemlerinin gerektirdigi sigorta sozlesmeleri ile ilgili usul ve esaslarin duzenlenmesi,
4) Turkiye Cumhuriyet Merkez Bankasi tarafindan, degisken faizli konut finansmani sozlesmelerinde kullanilacak endekslere iliskin usul ve esaslarin duzenlenmesi ve Umumi Disponibilite Hakkinda Teblig ve Zorunlu Karsiliklar Hakkinda Teblig’de duzenlenen konut finansmani saglayan banka ve ozel finans kurumlarinin (katilim bankalari) zorunlu karsilik ve disponibilite yukumluluklerinin gozden gecirilmesi,
5) Sanayi ve Ticaret Bakanligi tarafindan,
a) Konut finansmani kapsamindaki kredi veya finansal kiralama sozlesmeleri ile ilgili olarak tuketicilere verilecek sozlesme oncesi bilgi formunun standartlarinin belirlenmesi,
b) Konut finansmanina yonelik kredilerde ve finansal kiralama islemlerinde faiz oraninin degisken olarak belirlenmesi halinde, bu yontemin olasi etkileri ve kullanilan endeksler konusunda tuketicilerin bilgilendirilme yontemlerine iliskin usul ve esaslarin duzenlenmesi,
c) Konut finansmani kapsamindaki kredilerin yeniden finansmanina iliskin usul ve esaslarin duzenlenmesi,
d) Konut finansmanina yonelik islemlerde vadesinden once yapilan odemeler icin gerekli faiz indiriminin ve yillik maliyet oraninin hesaplanmasinda Sanayi ve Ticaret Bakanligi tarafindan cikartilan ilgili yonetmelik hukumlerinin uygulanacaginin belirtildigi dikkate alinarak; ilgili yonetmeligin gozden gecirilmesi ve gerekli gorulmesi halinde ilgili degisikliklerin yapilmasi,
6) Tapu Kadastro Genel Mudurlugu tarafindan; ihtiyac duyulan bolgelerde kadastro guncellemelerinin yapilmasi, ihrac edilecek ipotekli sermaye piyasasi araclarinin teminati olan ipoteklerin devrinin kolay hale getirilmesi amaciyla, tapu kayitlarinin merkezilestirilmesi ve farkli bolgelerdeki konutlarin uzerindeki ipotek kayitlarinin bir merkezden degistirilebilmesi yonunde calismalar yapilmasi,
7) Bayindirlik ve İskan Bakanligi tarafindan; yapi kullanma izni alinmasi sirasinda yasanan problemlerin giderilmesi icin yerel yonetimlerin de katiliminin saglandigi bir calisma baslatilmasi,
8) Toplu Konut İdaresi Baskanligi, belediyeler ve Maliye Bakanligi Milli Emlak Genel Mudurlugu tarafindan; arsa maliyetlerini azaltmak uzere kamu arazilerinin kullanima sunularak arsa stokunun artirilmasina yonelik calismalar yapilmasi;
9) Milli Emlak Genel Mudurlugu tarafindan; Toplu Konut İdari Baskanligi ve belediyelere iliskin mevzuat hukumleri cercevesinde, konut yapiminda kullanilmak uzere Hazine arazilerinin devredilmesi yonunde calismalar yapilmasi,
10) İcisleri Bakanligi tarafindan; konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin takibinde ve konut finansmani kuruluslari tarafindan tuketicilere kaynak kullandirilmasi asamasinda ilgili tasinmaz icin degerleme yapacak olan kisi ve kurumlarin, bu faaliyetleri ile ilgili islemlerde mahalli idarelerden talep edecekleri bilgilerin hizli ve guvenilir bir sekilde saglanmasinda etkinligi artirici yonde duzenlemeler yapilmasi gerekmektedir. 3. DUNYADA MORTGAGE SİSTEMİNE GENEL BİR BAKIS İngilizce "Mortgage" olarak ifade edilen finansman modelini daha iyi analiz edebilmek icin yurtdisindaki uygulama teknigini bilmek gerekir. ABD'de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu uzerinde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satip nakde donerler, bu nedenle de dusuk faizli kredi sunma imkani vardir. İkincil pazardaki kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluslariyla birlikte bir havuz olusturarak yatirimcilara hisse satarlar. İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satin alirlar; krediyi alan kisi veya kurulus odeme zorlugu icerisine duserse, kendilerine oncelik taninir. Orta sinif tuketiciyi hedef alan, 20-30 yila yayilan kira oder gibi dusuk taksitler sunan bu sistemle, Amerikalilarin yaklasik %65'i ev sahibi olmustur.
Dunyada uygulanan konut finansman sistemleri incelendiginde temel olarak iki model karsimiza cikmaktadir:
• Konut finansmaninin ipotege dayali menkul kiymetlerle finanse edildigi Amerikan modeli ve
• Ozellikle Almanya ve Danimarka'da basarili bir sekilde uygulanan ipotek bankalari modelidir. Temel olarak bu iki modelden soz etmek mumkun olmakla birlikte, hicbir ulkenin konut finansman sistemi, bir diger ulke ile bire bir ortusmemektedir. Her ulke uygulamakta oldugu modeli kendi ihtiyaclari dogrultusunda sekillendirmistir. Hatta detaylara inildiginde, konut finansmanina yonelik olarak ulke sayisi kadar model oldugunu da soyleyebiliriz.
MORTGAGE VE MORTGAGE SİSTEMİNİN İSLEYİSİ
Mortgage Nedir?
Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluslarinca, konut uzerinden tesis edilecek ipotek karsiliginda 15 ile 30 yil gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanilmasi temeline dayaniyor. Yani ipotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal islemler yoluyla konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve guclendirilmesi icin ipotek teminatli kaynak kullandirilmasi anlamina geliyor. İngilizce'de "mortgage" olarak bilinen, basinda ve halk arasinda "Kira oder gibi uzun vadeli ev satin alma sistemi" olarak bilinen ipotekli konut finans sistemi, gayrimenkul edinmede kullanilan finansman yontemlerinden birini ifade etmek icin kullanilan bir terim. Turk Dil Kurumu (TDK) kelime manasi ''tutu, ipotek, rehin'' anlamina gelen ''mortgage'' kelimesi yerine ''tutulu satis''i oneriyor. Sistemin bir baska tanimi su sekilde de yapilabilir. İpotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal islemler yoluyla konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve guclendirilmesi icin ipotek teminatli kaynak kullandirilmasi anlamina geliyor. Banka, musteri adina musterinin talep ettigi bir gayrimenkulu pesin olarak satin alarak mulkiyeti musteriye devrediyor. Ancak musterinin bankaya borcunun karsiligi olarak mulk ipotek ediliyor. Musteri bankaya borcunu belli bir odeme planina gore, onceden belirlenmis bir vade sonuna dek aylik odemelerle kapatiyor. Yontemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluslarinca, konut uzerinden tesis edilecek ipotek karsiliginda 15-20 yil gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanilmasina dayaniyor. Kredilerden dogan alacaklar, İpotege Dayali Menkul Kiymet Kuruluslari'na devrediliyor ve bu kuruluslar devraldiklari alacaklar karsiliginda ipotek yatirim fonu veya varliga dayali menkul kiymet ihrac ederek, satiyorlar. Sistem kendi kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kiymetlestirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktariliyor ve boylece finans kuruluslari uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar. Banka, musteri adina musterinin talep ettigi bir gayrimenkulu pesin olarak satin alarak mulkiyeti musteriye devrediyor. Ancak musterinin bankaya borcunun karsiligi olarak mulk ipotek ediliyor. Musteri bankaya borcunu belli bir odeme planina gore, onceden belirlenmis bir vade sonuna dek aylik odemelerle kapatiyor. Turkiye'de yaygin olarak uygulanan banka konut finansman kredileri arasinda pek bir fark yok. Bugun de finans kuruluslari 48 veya 60 aya varan vadelerle ipotek teminatli konut finansmani yapiyor. "Mortgage" sistemi cok daha uzun vadelere yayiliyor. Genellikle 20 ila 30 yillik vadeler soz konusu oluyor ve bu sayede aylik odemeler de kira mertebelerine iniyor.
Mortgage Sisteminin İsleyisi İpotekli konut finansman sisteminin nasil isleyecegi sorusuna cevap olarak;
• Vatandas odeme gucune gore bir daire bulacak.
• Dairenin degerinin yuzde 25'i vatandasin cebinde olacak. Vatandas kalan tutar icin kredi talep edebiliyor olacak. İleride bu pesinat icin de kredi alinabilecek.
• Ev kredisi talep eden kisi, taksitleri odeyememe ihtimaline karsin sigorta yaptiracak ve 2 - 3 ay boyunca bu taksitleri odeyecek. Boylece taksitler garantiye alinacak. Odenecek taksitlerin icerisinde bu sigortadan yararlanabilmek icin prim de olacak. Sigorta 3 - 4 ay bu taksitleri oder ve kisinin durumu duzelmezse yani sorun devam ederse konut nakde cevrilecek. Ayni zamanda hayat sigortasi da yaptiracak.
• Vatandasin kendisinin buldugu ve almayi planladigi konutla ilgili bir degerlendirme de yapilacak. Bu degerlendirmeyi yapabilecek bir sirket kurulacak ve evin degeri o sirket tarafindan belirlenecek. Vatandas tarafindan muteahhite evin tespit edilen degerinin asgari olarak dortte biri pesin odenecek. Banka, evin degerinin geri kalan ucte birlik kismini ipotekli konut kredisi olarak vatandasa odeyecek. Vatandas da aldigi parayi muteahhite ya da konutunu satmak isteyen mal sahibine goturup odeyecek. Boylece kredi veren kuruma uzun vadeli olarak borclanmis, banka ise verdigi uzun vadeli kredi karsiliginda evi ipotek etmis olacak. Ardindan banka isterse bu konutu kendi bunyesinde tutabilecek ve kendisi sermaye piyasalarina menkul kiymetlestirme yoluyla bunu arz edebilecek. İsterse banka yeni kurulacak ipotek finans kurulusuna bunu goturup satacak ya da devredecek.
• Vefat halinde mirascilar devam ettirebilecek
• Yeni ya da eski ev alinabilecek. Yenisi bitmis olmali.
• Satin alinan daire icin Dogal Afet Sigortasi yaptirilacak.
• Sistemde herhangi bir kisitlama yok. 2 eve kadar alinacak bu tur kredilerle ilgili odenecek faizlerin vergi matrahindan dusurulmesi ile ilgili tesvik mekanizmasi getirilecek. İstenirse 100 bin YTL'lik bir konut da alinabilecek, istenirse 500 bin YTL'lik bir konut.
• Kamuya ait lojmanlar da bu sisteme dahil olabilecek.
• Bankalar aldiklari ipotegi, İpotek Finans Kurulusu'na (İFK) devredecek. İFK'nin yuzde 49'u devlet (kamu bankalari ve TOKİ), yuzde 51'i ozel sektore (yerli ve yabanci bankalar ya da ozel finans kuruluslari) ait olacak. İFK, stokunda yer alan ipotekleri menkul kiymete donusturecek. İpotek fon katilma belgesi,varliga dayali menkul kiymet veya borc senedi ihrac edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak saglayacak. İpotekli konut finansman sisteminde iki tip piyasa vardir. Bunlar birincil piyasa ve ikincil piyasadir. İpotekli konut finansmanini, bankalarin vermis oldugu konut kredisinden ayiran ozellik de ipotekli konut finansman sisteminin ikincil piyasaya sahip olmasidir.
Birincil Piyasa Birincil piyasa, finans kuruluslarinin kisilere verdigi kredilerden olusmaktadir. Burada teminat olarak cogunlukla tuketicinin odeme gucu ve almak istedigi konut dikkate alinir. Yurtdisinda finans kuruluslarina yardimci olan servis saglayici firmalar mevcuttur ancak henuz bu yapi Turkiye'de oturmamistir.
Birincil Piyasa Oyunculari
Basvuru Yeri Tuketicilerin konut kredisinden faydalanmak amaciyla basvuru yaptigi ilk yerdir. Bu yer ulkemizdeki emlakcilarla hemen hemen ayni statu icerisindedir. Konut satin almak isteyen kisi basvuru icin hangi islem gerekiyorsa burada da o islemler gerceklestirilir. Turkiye’de bu islem bankalar tarafindan gerceklestirilmektedir. Konut kredisi almak isteyen kisi burada basvuru formunu doldurur ve bu yerdeki isi sona erer.
Kredi Onayi Burada yapilan islem ise konut kredisi icin basvuru yapan kisinin, konut kredisi almak icin uygun olup olmadigina karar verilir. Eger uygunluk soz konusu ise hangi kosullarda almasi gerektigine karar verilir. Ulkemizde bu islem bankalar tarafindan yerine getirilir.
Finansor Kredi onayinin verilmesinden sonra, konut kredisi almak isteyen kisiye kaynagi temin eden kurulustur. Bu fonksiyon da ulkemizde kredi birlikleri, yatirim ve emeklilik fonlari, ticari bankalar, yardimlasma sandiklari, sirketler, ozel amacli kamu kuruluslari ve bireysel yatirimcilar tarafindan yerine getirilir. Gelismis ulkelere baktigimizda, modern risk yonetiminin prensipleri geregi bilancolarinda bulunan bu alacaklari ikincil piyasalarda satmakta, boylece sermaye piyasasindan gelen kaynak fonlarini yeni krediler vermek icin kullanmaktadirlar. Zaten konut kredisini mortgage sisteminden ayiran en onemli ozellik de budur.
Araci Burada aracinin yapmis oldugu gorev, krediyi veren kurulustan nakit parayi temin etmek ve konut kredisi almaya hak kazanan kisiye bu kaynagin verilmesini saglamaktir. Ayrica aracilar sadece kaynagin verilmesinde aracilik yapmayip; odemenin gecikmesi durumunu ve borclularla olan her turlu iletisim ve islemleri de takip etmektedir. Her nasil Finansor kuruluslari bilancolarindaki alacaklari satiyorlarsa, bazi gelismis ulkelerdeki aracilar da belirli bir kâr karsiliginda ellerinde bulunan hizmet sozlesmelerini satabilirler.
Bireysel Risk Derecelendirme Bu hizmet ulkemizde Kredi Kayit Burosu tarafindan gerceklestirilmektedir. Burada konut kredisi almak isteyen kisinin riskleri hesaplanir ve olusan bu veriler kredi onaylayicisina sunulur. Kredi onaylayicisinin verecegi karara etki eder. Herkese verilen kredi faizi ayni degildir. Daha yuksek pesinat yatiran, gecmise bakildiginda kredi notu olumlu olan, aylik kredi odeme tutarinin, aylik hane halki gelirine gore orani dusuk olan bir basvuru sahibi ile bu ozellikleri tasimayan bir kisinin ayni faiz oranlari ile kredi almalari tabi ki mumkun degildir. Buraya kadar anlatilmaya calisilan birincil piyasa oyunculari ulkemizde mevcuttur. Ancak ileride olusturulmasi gereken ve gelismis ulkelerde de var olan diger birincil piyasa oyunculari sunlardir :
Mortgage Sigortasi Bu sigorta konuta yonelik hasar sigortasi veya ferdi can sigortasi olmayip, kredi riski yuksek alicilarin, yani kredi notu dusuk olan ve gerekli pesinat oranini yatiramayan kisiler icin, bunlarla ilgili risklerin teminati amaciyla yaptirilmasi istenen sigorta cesitidir. Bu sigortanin prim odemeleri, ek maliyet olarak kredi faizinin uzerinde eklenmekte ve vadeye yayilarak aliciya yuklenmektedir.
Mulkiyet (Tapu) Sigortasi Krediye teminat olarak gosterilen gayrimenkulun tapusunda, gelecekte olusabilecek her turlu hukuki ihtilafi garanti altina alan bir tur garantorluk hizmetidir. Bu husus ozellikle uluslar arasi menkul kiymet ihraci gibi islemlerde bir tur garanti mekanizmasi olup, maliyetlerin oldukca hassasiyetle ulkemizde olusturulacak olan ikincil piyasaya yonelik olarak ancak orta vadede ihtiyac duyulabilecek bir hizmettir. Konut kredilerinde onemli bir role sahip "tapu sigortasi" Turkiye'de yenidir ve su an sadece bir Amerikan sirketi bunun uygulamasini yapmaktadir. Tapu sigortasi, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde karsilasilabilecek tum sorunlari asmayi garanti eden bir sigorta cesididir. Kurulacak yeni ipotege dayali finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta sirketleri de tapu sigortasi icin police duzenlemeye baslayacaklardir.
Lisansli Gayrimenkul Degerleme Kurulusu Burada gayrimenkulun degerinin tespiti yapilmaktadir. Ulkemizde bu isi genellikle bankalar ozel eleman veya uzman istihdam ederek gerceklestirmektedirler. Ancak yapilan bu degerlemeler genelde piyasa degerinin altinda hesaplanmaktadir. Diger taraftan gayrimenkul degerleme hizmetlerini, disardan, lisansli veya lisanssiz degerleme kuruluslarindan alan bankalar, piyasa degerine yakin kredi / konut degeri oranini kullanmaktadirlar. Bunun neticesinde de genel manâda bir standart mevcut degildir. Ulkemizde, gelecekte menkul kiymetlestirilmesinden soz edecegimiz konut kredilerinin likiditesini saglayacak olan esas unsur, ipotekli tapu belgesinin ifade ettigi nakit degerdir. Bu nakit deger ise, gayrimenkul degerleme islemi ile tespit edilen degerdir. Ulkemizde sistemin ihtiyacini karsilayacak duzeyde lisansli uzman kisi veya kuruluslar tam manâsiyla yeterli degildir.
Birincil Piyasalarda Kullanilan İpotek Cesitleri
Geleneksel İpotek Kredisi En cok kullanilan kredi turlerindendir. Kredi kullanan kisi belirli bir vade sonuna kadar hem anaparayi hem de krediyi esit aylik taksitler halinde oder. Dolayisiyla vade sonunda kredinin tamami odenmis olmaktadir.
Artan Geri Odemeli İpotek Kredisi Bazi kredi kullanicilari ilerleyen yillar icerisinde, gelirlerinde artis olacagini dusunebilirler. Boyle bir durumda da artan geri odemeli ipotek kredisini kullanabilirler. Bu kredi turunde faiz orani ve kredi suresi sabittir. Ancak ilk yillarda odeme miktari az olmasina karsin sonraki yillarda gittikce artan odeme plani vardir. Vade sonunda ise kendini amorti eder.
Degisken Oranli veya Ayarlanabilir İpotek Kredisi Yuksek faiz ortaminda, bir cok finansal kurumun varliklari ile yukumlulukleri arasinda uyumsuzluk olabilir. Yani kisa vadeli pasif yapiyla uzun vadeli ipotek kredilerinin finansmani yuksek risk tasimaktadir. İste bu uyumsuzlugu en aza indirgemek icin genellikle belirli bir zaman sonra, belirli bir endeks faiz oranina bagli olarak degistirilir. Genellikle endeks, faiz oraninin uzerine belirli bir fark eklenerek hesaplanir. Bu fark, piyasanin belirledigi bir oran, fonlama maliyeti veya diger giderler eklenerek hesaplanabilir. Bankalar, kredi kullanan kisileri degisken faizli kredilere yoneltmek icin genellikle ilk doneme ait degisken ipotek faiz oranini, sabit odemeli ipotek faizlerine gore daha dusuk tutar.
Enflasyonun Nakit Akimlari Uzerindeki Olumsuz Etkilerini Giderici İpotek Turleri
Fiyat Duzeyine Gore Ayarlanan İpotek Kredisi Kredi veren kurumlarin vade uyumsuzlugu sonucu ortaya cikabilecek faiz orani riskine karsi koruyan bir ipotek kredisidir. Krediye uygulanan faiz orani belirli donemlerde degisebilir. Dolayisiyla fonksiyon itibariyle kredi veren kurumu faiz orani riskine karsi korur. Bu yonuyle degisken oranli ipoteklere, diger taraftan da aylik geri odeme tutarlari bakimindan sabit tutarlar olarak yerine getirildiginden geleneksel ipotek kredisine benzemektedir.
İki Oranli İpotek Kredileri Bir cok bakimdan fiyat duzeyine gore ayarlanan ipotek kredisine benzer. Ancak geri odeme tutarlari, kredi almis olan kisilerin gelir duzeyine gore hesaplanir.
Diger İpotek Kredisi Turleri
Yuksek Odemeli İpotek Kredisi Sabit faizli ve kendini 30 yil icinde amorti eden kredilerdir. Ancak 5 – 7 yilda da odeme yapilabilir. Bu kredinin cazip yani, sabit faizli kredilere gore faizi daha dusuktur. İpotege dayali menkul kiymet yatirimcilari acisindan, yuksek odemeli ipotek kredilerinden olusan dusuk vadeli havuzlar, geri odeme riskini azalttigi icin oldukca caziptir. Bu kredi turunde, finansman kurumlarinca istenen on odeme tutarlari oldukca dusuk tutuldugundan, kisilerin krediyi elde etme imkanlari arttirilmaktadir.
İki Asamali İpotek Kredisi Bu kredi turunde de 5 – 7 yil icin sabit faizli odeme plâni vardir. Ancak sonraki donemde ise faiz orani o andaki piyasa sartlarina gore yeniden belirlenir. İkinci asamada faiz oranini belirlerken anlasmaya bagli kalinmadan, o zaman ki piyasa sartlarina gore faiz orani yeniden belirlenir.
Karma (Degisken ve Sabit) Faizli İpotek Kredisi Bu ipotek kredisinde, sabit faizli ve degisken faizli ipotek kredilerinin karisimi soz konusudur. Genelde 3,5,7 veya 10 yil sabit faizli, daha sonraki donemlerde ise bakiyeyi yeniden sekillendirecek degisken faizli kredi turudur. Ornegin ilk 8 yil sabit faizli, daha sonraki 17 yil icin her 6 ayda bir enflasyon orani baz alinarak hesaplanan bir kredi olabilir. Bu tur krediler yapilandirilirken, musterinin istekleri dogrultusunda sinirsiz secenekler sunulabilir.
Sabit Oranli veya Basamakli Odemeli İpotek Kredileri On odeme tutari cok dusuktur. Vadesi 30 yila kadar olabilir ama genellikle 15 yil vadeli olarak duzenlenmektedir. Kredi faiz oranlari, kredi sozlesmesinde belirlenen endeks baz alinarak, sozlesmede belirlenen donemlerde degisir. Kredinin baslangic faiz oranlari piyasadaki faiz oranlarina oranla daha dusuktur. Faiz orani yilda en fazla bir kez belirlenebilir. Faiz oraninin asgari veya azami faiz oranlari sozlesmede onceden belirlenmektedir.
İkincil Piyasa İkincil piyasada ise finans kuruluslari veya kurumlar, bu kredileri satin alip, yurtdisindan veya yurticinden ikincil yatirimcilara satmaktadir. Burada farkli metotlar uygulansa da cogunlukla finans kuruluslari tahvil veya hisse senedi cikarip satarlar. Ozunde varliga dayali menkul kiymet ihraci yapilmaktadir. Burada alicilar, zenginler, emeklilik fonlari, sigortalar, direkt musteri ile iliski halinde olmayan toptan piyasadan kisilerden olusur. İkinci el piyasasi finans kuruluslarinin likidite sorunu yasamasini engeller ve verdigi kredilerin teminatini cabuk geri almasinda yardimci olur. İstikrar, sistemin anlamli bir sekilde calismasi icin gerekli sartlardan sadece bir tanesidir. Cok daha onemli bir sart da, finans kuruluslarinin veya konut finansman sirketlerinin ellerinde biriken kredi alacaklarini bir sekilde satilabilir kiymete cevirebilmeleri imkâna sahip olabilmeleridir. Finanscilarin genel bir ifade ile "menkullestirme" adini verdikleri bu yontem, ipotege dayali bir menkul kiymet kâgidinin ikincil bir pazarda alinip satilabilmesini gerektirir. Bu sayede, menkul kâgida temel teskil eden mulkun mulkiyeti el degistirmedigi halde, taksitler uzerinde hak sahibi olan kolaylikla degisebilir. Dahasi, mulkun kullanici tarafindan satilmasi, baska bir ipotekli mulkle takasi gibi islemler de sistem icerisinde hizla ve guvenle yapilabilir. Boylece kredi ile satin aldiginiz bir mulku, geri odemeler bitmeden elden cikarabilir ve daha fazla hosunuza giden bir baska mulku satin alabilirsiniz. Bu arada gecmiste yapilan odemeler de yeni alinan mulk icin edindiginiz krediden dusmektedir.
İkincil Piyasa Oyunculari
İpotekli Konut Finansman Kurulusu (İKFK) İpotek finansmani kuruluslari ulke genelinde konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve gelistirilmesi konularinda finansman imkânlarinin artirilmasi ve vadelerin uzamasi yoluyla bireylerin konut sahipliginin desteklenmesi amaciyla kurulan, sermaye piyasasi kurumu niteligine haiz anonim ortakliklardir. Konut finansmani; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal islemler yoluyla konut alimi, konutlarin yenilenmesi ve guclendirilmesi icin kaynak kullandirilmasidir. Bu kaynaklari dogrudan tuketiciye saglayan kurumlar konut finansmani kuruluslaridir. İpotek finansmani kuruluslarinin faaliyet konulari sunlardir;
a) Konut finansmani kuruluslarina kaynak temini,
b) Konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin devralinmasi ve devredilmesi,
c) Devralinan alacaklardan olusan portfoyun yonetilmesi,
d) Konut finansmani fonu kurulmasi ve bu yolla konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin menkul kiymetlestirilmesi,
e) Varliga dayali menkul kiymetler de dahil olmak uzere her turlu sermaye piyasasi araci ihraci,
f) Diger ihraccilarin konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarina dayali sermaye piyasasi araclarina garanti verilmesi,
g) Konut finansmanindan kaynaklanan borclarin geri odemelerinin kismen veya tamamen garanti edilmesi ya da garanti edilmesine aracilik edilmesi, h) Faaliyetlerinin gerektirdigi risk yonetimi amacli islemlerin yurutulmesi, i) Kurulca uygun gorulen diger faaliyet konulari. İpotek finansmani kuruluslarinin kurulus ve faaliyet izni almak uzere Kurula basvurmasi sarttir.
İkincil Piyasa Enstrumanlari
İpotege Dayali Menkul Kiymetler İpotek kredilerinin bir araya getirilmesiyle olusturulan havuza dayali olarak ihrac edilen menkul kiymetlerdir. İpotege dayali menkul kiymet turleri kisaca soyledir : - İpotege Dayali Tahviller : Normal bir tahvilin butun ozelliklerine ilaveten, ipotek kredilerinden olusan teminata sahiptir. - Teminat İpotek Yukumlulukleri : İpotege dayali menkul kiymetlerin vadelerindeki belirsizlikten dolayi olusacak erken odeme risklerini azaltmak icin ipotege dayali menkul kiymetlerin portfoyune dayali olarak ihrac edilen menkul kiymettir. - İpotekten Gecen Menkul Kiymetler : Finansal kurumlar tarafindan verilmis gayrimenkul ipotek kredilerinin bir araya getirilmesiyle olusturulan, likiditesi yuksek ve merkezi hukumetce tesvik edilen bir menkul kiymet turudur. - Getirisi Ayrilan İpotege Dayali Menkul Kiymetler : İpotek kredilerinin bir araya gelmesiyle olusturulan ipotek gruplarina dayali olarak ihrac edilen, dayandigi ipotek grubundan sagladigi nakit akimlarini, ihrac edilen menkul kiymetlerin satis asamasinda olusan niteligine gore dagitan menkul kiymet turudur.
MORTGAGE SİSTEMİNİN TURKİYE’DEKİ UYGULAMASI
Turkiye’de Mortgage Sistemi Turkiye, gayrimenkul piyasasinin son derece canli oldugu ulkelerden birisidir. Gayrimenkul uzun zamandan beri en populer yatirim araci olmasina ragmen, yatirimci sayisi sinirli kalmistir. Bunun baslica sebebi, Turkiye'de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olmasidir. Turk insaninin yasam kalitesinin yukselmesi ve konut talebinin karsilanmasi, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasina baglidir. Bugune dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata gecirilmesini engelleyen, yuksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi nedenlerdir. Ekonomideki olumlu gelismelerle birlikte ozellikle Amerikan ekonomisinde uzunca bir suredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin Turkiye sartlarina adapte edilerek uygulanmasi tartisilmaya baslanmistir. Kurulacak sistem, hem uzun vadeli gayrimenkul finansmani saglayacak, hem de Turk insanina uluslararasi standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkani verecektir. Konut kredilerinin ekonomide olmasi gereken seviyeye ulasmasi icin yeni duzenlemelerin yapilmasi ve yurtdisinda basariyla uygulanmakta olan ipotege dayali finansman sisteminin Turkiye sartlarina adapte edilmesi gerekmektedir.
İstatistiklere baktigimizda Turkiye’deki konut finansman sistemi asagidaki gibidir;
1. Toplam konutlarin %55'i ruhsatsiz / izinsizdir.
2. Ev sahipligi orani %60'lar seviyesindedir. (Uygunsuz yapilasma dahil)
3. Her yil 300.000 yeni konut ihtiyaci ortaya cikmaktadir.
4. Konut stokunun %60'ini 20 yasin ustundeki konutlar olusturmaktadir.
5. Konutlarin %40'inin tadilata ihtiyaci bulunmaktadir.
Turkiye’deki mevcut konut finansmanina baktigimizda;
1. Konut alimlarinin %1'den daha azi finansman sistemi yoluyla alinmaktadir.
2. 2004 Eylul itibariyle konut kredisi kullanan kisi sayisi 98.000’dir.
3. Konut kredilerinin GSYİH'ya orani %0,5'dir.
4. Bu oran ABD'de %53 olup, AB uyesi ulkelerin ortalamasi yaklasik %39'dur. Gelismekte olan ulkelerde ise %5 - 15 arasindadir.
Turkiye'de konut kredilerinin az olmasinin baslica uc ana sebebi bulunmaktadir. Birincisi; Hazine bonolarinin faiz oraninin yuksek olmasi ve butce acigi yuzunden bankalar gayrimenkul yatirimina fon tahsis etmeyerek hukumete borc vermektedir. İkincisi; Emlak Bankasi'nin tasfiye surecine girmesi neticesinde, kamu tarafindan konut kredilerine geregince destek verilememektedir. Ucuncusu de; buyuk ozel sektor bankalari, halen endustriyel holdinglerin birer parcasi ve diger faaliyetleri finanse ettikleri icin su anda uzun vadeli ipotek isine girmek istememektedirler. Bu nedenle mevcut sartlar altinda ancak on odeme icin hazir nakit parasi olanlar veya degisik yollardan borc para bulanlar konut sahibi olabilmektedir. Turkiye Bankalar Birligi'nin verilerine gore konut kredilerinin takipteki kismi, toplam stokun yaklasik %0,02'sini olusturmaktadir. Kredilerdeki temerrut oraninin bu denli dusuk olmasinin baslica iki sebebi vardir: birincisi Turk insaninin karakter olarak borcuna sadik bireylerden olusmasi, ikincisi de bankalarin musteri seciminde cok dikkatli davranmasi ve gerekli teminatlari almasidir. Bu yapi ipotege dayali finansman sisteminin Turkiye'de basarili olacaginin onemli bir gostergesidir. Turk Lirasi konut kredilerinde uygulanan aylik faiz oranlari yuzde 1,95-2,55 arasinda iken son zamanlarda piyasada artan rekabet ortaminda yuzde 1,33'lere kadar gerilemistir ve maksimum vade 15-20 yildir. USD veya Euro'ya endeksli kredilerde ise aylik faiz oranlari yuzde 0,69 ile 1,05 arasinda degismektedir ve maksimum vade 15 yildir. Bu oranlar, ABD ile kiyaslandiginda bir hayli yuksektir. ABD'de Mortgage faizleri 15 yil icin yillik yuzde 4.75, 30 yil icin yuzde 5.33 duzeyindedir. Turkiye'de kurulacak ipotege dayali finansman sisteminde uygun risk mekanizmalarinin kurulmasiyla ve gerekli tesviklerin saglanmasiyla kredi faizleri daha asagilara cekilebilecektir. Turkiye'de halen konut kredisi sigortasi yapilmamaktadir ve acilan kredileri menkul kiymetlestirmek icin bir mekanizma yoktur. 10 hatta 15 yillik vadelerle konut kredisi vermeye baslayan bankalar kredi riskini kendileri ustlenmektedirler. Turkiye'de yakin bir zamanda kurulacak olan Mortgage sisteminde menkul kiymetlestirmek amaciyla bankalar konut kredisi portfoyleri olusturmaya baslamislardir. Sistem calismaya basladiginda hazir portfoyu olan kurumlar oncu rol ustlenerek avantajli hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni kredi acmak icin kisa surede ikincil piyasalardan finansman temin edebileceklerdir. Bu konuda ozellikle yeni kurulmus olan bireysel emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satin alarak onemli katki saglayacaktir. Kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun vadede finansman ihtiyacini karsilarken, ayni zamanda da muteahhitlerin ve proje gelistiricilerin uzerindeki finansman yukunu de azaltacaktir. Turkiye icin uygun bir finansman modelinin bulunmasi konusunda, mevcut Bankalar Kanunu ve uygulamasi "Mortgage" konusunda gercek bir engel olusturmaktadir. Zira, Mortgage kredisi, bir banka kredisi olarak kabul edildiginde, taksitini odeme guclugu ceken kisi veya kurulusun butun kredisi faiziyle birlikte geri cagrilmasi kacinilmaz hale gelmektedir. İpotege dayali finansman modelinde bu tur kredi problemleri yasanmamasi icin, krediler sigorta ettirilmektedir. Borclunun temerrude dusmesi durumunu kapsayan sigorta policeleri zenginlestirilerek sisteme dahil edilmelidir. İpotege dayali finansman kredileri, tuketicinin korunmasi hakkindaki kanun kapsamina alinarak duzenlenmelidir. Temerrude dusen kisi evini kaybettigi gibi butun mal varligini da kaybetme riskine girmemelidir. Kredi veren ile konut saticisi arasindaki anlasma geregi, sozlesme feshedilince temerrude dusen alicidan ev geri alinmali, konutun satisa cikarilmasi sonucu yeni alicinin odedigi bedelden, kisinin oturdugu muddet kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parasi iade edilmelidir. İpotege dayali finansman modellerinin pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi icin, enflasyonun tek haneli rakamlarda tutulmasi ve ekonomik istikrarin surdurulmesi gerekmektedir. Zira yabanci para cinsinden yapilan uygulamalar sadece kisitli bir kesime ulasmakta, doviz kurlarindaki dalgalanma ve devaluasyonlar, konut alicilarini sikintiya sokabilmektedir. Mortgage sisteminin Turkiye'deki uygulamasinda karsilasilacak problemleri asmak icin ozel ihtisas mahkemeleri kurulmali, yargi ve ipotegin paraya cevrilmesi sureci hizlandirilmali ve ipotege dayali finansmanla ilgili kanunlarda gerekli duzenlemeler yapilmalidir. Ozellikle Medeni Kanun, İcra ve İflas Kanunu, tapu sicili mevzuati ve vergi mevzuatinda degisiklikler yapilmasi gerekmektedir. Mevcut sistemde ipotegin paraya cevrilmesi sureci kredi veren kurumlar icin cok sikintili ve zaman alan bir surectir. İpotege dayali finansman sisteminin basarili olmasi icin hukumet tarafindan saglanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi tesvikler hayati onem tasimaktadir. Turkiye'de ipotege dayali finansman uygulamasinin, kredi sigortasi sistemiyle birlikte, Mortgage GYO'lar (Gayrimenkul Yatirim Ortakligi) veya bu konuda ihtisaslasan ozel sirketler vasitasiyla icra edilmeye baslanmasi uygundur. Mevcut kurumsallasmis ve seffaf yapilariyla GYO'lar ipotege dayali finansman araclari sunmak ve bunlari menkul kiymetlestirmek icin en uygun sirket turudur. Halen % 18 olan KDV'nin konut yapi kooperatiflerinde oldugu gibi % 1 olarak uygulanmasi ve tapu harclarinin daha dusuk belirlenmesi gibi tesviklerle GYO'larin ipotege dayali finansman sisteminde oncu rol ustlenmesi saglanabilir. İpotege dayali finansman sistemi, hem uretim ve yeni is olanaklari acarak, hem ciddi vergi geliri saglayarak, hem de istihdami artirarak ekonomiyi canlandiracaktir. Sistemin islemesi icin gerekli is gucu, bilgi birikimi ve yeterli hammadde ulkemizde zaten mevcuttur. Kurulacak konut finansmani sisteminin halkin asgari %60'ini kapsamasi hedeflenmektedir. Aylik odemeler aylik gelirin %25-30 unu gecmemeli, kredi tutarinin evin degerine orani ise %70'e kadar ulasabilmelidir. Etkili bir konut finansman sistemi, hem bireylerin konut ihtiyacinin karsilanmasi hem de insaat ve finans sektorleri ile bunlarla iliskili sektorlerin saglikli gelisimi acisindan kilit oneme sahiptir. Konut finansmani sorununun cagdas finansal yontemlerle cozumu, konut sahipliginin artirilmasinin getirdigi olumlu sosyal etkilerin yani sira, ekonomik kalkinmaya ve planli kentlesmeye de olumlu etkilerde bulunacaktir. Ulkemizde kacak yapilasma, niteliksiz konut uretimi, plansiz kentlesme, kayit disilik, kiralarin yuksekligi gibi konular gayrimenkul sektoru ile ilgili olarak yasanan onemli sorunlardir. Ulkemizde mevcut konut stokunun yarisindan fazlasi ruhsatsiz konutlardan olusmaktadir. Suregelen ic gocler sonucunda buyuk sehirlerde kacak yapilasma ve plansiz kentlesme onemli bir sorun haline gelmistir. Konutlarin cogunlugunun kacak olmasinin yani sira yaklasik yuzde kirkinin tadilat ve tamire ihtiyaci bulunmaktadir. Ozellikle deprem tehlikesinin getirdigi riskler dikkate alindiginda, zayif durumdaki konutlarin guclendirilmesi onemli bir ihtiyac olarak karsimiza cikmaktadir. Diger yandan kisilerin konut sahibi olabilmeleri icin kullandiklari finansman kaynaklari incelendiginde, ulkemizde toplam konutlarin ancak yuzde ucunun kurumsal finansman yontemleri ile finanse edildigi, bunun disinda konut sahibi olmak isteyen kisilerin ya kendi kaynaklariyla ya da yakinlardan odunc almak gibi kurumsal olmayan finansman yontemleriyle konut alimlarini finanse ettikleri gorulmektedir. Ulkemizde bankalarin kullandirdiklari konut kredilerinin gayri safi milli hasilamiza orani sifira yakinken, bu oran Latin Amerika ulkelerinde % 4 – 12, Orta Dogu ulkelerinde % 1 – 22 ve Dogu ve Guneydogu Asya ulkelerinde % 2 – 59 arasinda degismekte olup, Amerika Birlesik Devletlerinde % 53, Avrupa Birligi uyesi ulkeler ortalamasinda ise % 43’tur. Ulkemizde banka konut kredilerinin vadeleri yirmi yila kadar uzamakla birlikte, yillik bilesik maliyetleri yuksek oranlara ulasabilmekte, konut kredisi kullananlar cok yuksek oranda reel faiz odemek zorunda kalmaktadir. Nitekim, konut kredilerinin hacminin diger ulkelere gore son derece dusuk olmasinin nedeni, vadelerin kisa ve geri odeme taksitlerinin yuksek olmasinin yani sira, bu derece yuksek reel faizin ancak ust gelir gruplarinca karsilanabilmesi ve konut kredilerinin orta ve alt duzey gelir grubunun odeme gucune hitap edememesidir. Ote yandan gerek yurt icinde gerekse yurt disinda, konut kredisi kullanan kisilere, mevcut durumda ulasabildiklerinden daha dusuk faiz oranlari ile ve daha uzun vadelerde kaynak saglayabilecek tasarruf sahipleri mevcuttur. Tum dunyada buyuk miktarda tasarruflar, sermaye piyasalari araciligiyla konut sahibi olmak isteyen kisilere aktarilmaktadir. Ancak, ulkemizde tasarruf sahipleri ile konut kredisi kullanicilarini eslestirebilecek bir konut finansmani sisteminin bulunmamasi, ulkemizle benzer ekonomik kosullara sahip diger gelismekte olan ulkelerin dahi ulasabildikleri uluslararasi fonlarin, ulkemiz konut alicilarina ulastirilmasini engellemektedir. Ulkemizde olusturulacak konut finansman sistemi tasarruf sahipleri ile konut alicilari arasinda kopru vazifesi gorerek, konut alicilarinin daha yaygin bir sekilde ve daha uygun kosullarla borclanabilmesini saglayacaktir. Bu temel fonksiyonunun yani sira, gelistirilecek konut finansman sistemi gayrimenkul sektoru ile ilgili olarak yasanan ve yukarida siralanan sorunlarin cozumune yardimci olacak, finansal piyasalarin gelismesini ve insaat sektorunun canlanmasini saglayarak, ekonomik kalkinmaya katkida bulunacaktir. Konut finansman sisteminin hayata gecmesi ile birlikte konut talebinde olusacak artis ile insaat sektorunde ve ilgili sektorlerde canlanma yasanmasi beklenmektedir. İnsaat sektoru ve bagli sektorler canlanirken, ayni zamanda bu sektorlerde gerceklesen kayit disiligin onune gecilmesine de yardimci olacaktir. Finans kurumlarinin kaydi altinda gerceklesecek konut alimlari, arz tarafini olusturan insaat sirketlerini ve muteahhitleri de kayitli bir sekilde faaliyet gostermeye zorlayabilecektir.
Konut Finansman Sistemine İliskin Kanun Degisiklikleri
Gayrimenkul Degerleme Faaliyetini Yurutecek Kisi ve Kurumlarin Duzenlenmesi ve Sektorun Gelisiminin Desteklenmesi Kapsaminda Yapilan Degisiklikler : Gayrimenkul degerlemesi konut finansman sistemine iki farkli surecte ihtiyac duyulan bir hizmettir. İlk olarak kredinin acilmasi asamasinda ilgili gayrimenkulun degerinin dogru bir sekilde tespit edilmesi buyuk onem tasimaktadir. Sonucta, kredinin odenmemesi halinde ilgili gayrimenkul satilarak alacak tahsil edilmektedir. Gayrimenkul degerinin dogru belirlenmesi, odenmeme riskinde kredi verenin elindeki teminata guvenebilmesi ve alacagini tahsil edebileceginden emin olabilmesi icin buyuk onem tasimaktadir. Gayrimenkul degerlemesine ihtiyac duyulan ikinci surec ise takip asamasidir. Odenmeyen ve takibe gecilen bir kredide ilgili gayrimenkulun satisi icin ihaleye cikilmasi oncesinde degerleme yapilmakta ve bu degerin dogru belirlenmesi ihale ve satis surecinde buyuk onem tasimaktadir. Gayrimenkulun tespit edilen degeri İcra ve İflas Kanunu uyarinca satista ulasilmasi gereken asgari tutari belirlemekte, ayrica bu degerin dogru belirlenmemesine karsi borcluya taninan sikâyet hakki yeniden degerleme yapilmasina yol acarak sureci uzatabilmektedir. Taslak ile, bolgesel ve ulke genelinde gayrimenkul degerleri konusunda istatistikler olusturulmasi ve yayinlanmasi, Turkiye Degerleme Uzmanlari Birliginin gorevleri arasina eklenmistir. Bu dogrultuda, konut finansmani kapsaminda yapilan degerlemelere iliskin bilgilerin, Birlik tarafindan belirlenecek usul ve esaslara gore Birlige iletilmesi zorunlu tutulmustur. Taslak ile ayrica, Turkiye Sermaye Piyasasi Araci Kuruluslari Birligindeki uygulamaya benzer sekilde, Turkiye Degerleme Uzmanlari Birliginin statusune ve Birlikce alinan kararlara uymayan uyeler hakkinda da benzer sekilde Birlik tarafindan 1.000 YTL’den 5.000 YTL’ye kadar para ceza uygulanabilecegi yonunde bir hukum eklenmistir.
Konut Finansmani Kullanan Tuketicilerin Korunmasina Yonelik Esaslarin Belirlenmesi Kapsaminda Yapilan Degisiklikler :
Taslak ile Tuketicilerin Korunmasi Hakkinda Kanunda yapilan degisikliklerle;
a) Degisken faizli konut kredilerine imkan taninmasi,
b) Sabit faizli konut kredilerinde kredi veren tarafindan erken odeme ucreti alinabilmesine imkan taninmasi,
c) Tuketicilere konut finansmani saglamaya yonelik finansal kiralama islemlerinin 4077 sayili Tuketicilerin Korunmasi Hakkinda Kanun kapsamina alinmasi ve finansal kiralama ile konut finansmani saglayan tuketicilerin de kredi kullanan tuketicilere benzer duzenlemelere tabi tutulmasi amaclanmis olup, bunlara ek olarak konut finansman kuruluslarina tuketicilere sozlesme oncesinde kredi veya finansal kiralama islemleri ile ilgili genel bilgiler veren ve tuketiciye teklif edilen kredi veya finansal kiralama sozlesmesinin kosullarini iceren “Sozlesme Oncesi Bilgi Formu” vermesi zorunlulugu getirilmistir. Bu sayede tuketicilerin, konut finansman kuruluslari tarafindan bilgilendirilmesi belirli standartlara bagli olacak ve tuketicinin yaniltilmasi olasiligi azaltilacaktir. Bu forma iliskin standartlarin Sanayi ve Ticaret Bakanligi tarafindan belirlemesi ongorulmustur. Taslakta, borclunun temerrude dusmesi halinde konut finansmani kurulusunun borcluya temerrut tarihinden itibaren bes isgunu icerisinde iadeli taahhutlu posta yoluyla bildirimde bulunmakla yukumlu oldugu ve geri odemelerin yapilmamasi halinde kalan borcun tumunun ifasini talep etme hakkini sakli tutmus oldugu durumlarda, bu hakkin ancak tuketicinin birbirini izleyen en az iki odemede temerrude dusmesi halinde kullanilabilecegi ve bu hakkini kullanabilmesi icin en az bir ay sure verilerek muacceliyet uyarisinda bulunulmasi gerektigi duzenlenmistir. Taslakta konut finansmani kuruluslarinin, konut finansmani kapsaminda verdikleri kredilerde, konutun ayipli olmasina karsin, tuketiciye karsi satici ve diger sorumlular ile birlikte, teslim tarihinden itibaren 1 yil sure ile kullandirilan kredi miktari kadar muteselsil sorumlu olmalari hukmu yer almaktadir. Bu sayede konut finansmani kuruluslarinin sorumluluk duzeylerini kullandirdiklari kredi miktari gibi somut bir miktar ile olcebilmeleri, dolayisiyla risklerini azaltabilmeleri saglanmistir. Taslakta ayrica, konut finansmani kapsamindaki kredilerde, kredi veren konut finansmani kurulusunun krediyi belirli bir konutun satin alinmasi ya da belirli bir satici ile yapilacak satis sozlesmesi sarti ile vermesi durumunda, konutun zamaninda ya da hic teslim edilmemesi halinde, tuketiciye karsi satici ile birlikte, kullandirilan kredi miktari kadar muteselsil sorumlu olacagi hukmu getirilerek, konut finansmani kuruluslarinin proje halindeki konutlara kaynak kullandirmasini tesvik edici, dolayisiyla konut arzinin artmasinda faydali olacagi dusunulen bir madde yer almaktadir. Diger yandan, kampanyali satislara iliskin olarak taslakta yer alan fikra ile, kampanyali satislara yonelik olarak, konut finansmani kapsamindaki kredilerde, konut finansmani kurulusunun, krediyi belirli bir konutun satin alinmasi ya da belirli bir satici ile yapilacak satis sozlesmesi sarti ile vermesi durumunda, ilan ve taahhut edilen konutun teslimatinin hic, geregi gibi ya da zamaninda yapilmamasi halinde, tuketiciye karsi satici ve diger sorumlular ile birlikte, kullandirilan kredi miktari kadar muteselsil sorumlu olacagi hukmu getirilerek, tuketicinin korunmasi amaclanmistir.
İpotekli Sermaye Piyasasi Araclarinin Duzenlenmesi : Taslak ile, Sermaye Piyasasi Kanununda ipotekli sermaye piyasasi araclari; “İpotek teminatli menkul kiymetler, ipotege dayali menkul kiymetler, ipotek finansmani kuruluslari tarafindan ihrac edilen hisse senedi disindaki sermaye piyasasi araclari ve konut finansmanindan kaynaklanan alacaklara dayali olarak veya bu alacaklarin teminati altinda ihrac edilen diger sermaye piyasasi araclari” olarak tanimlanmistir. duzenleme yapilmistir. Siklikla Kita Avrupasi’nda kullanilan ve “Covered Bond” olarak adlandirilan ipotek teminatli menkul kiymetlerin en onemli ozellikleri, menkul kiymetlestirilen konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin ihraccinin bilancosu icinde kalmasi ve menkul kiymetlere teminat gosterilen varliklarin kesin bir sekilde diger varliklardan ayrilabilmesidir. Oyle ki, teminat havuzundaki varliklar, kamu alacaklari da dahil olmak uzere ihraccilarin diger alacaklilari tarafindan her hangi bir sekilde haczedilemeyecektir. İpotek teminatli menkul kiymetler, varlik teminatli menkul kiymetlerin ozel bir turu olup; varlik teminatli menkul kiymetler araciligi ile menkul kiymetlestirilen varliklar, konut finansmani tanimi disindaki alacaklar ve diger varliklardir. Diger bir ipotekli sermaye piyasasi araci olan konut finansmani fonlarina iliskin maddeler de ayrintili bir bicimde duzenlenmis ve konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin menkul kiymetlere baglanarak sermaye piyasalarindan fon saglanmasinin mumkun olmasi ongorulmustur. Konut finansman fonlarinin ihrac edecekleri ve olusturulan fon portfoyunde pay hakki verecek olan ipotege dayali menkul kiymetlerinin kolayca alinip satilabilmesi likidite saglayacak ve nihai olarak konut finansmani icin saglanan kaynagin maliyetini dusurecektir. Konut finansman fonlarinin olusturulmasinin diger bir amaci, ilgili varliklarin kurucunun malvarligindan ayrilmasi ve bu sekilde kurucunun iflasi gibi bir durumda bu varliklarin korunmasidir. Boyle bir durumda, ilgili varliklar kurucunun bilancosundan cikmis olacagindan, ucuncu kisiler bu varliklar uzerinde hak iddia edemeyecek ve bu varliklar sadece ilgili konut finansman fonunun ihrac ettigi ipotege dayali menkul kiymetlere yatirim yapan yatirimcilarin haklarinin odenmesi icin kullanilacaktir.
İpotek Finansmani Kuruluslarinin Duzenlenmesi : Ulkemizde kurumsal bir konut finansmani sistemi olusturulmasina yonelik olarak yurutulen calismalar kapsaminda, basta bankalar olmak uzere tuketicilere dogrudan finansman saglayan birincil finansman kuruluslarina kaynak saglayacak “ipotek finansmani kurulusu” adi altinda sermaye piyasasi kurumu niteliginde ikincil piyasa kuruluslar duzenlenmektedir.
Cesitli Vergi Tesvikleri ile Sistemin Desteklenmesi Kapsaminda Yapilan Degisiklikler : Tasarruf sahiplerinden saglanan kaynaklarin konut alicilarina aktarilmasina kadar olan asamalarda ortaya cikabilecek her bir maliyet unsuru, tasarruf sahiplerinden saglanan kaynagin maliyetine eklenecek ve konut alicisi tarafindan karsilanmak zorunda kalacaktir. Taslakta getirilen hukumlerle ekonomik kalkinmadan, kacak yapilasmanin onlenmesine bircok olumlu etki yapacak bu sistemin tesvik edilmesi amaciyla ipotek finansmani kuruluslarina yonelik tesvikler getirilmekte, konut finansman fonlarinin vergisel saydamligi saglanmaktadir. Hazirlanan taslak esas itibariyle konut piyasasinin talep tarafini ele almakta, konut almak isteyen tuketicilerin ihtiyac duydugu miktarda ve uygun kosullarla fon temin edebilmesini saglayacak bir sistem olusturulmaya calisilmaktadir. Ancak, hazirlanan taslakla yapilacak yasa degisikliklerinin yani sira, bir takim ikincil duzenlemelere de ihtiyac bulunmaktadir. Bu kapsamda, Kanunla verilen gorev ve yetkiler ile sistemin saglikli bir sekilde hayata gecirilebilmesi, tum unsurlariyla bir butunluk icerisinde isleyebilmesi ve etkinliginin artirilabilmesi amaciyla yapilmasi gereken duzenlemeler cercevesinde;
1) Sermaye Piyasasi Kurulu tarafindan ipotek finansmani kuruluslarinin, faaliyet izin esaslarina, tabi olacaklari yukumluluklere iliskin esaslarin, ipotek ve varlik teminatli menkul kiymetlere iliskin usul ve esaslarin, konut ve varlik finansmani fonlarina iliskin usul ve esaslar ile konut finansmani sisteminde degerleme hizmeti verecek kurum ve uzmanlara iliskin sartlarin duzenlenmesi,
2) Bankacilik Duzenleme ve Denetleme Kurumu tarafindan; konut finansmani kuruluslari arasinda sayilan finansal kiralama sirketleri ve finansman sirketlerinin, banka ve ozel finans kurumlari (katilim bankalari) ile aralarindaki hâlihazirda mevcut olan duzenleme arbitrajinin giderilmesinden sonra sistemde yer almalari konusunda calisma yapilmasi ve Bankalarin Sermaye Yeterliliginin Olculmesine ve Degerlendirilmesine İliskin Yonetmelikte yer alan gayrimenkullerin ipotegine karsi verilen kredilerin risk agirliklari ile ilgili duzenlemede degisiklik yapilmasi,
3) Hazine Mustesarligi tarafindan, konut finansmani islemlerinin gerektirdigi sigorta sozlesmeleri ile ilgili usul ve esaslarin duzenlenmesi,
4) Turkiye Cumhuriyet Merkez Bankasi tarafindan, degisken faizli konut finansmani sozlesmelerinde kullanilacak endekslere iliskin usul ve esaslarin duzenlenmesi ve Umumi Disponibilite Hakkinda Teblig ve Zorunlu Karsiliklar Hakkinda Teblig’de duzenlenen konut finansmani saglayan banka ve ozel finans kurumlarinin (katilim bankalari) zorunlu karsilik ve disponibilite yukumluluklerinin gozden gecirilmesi,
5) Sanayi ve Ticaret Bakanligi tarafindan,
a) Konut finansmani kapsamindaki kredi veya finansal kiralama sozlesmeleri ile ilgili olarak tuketicilere verilecek sozlesme oncesi bilgi formunun standartlarinin belirlenmesi,
b) Konut finansmanina yonelik kredilerde ve finansal kiralama islemlerinde faiz oraninin degisken olarak belirlenmesi halinde, bu yontemin olasi etkileri ve kullanilan endeksler konusunda tuketicilerin bilgilendirilme yontemlerine iliskin usul ve esaslarin duzenlenmesi,
c) Konut finansmani kapsamindaki kredilerin yeniden finansmanina iliskin usul ve esaslarin duzenlenmesi,
d) Konut finansmanina yonelik islemlerde vadesinden once yapilan odemeler icin gerekli faiz indiriminin ve yillik maliyet oraninin hesaplanmasinda Sanayi ve Ticaret Bakanligi tarafindan cikartilan ilgili yonetmelik hukumlerinin uygulanacaginin belirtildigi dikkate alinarak; ilgili yonetmeligin gozden gecirilmesi ve gerekli gorulmesi halinde ilgili degisikliklerin yapilmasi,
6) Tapu Kadastro Genel Mudurlugu tarafindan; ihtiyac duyulan bolgelerde kadastro guncellemelerinin yapilmasi, ihrac edilecek ipotekli sermaye piyasasi araclarinin teminati olan ipoteklerin devrinin kolay hale getirilmesi amaciyla, tapu kayitlarinin merkezilestirilmesi ve farkli bolgelerdeki konutlarin uzerindeki ipotek kayitlarinin bir merkezden degistirilebilmesi yonunde calismalar yapilmasi,
7) Bayindirlik ve İskan Bakanligi tarafindan; yapi kullanma izni alinmasi sirasinda yasanan problemlerin giderilmesi icin yerel yonetimlerin de katiliminin saglandigi bir calisma baslatilmasi,
8) Toplu Konut İdaresi Baskanligi, belediyeler ve Maliye Bakanligi Milli Emlak Genel Mudurlugu tarafindan; arsa maliyetlerini azaltmak uzere kamu arazilerinin kullanima sunularak arsa stokunun artirilmasina yonelik calismalar yapilmasi;
9) Milli Emlak Genel Mudurlugu tarafindan; Toplu Konut İdari Baskanligi ve belediyelere iliskin mevzuat hukumleri cercevesinde, konut yapiminda kullanilmak uzere Hazine arazilerinin devredilmesi yonunde calismalar yapilmasi,
10) İcisleri Bakanligi tarafindan; konut finansmanindan kaynaklanan alacaklarin takibinde ve konut finansmani kuruluslari tarafindan tuketicilere kaynak kullandirilmasi asamasinda ilgili tasinmaz icin degerleme yapacak olan kisi ve kurumlarin, bu faaliyetleri ile ilgili islemlerde mahalli idarelerden talep edecekleri bilgilerin hizli ve guvenilir bir sekilde saglanmasinda etkinligi artirici yonde duzenlemeler yapilmasi gerekmektedir. 3. DUNYADA MORTGAGE SİSTEMİNE GENEL BİR BAKIS İngilizce "Mortgage" olarak ifade edilen finansman modelini daha iyi analiz edebilmek icin yurtdisindaki uygulama teknigini bilmek gerekir. ABD'de uygulanan sistemde, konut kredisini veren kurumlar borcu uzerinde tutmayarak kredileri ikincil piyasalarda satip nakde donerler, bu nedenle de dusuk faizli kredi sunma imkani vardir. İkincil pazardaki kurumlar, "Federal National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluslariyla birlikte bir havuz olusturarak yatirimcilara hisse satarlar. İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satin alirlar; krediyi alan kisi veya kurulus odeme zorlugu icerisine duserse, kendilerine oncelik taninir. Orta sinif tuketiciyi hedef alan, 20-30 yila yayilan kira oder gibi dusuk taksitler sunan bu sistemle, Amerikalilarin yaklasik %65'i ev sahibi olmustur.
Dunyada uygulanan konut finansman sistemleri incelendiginde temel olarak iki model karsimiza cikmaktadir:
• Konut finansmaninin ipotege dayali menkul kiymetlerle finanse edildigi Amerikan modeli ve
• Ozellikle Almanya ve Danimarka'da basarili bir sekilde uygulanan ipotek bankalari modelidir. Temel olarak bu iki modelden soz etmek mumkun olmakla birlikte, hicbir ulkenin konut finansman sistemi, bir diger ulke ile bire bir ortusmemektedir. Her ulke uygulamakta oldugu modeli kendi ihtiyaclari dogrultusunda sekillendirmistir. Hatta detaylara inildiginde, konut finansmanina yonelik olarak ulke sayisi kadar model oldugunu da soyleyebiliriz.
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
Uyesiyiz...
Uyesiyiz